Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

1. Сущность недвижимости (Н)

Согласно  Гражданскому Кодексу  РФ к недв-сти по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

В международной  практике недвижимое имущество состоит из 5-ти блоков:

1 земельные  участки

2 объекты над  поверхностью участка

3 имущество  под поверхностью участка

4 Воздушное  пространство

5 комплекс прав  на объекты недвижимостью

К недвижимости так же относятся мосты, плотины, ж/д, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

С экономической  точки зрения Н следует рассматривать  как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.

На юридическом  уровне Н- это совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством, с учетом особенностей и международных норм.

С социальной точки  зрения Н удовлетворяет физиологические, психологические, интеллектуальные и  др. потребности людей.

2. Классификация объектов недвижимости.

В соответствии с ГК РФ Н делится на 3 типа:

1 Земля как базовый объект Н-ти подразделяется на

 А) земельные  участки, предназначенные под  застройку или для иных целей  использования

 Б) природные  комплексы, предназначенные для их использования

2 Жилищный  фонд – это совокупность всех жилых помещений, пригодных для постоянного и временного проживания, независимо от их функционального назначения.

По функциональному  назначению жил. фонды делятся на :

А) жилые дома, включает индивидуальные участки и многоэтажные дома различных серий;

Б) специальные  дома; включает дома престарелых; дома инвалидов, приюты и т.д.

3 Нежилой  фонд: коммерческая Н, промышленная Н, отели и мотели; институционная Н( общественная Н); рекриационная Н ( сфера отдыха), Н смешанного использования.

3 Жизненный цикл объектов недвижимости.

Жизненный цикл объектов недвижимости – это совокупность всех стадий последовательного процесса существования объектов Н.

Стадии  ЖЦ:

1 формирование- приобретение земельного участка,  строительство и создание объекта

2 эксплуатация  –а)функционирование объекта Н

    Б)  развитие объекта Н

3 смена собственника, владельца или пользователя

4 прекращение  существования объекта, т.е. снос, ликвидация или естественное  разрушение.

ЖЦН подчиняется определенным закономерностям и включает:

1. срок экономической жизни- это период, в течении которого объект можно использовать , извлекать прибыль.
2. Срок физической жизни- это период когда здание существует и в нем можно жить или работать.
3. Хронологический возраст- это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
4. Срок оставшейся экономической жизни – период от  даты до конца экономической жизни объекта.

5- Эффективный возраст службы- основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на состояние объекта.

6 -Нормативный срок службы ( типичный срок физической жизни- определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений)

4 Особенности недвижимости как  товара.

Недвижимое  имущество как товар - объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики;

Особенности:

1. Н как товар включает в себя блага, необходимые потребителям и затраты или инвестиции, без которых владения и пользование ими практически невозможно.
2. Н как и любой товар имеет потребительскую и рыночную стоимость.

Потребительская стоимость- отражает полезность вещей  для конкретного потребителя.

Рыночная стоимость- это наиболее вероятная цена продажи объекта Н на конкретном и открытом рынке.

3. Недвижимое имущество это наиболее долговечный и основательный товар среди всех существующих.
4. Недвижимые товары – потребляется по месту их расположения, что создает для них особую экономическую характеристику, где одни районы становятся более популярными чем другие.
5. Экономические особенности:

 А) неравномерность  денежных потоков

Б) дифференциация налогообложения

 В)  многообразие  комбинации  вещных прав 

Г) жесткая регламентация оформления сделок

Д) ликвидность ( способность к сбыту)

Е) необходимость  менеджмента

Ж) неповторимость

5 Право собственности на недвижимость.

В экономическом  смысле собственность означает форму  отношения людей по присвоению отчуждению земли, здания, сооружения и др. имущества.

В юридическом  отношении собственность – это  комплекс прав, которые могут быть распределены между различными субъектами или сосредоточены в одних  руках.

Право собственности  на Н это правомочия лица на владения, пользование и распоряжения своей властью и в своих интересах.

Право собственности  на Н включает 3 правомочия:

1. Владение – это первичный комплект собственности, основанный на з-ие физич. Контроля над объектом, возможности иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве на балансе и т.д.
2. Пользование – применение объекта Н  в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника
3. Распоряжение – это право решать и определять юрид. судьбу объекта путем изменения его статуса и состава собственников.

6, Вещные права и ограничение прав собственности.

Вещные права  и ограничение прав собственности  – означают право пожизненного владения, постоянного пользования и оперативного управления объектом Н.

Ограничения права  собственности на Н:

- сервитуты-  ограничение пользования чужим объектом

- ипотека

- аренда

- лизинг ( долгосрочная  аренда с выкупом Н)

- доверительное  управление

- арест Н. 

 

7. Виды и формы  собственности на недвижимость

Различают 2 основные формы собственности: 1) частная собственность - это частная собственность граждан и юр. лиц; 2) публичная собственность - гос-ная и муниципальная собственность.

Существует понятие общая форма  собственности, когда объект недвижимости принадлежит нескольким лицам. Общая  форма собст-сти может быть в  виде долевой или совместной формы собст-сти.

Осн-ные организационно-правовые формы  собст-сти: казенные предприятия, унитарные  пред-ия, акционерные общества, товарищества, производственные кооперативы, фермерские хозяйства, ИП и личное подсобное  хозяйство.

 

8. Правовые основы рынка недвижимости. Федеральные акты

Выделяют 3 группы на которые подразделяются источники права: федеральные законы и иные нормативно-правовые акты принятые в сфере недвижимости, законы и  иные нормат.-правовые акты субъектов  РФ, законы о местном самоуправлении и местные норм.-прав. акты.

Правовой основой для развития всего российского законодательства является Конституция РФ, принципы изложенные в конституции определяют законное т цивилизованное управление недвижимостью в РФ.

В ГК РФ содержится ряд разделов, которые регулируют отношения в сфере управления недвижимостью, как единым объектом в том числе отношения связанные со сделками с недвижимым имуществом.

Жилищный кодекс РФ регулирует базовые  правоотношения в жилищной сфере.

 

9. Понятие рынка  недвижимости и его элементы

Рынок недв-сти - это механизм по средствам  которого соединяются интересы и  права между собственниками и  покупателями, а также устанавливаются  цены на недв-сть.

Основные элементы рынка недв-сти:

1 спрос - это количество земельн.  участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.

2 предложение - количество земли  и др. недвижимого имущества, которые  собственники готовы продать  по определенным ценам за опр-ный промежуток времени.

3 цена и стоимость.

4 менеджмент.

5 маркетинг- анализ рынка, выявление  нужд потребителей.

6 деловые процедуры.

7 инф-ная инфраструктура

10. Субъекты рынка  нед.-ти

1 Гос. органы  (БТИ., Рег. Палата, Комитеты по упрвл. Гос. имуществом)

2. проф. участ-и (аген-ва недв-ти, Риэлторы, маклеры)

3. некоммерческие проф-ые объ-я  (гильдия риэлторов РФ, Ассоциация  ипотечных банков)

4 Девелопер (преобразует землю  к использованию)

5 Оценочная деятельность (устанавливает  рын-ую или иную стои-сть 6. продавцы, 7 покупатели, 8.инвесторы 9 страховщики

 

11.Виды и функции  рынка нед-ти

Виды: 1) по способу совершения сделок

а) первичный, вторичный рынок

б) организованный и неорг-ый рын.

в) бижевой и внебирж-ой рын.

г)традиционный и компью-ый рын.

2) в зависимости от вида объекта (земельный рын., рын. зданий, сооружений, педпр-ий)

3. по отраслевой принадлежности (рынок промыш-ых объектов, сельхоз объектов, и т.д.)

Функции:

1 установление равноценных цен;

2 регулирующая;

3 коммерческая

4 ф-ция санирования

5 информ-ая

6 посредническая

7 стимулирующая

8 инвистиционная

9 социальная 

 

12.Особенности рынка  недв-ти

1) большая зависимость цены от  места положеня объекта

2) конкур-я на рынке несовершенная  где кличество прод. и покуп.  небольшое 

3)контроль над ценами огр-н  и вступление на р-к требует  значит-го капитала, что приходиться  прибегнуть к займу 

4)эластичност предложения низкая, при росте спроса и цен предложение  молоувеличиться

5) сделки имеют частный характер , публичная инфор-я по объектам часто не полная и не точная

6)конкурентоспособность обък-в  недв-ти во много опред-ся окружающей  внешней средой.

7)рынок недв-ти регулир-ся гражданс-м  и земель-м закон-ми с учетом  водного, лесного,  природного  и др. спец-ов прва.

8)на этом рынке сущ-ет большая взаимосвязь между частной и др. формами собст-и

9)Оформление сделок имеет юр. сложности в связи с различными  огранич. условиями. 

10)Перезд граждан из одного  жилого дома в др. имеет не  только денежные затраты но  и психолгические последствия.

 

13.Форма дохода от недв-ти. комеческая недв-ть.

1. будущие периодические потоки денежных средств.
2. Увелич-е стоимости недв-ти за счет изменения рыночных цен
3. Увелич-е стоимости недв-ти в результате её развития.
4. Доход полученный от перепродажи

Комерч. недвиж-ть делиться на недвижимость приносящую доход-собственная, и недв-ть которая создает условия для извлечения дохода- индустриальная.

К недвижимости которая  приносит доход относится:

1 офисные помещения

2 магазины и торговые комплексы

3 склад-е помещения

4 гаражи и стоянки, гостиницы

 

14.Понятие и виды  сделок с недвиж-мым имуществом

Сделка- это осознанное действие граждан и юр. лиц направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

А каждой сделке соответствует своя правовая цель которая наз-ся основанием.

Классификация сделок:

1. В зависимости от законности содержания (действ-ые или недейс-е сделки)
2. От числа сторон (1, 2-х, или несколько)
3. От формы совершения (письменные, нотариально заверенные и зарегистр-ые в гос. реестре)
4. От момента возникновения прав (реальные и формальные)
5. От обязанноти сторон (возмездные и безвозмездные)
6. От определенности взаимных обязательств сторон (условные и коуникативные)
7. От места совершения сделки (на организов-м или неорганизов. рынке)
8. От способа заключения (при личном закл. или сделки закл. представители)

 

15.Действительная и  недействительная сделка  

Сделка считается действительной при соблюдении 4-х условий

1)содержание и правовые последствия  сделки не противоречат закону  и др. нормативным актам

2) должна быть совершена дееспособным и правоспособным лицом.

3) волей изъявления лиц соответствует  их действительной волей.

4)форма сделки письменная и  нотариально удостоверенная и  зарегистрированная в гос. реестре.