Сравнительный подход к оценке недвижимости. Методы оценки земельных участков

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного, участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждаете принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющими продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков, и р делив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимо объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж логичных земельных участков в район, где производится оценка.[4]

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

• назначению использования;
• качеству;
• передаваемым правам;
• местоположению;
• физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

• платежеспособности;
• возможностям финансирования;
• инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке окупаемости;
• независимости субъектов сделки;
• инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогами и иными обязательствами;
• занимаются продажей имущества умерших лиц;
• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества.

Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использовании по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.[1]

2. Классификация и суть поправок.

 

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис.1.1.

Рис. 1.1. Классификация поправок.

 

 

 

 

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

               К процентным поправкам можно  отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Расчет и внесение поправок:

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы, основанные на анализе парных продаж;
• экспертные методы расчета и внесения поправок;
• статистические методы.

Метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Ограниченность применения этого метода объясняется сложность подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Если объект лучше аналога, например, на 15%, то тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%. Если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, тогда цена аналога уменьшится. Аналог лучше оцениваемого объекта – цена аналога должна уменьшиться. Если аналог хуже оцениваемого объекта, тогда цена аналога должна увеличиться.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Последовательность внесения поправок и получения скорректированного результата:

1)процентные  поправки всегда вносятся первыми  – к каждой предыдущей, уже  скорректированной величине цены  сопоставимой продажи;

2)вносятся  денежные поправки, последовательность  внесения которых не имеет  значения;

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога ы целом, должны быть процентными. Например, если поправка на условия финансирования либо на собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.[3]

 

 

 

 

 

3. Оценка не основе соотношения дохода и цены продажи.

              В этом случае в качестве  единиц сравнения используются:

1. валовый рентный мультипликатор (ВРМ);
2. общий коэффициент капитализации (ОКК).

            Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

1. оценить рыночный валовый (действительный) доход, генерируемый объектом;
2. определить отношение валового (действительно) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
3. умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

1. может применяться только в условиях развитого активного рынка недвижимости;
2. в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
3. не учитывает так же вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации.

Основные этапы расчета стоимости объекта:

1. подбор сопоставимых ( в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегмента рынка недвижимости;
2. общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

 

Ккап=(                               (1)

Где Ккап – общий коэффициент капитализации;

ЧОД – чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Ц – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

3. далее будет определяться вероятная цена продажи объектов оценки по формуле:

Цоб = ЧОД0 * Ккап                                        (2)

ЧОД0 – чистый операционный доход от оцениваемого объекта.[3]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода.

 

Заключительным этапом сравнительно подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

    Наибольший вес присваивается  скорректированным величинам тех  отобранных аналогов, к которым  вводились меньшее количество  и величина поправок. Иначе говоря наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

• количество отобранных отобранных аналогов минимально;
• величины их скорректированных цен достаточно близки.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.[5]