Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

4. Функциональный не устранимый  износ, связан с уменьшением  стоимости объекта из за недостатков  либо избытков в определенных  качественных характеристиках.

5. Внешний экономический износ,  возникает под влиянием внешних  факторв по отношению к объекту оценки.

 

31.Государственное  управление и регулирование рынка  недвижимости

Управление  недвижимостью – это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

цели управления рынком недв-ти:

- реализация конституционных прав  граждан, их обязанностей, связанных  с владением имуществом;

- установление на рынке определенного  порядка;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций;

- обеспечение свободного ценообразования;

- создание условия для инвестиций;

- оздоровление экологической среды,  достижение экономического роста,  снижение безработицы, решение  жилищной проблемы и  других  общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий  решения жилищной проблемы в  стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости:

а) разделение процедур;

б) открытость информации;

в) гласность нормотворчества;

г) конкуренция;

д)приватизация государственной и  муниципальной недвижимости должна производиться по рыночной цене;

е) адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению;

ж) разделение полномочий между регулирующими  органами;

з) простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости;

и) соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости.

Госуд. регулирование  рынка недвижимо-сти осуществляется в 2 формах:

1. Прямое административное управление, т.е. путем прямого вмешательства или административным способом. Включает следующие приемы:

- создание нормативной базы;

- регистрация профессиональных  участников и лицензирование  их деятельности,;

- контроль за соблюдением установленных норм и правил;

-выкуп в государственную собственность  любых объектов недвижимости  для общественных нужд.

2. Косвенное воздействие, то  есть экономические методы управления. Осуществляются с помощью:

а) системы налогообложения имущества  и льгот;

б) регулирования учетной ставки ЦБ РФ;

в) предоставления гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий, субсидий;

г) реализация государственных целевых  программ;

д) амортизационная политика государства;

е) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

з) внешнеэкономической деятельности и т.д.

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями  государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), которые  считаются независимыми в своей  деятельности.

 

32.Ипотечное  кредитование

Ипотека – слово древнегреческое, переводится как «основание», «залог».

Рынок ипотечного капитала делится  на первичный и вторичный рынок.

На первичном рынке обращаются первичные закладные.

Закладные – это юридические документы, которые гарантируют кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств за счет реализации объекта залога в том случае, если заемщик не выполняет свои обязательства по кредиту.

             Кредит, который обеспечивается недвижимой собственностью называется ипотечным кредитом.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, заемщики, а также инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях.

На вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Основные этапы  ипотечного кредитования

I. Предварительный этап.  разъяснение клиенту основных условий кредитования; передача клиенту списка документов для получения кредита; определение суммы кредита; составление примерной сметы будущих расходов заемщика; заполнение заявления на кредит.

II. Сбор и проверка информации о клиенте и о залоге.

III. Оценка вероятности погашения кредита.

IV. Принятие решения по кредиту, то есть сумма, срок кредита, процентная ставка и порядок погашения.

V. Заключение кредитной сделки. На этом этапе заключаются следующие договора.

- договор купли-продажи;

- договор ипотеки;

- договор страхования.

- кредитный договор.

VI. Обслуживание кредитной сделки.:

- прием платежей;

- проверяется соответствие фактических  выплат графику платежей;

- ведется бухгалтерский учет  операций;

- рассчитываются и перечисляются  платежи по налогам на недвижимость  и страховке;

- взимаются просроченные платежи;

- ведется работа с проблемными кредитами;

-переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

- ведется отчетность по выданным  кредитам.

VII. Закрытие кредитной сделки  - заключительный этап ипотечного кредитования.

Основными участниками системы ипотечного кредитования являются следующие лица:

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости.