Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

 Недействительные сделки- это сделки которые не соответсвую закону не имеет качеств. Юр. Факта и не влекут желаемых правовых последствий.

Виды: ничтожная сделка- это абсолютно не действительная сделка (мнимые и притворные)

оспаримые сделки-это относительно недействит-е сделки т.к. она признается по решению суда

Признание недействительности сделки влечет раститутцию-востановление  прежнего состояния.

 

16.Основные формы противоправных действий на рынке недв-ти.

 Основные формы мошенничества по отношению к покупателю: а)Совершение сделки лицом не является собственником ; б)продажа одного и того же объекта нескольким лицом; в)продажа не законно присвоенных объектов путем вымогательства или злоупотребление служебным положением; г)продажа объекта принадлежащего нескольким лицам  одним лицом. 

Основные формы мошенничества по отношению к продавцу: а)вымогательство; б)использование фальшивых купюр; в) признание сделки недействительной и присвоение разницы м/у выплаченной ценой и заниженной в указанном договоре.

17.Приватизация жилых помещений: понятие, формы, особенности.

Приватиз-я  жил.пом-й - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе, по договору найма, аренды жил.гос. и муницип-х пом-й включая служ-е и коммун-е кв-ры. ЦЕЛИ: повышение жизненного уровня людей, соц.защита населения, обеспечение экон-й независимости и соц.стабильности. ФОРМЫ: индивидуальная, общая долевая, общая  совместная. НЕЛЬЗЯ приват-ть жил. помещ-я находящиеся : в аварийных домах; в домах закрытых военных городков; специализированных домах; в домах производственного назначения; занимаемые гражданами включенными в списки на получение др. жил.помещ-я.

 

18.Технология купли-продажи квартиры и подготовка необходимого пакета документов.

1.определение стоимости жилья. 2.поиск покупателей или продавцов. 3.просмотр вариантов и торг по цене. 4.подготовка необходимого пакета док-в. 5 .проверка док-в на подлинность и правильность оформления. 6.составление и подписание договора. 7.гос.регистр-ясделки. 8.подписание акта приема передачи нед-ти. 9.передача денег. 10.регистр-я по новому места жительства.

 

19. Обмен и мена  жилыми помещениями.

Обмен –сделка м/у нанимателями жил.пом-й каждой из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляя это путем получения обменных ордеров. Также может быть обмен м/у нанимателями и собственниками жил. помещ-й. В этом случае право польз-я меняется на право собств-ти и право собственности меняется на право пользования. Такой вид обмена требует согласие главного собственника.

МЕНА-это обмен собств-ти на собст-ть путем заключения договора мены(не равноценные). Т.к. обмениваемыепомещения не равноценны то сторона которая меняет неравноценное помещ-е должна оплатить  разницу в ценах.

20. ДАРЕНИЕ И НАСЛЕДОВАНИЕ  ЖИЛЬЯ.

Дарение-это двусторонняя сделка, по которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одариваемому жилое помещение в ответственность, имущественное право или имуществ. требование.

Дарение как договор предполагает согласие одариваемому принять предложенное ему жилое помещение, т.к. он может  отказаться. Дарение можно отменить в следующ.случаях:

1) если одариваемый совершил  покушение или причинил телесные  повреждения дарителю, либо его  близким родственникам; 2)если даритель  переживает одариваемого;

3)если дарение совершенно юрид.лицом  или ИП в течение 6 месяцев до объявления об их несостоятельности.

Наследование-это переход имущества прав и обязанностей умершего наследникам по закону либо по завещанию. Возможность стать наследником не зависит от состояния дееспособности лица и его гражданства. Завещать имущество могут только дееспособные граждане. Если завещание не может быть реализовано, тогда наступает наследство по закону.

 

21. РЕНТА, ЛИБО ПОЖИЗНЕННОЕ  СОДЕРЖАНИЕ.

В условиях низкой материальной обеспеченности пожилые граждане могут продавать  не самому жилую площадь, а право ее наследования по договору ренты. Получатель ренты передает плательщику ренты в собственность жилое помещение, а плательщик обязуется регулярно выплачивать определенную сумму.

Виды:   1)постоянная(бессрочная). При постоянной ренте право на получение денежных средств переходит по наследству. 

2) пожизненная. В случае установления  пожизненной ренты она выплачивается  до смерти получателя ренты.  Если получателями являлись 2 и  более лиц – до смерти последнего  из них. 

3) пожизненное содержание с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им 3-го лица. В  договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты.  

 

22. ПОНЯТИЕ, УЧАСТНИКИ  И СПОСОБЫ ПРИВАТИЗАЦИИ НЕЖИЛОГО  ИМУЩЕСТВА.

Приватизация-это процесс перехода госуд. имущества в собственность частных физических и юридических лиц по политич. И экономическим причинам. Участники: покупатели, продавцы, профессион. организации, гос. органы. Цели: повышение эффективности деятельности предприятий, формирование широкого слоя частных собственников, привлечение инвестиций, создание конкурентной среды, освобождение гос-ва от содержания убыточных предприятий.

Способы приватизации:  1)преобразование унитарных предприятий в ОАО;

2) продажа предприятия как имущественного  комплекса или продажа более  50 % акций на коммерческом конкурсе с социальными или инвестиционными условиями; 

3) внесение имущества в виде  вклада в уставный капитал  хоз-ых обществ; 4) продажа имущества  на аукционе; 5) продажа акций работникам  предприятий.

 

23. ПРОДАЖА ГОСУД.  ИМУЩЕСТВА НА АУКЦИОНЕ.

Аукцион-это публичный способ продажи объекта недвижимости тому покупателю, который предлагает максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. Существует закрытый и открытый аукцион.

 

24. ПРОДАЖА ГОСУД. ИМУЩЕСТВА ПО КОНКУРСУ.

Конкурс - это способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе коммерческого конкурса наиболее высокую цену при условии выполнения им инвестиционной или социальн. программы.  Инвестиционные условия – осуществление мероприятий по реконструкции объекта приватизации, приобретения оборудования, модернизации и расширение производства, обязательство погасить в установленный срок задолженность перед бюджетами разных уровней.  Социальные условия – сохранение определ. рабочих мест, переподготовка и повышение квалификации работников сохранение существующей системы труда. После заключения договора не допускается внесение изменений и дополнений в инвестиционные и социальные условия конкурса и обязательства его победителя.

 

25. Понятие  аренды, функции, принципы, виды и  формы аренды

Аренда – это наем или договор, при котором собственник (арендодатель) передает другому лицу имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

Функции аренды нед-ти:  - расширение зоны предпринимательства;

- разгосударствление и приватизация  имущества;

- развитие конкурентных отношений;

- возмещение и увелич. стоимости  недв-ти;

- стимулирование предпринимательства.

Принципы аренды недв-сти:

1) смена хозяйствующего субъекта;

2) возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуральном или стоимостном выражении;

3) платность за арендованные объекты недв-сти;

4) договорная система отношений между арендатором и арендодателем;

5) самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная имущественная ответственность арендатора;

6) нерасторжимость договора при смене собственника;

7) целевое использование объектов недв-сти;

8) матер. ответственность.

Два вида аренды:

1. Свободная  аренда. Не делается ограничений в характере использ-ния объектов недв-сти.          2. Целевая аренда. В этом случае недвижимость используется в заранее определенных целях собственника, т.е. для выполнения, например, обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве.

Запрещено сдавать в аренду – атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.Установлены ограничения для сдачи в аренду недр, водных объектов и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными госуд. органами.

формами аренды могут быть: а) индивидуальная; б) групповая; в) внутрихозяйственная; г) межхозяйственная.                                                                                                                                      Арендная плата – это плата за предоставленное имущество в порядке аренды.

 

26. Договор как правовая  форма сделок с недв-тью.

Это соглашение 2х или более лиц, направленное на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Бывают: возмездные и безвозмездные; открытые и окончательные и т.д…

Разделы договора:

1. Реквизиты дог-ра (№, дата, вид)
2. Вводная часть(сведения о сторонах)
3. Предмет договора
4. Сроки и условия передачи объекта
5. Цена и порядок расчетов
6. Права и обязанности сторон
7. Ответственность сторон
8. Форс-мажорные обстоятельства
9. Заключительные положения
10. Порядок изменения и условий расторжения договора
11. Реквизиты сторон
12. Приложения к договору.

 

27.Понятие и методы  оценки недвижимости по доходному  подходу

Доходный подход основан на том, что стоимость недв-ти = стоимости  будущих доходов от её использования.

Этот подход анализирует след. аспекты:  1. кач-во и кол-во доходов, которые может принести объект недв-ти.

2.риски характерные как для  объекта оценки так и для  региона в целом.

В рамках доходного подхода прим-ют след. методы: 1) метод валового рентного мультипликатора; 2) метод прямой капитализации; 3) метод дисконтирования будущих денежных потоков.

28 Понятие сравнительного  подхода , его принципы и методы

Сравнительный подход основан на определение  рыночной стоимости объекта недвижимости путем его сравнения с аналогичными объектами проданными на рынке или  выставленными на продажу. При оценке недвижимости с помощью рыночного подхода необходимо соблюдать 3 принципа:

1. Принцип спроса и предложения

2. Принцип замещения ( предполагает  что рациональный покупатель  не заплатит за конкретную  собственность больше, чем обойдется  ему приобретение сходной собственности)

3. Принцип клада ( используется  для внесения корректировок в  стоимости сравниваемых объектов  недвижимости)

Основной метод сравнительного подхода метод парных продаж

Однако под ним выделяют еще 3 метода:

1. Метод процентных и коммулятивных процентных поправок

2. Метод стоимостных поправок

3. Метод поправки в форме общей группировки

 

29 Сущность затратного  подхода, его необходимость и  особенности применения.

Затратный подход означает что стоимость  недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка, его благоустройства и строительство на нем объекта недвижимости. Стоимость Н по затратному подходу это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ и плюс стоимость земельного участка.

Полная стоимость воспроизводства это стоимость строительства в текущих ценах точные копии объекта оценки с использованием тех же материалов строительных стандартов дизайна и с тем же качеством работ.

Полная стоимость замещения  это стоимость строительства  объекта имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом дизайна и планировали.

Применение затратного подхода  необходимо в следующих случаях:

1. При анализе нового строительства

2. При реконструкции здания

3. При оценке специальных зданий  и сооружений

4. При оценке последствий стихийных  бедствий

 

30 Понятие и виды  износа объекта Н.

Под износом понимается утрата полезности и стоимости

Виды износа:

1. Физический устранимый износ

Предполагает что затраты на его устранения не превышают потенциальной выгоды инвестора.

2. Физически не устранимый износ

3. Функциональный устранимый износ,  определяется как разница между  за тратами на установку какого  либо элемента на объект оценки  и за тратами на его установку в новом объекте.