Рынок земли

Термин «земельный рынок» в самом общем виде можно определить как систему экономических и  правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и  денежного обращения. В то же время  рынок земли может выступать  как средство перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями посредством экономических методов на основе спроса и предложения. Следует сразу оговориться, что на сегодня полноценный рынок земли, в отличие от рынков другой недвижимости (жилой, загородной, офисной, складской и т.д.) только формируется, что обусловлено естественным развитием рыночных отношений в Российской Федерации⁶³.

Поскольку недвижимое имущество  включает различные сочетания юридических  прав и интересов, то в одних случаях  на земельный рынок может выйти аренда, в других – залоговые обязательства, в-третьих – объект полноценной собственности, свободный от каких-либо требований. В данном случае многофункциональное назначение земли в целом усложняет рынок недвижимости⁶⁴. Сам же земельный рынок имеет свои специфические особенности, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

1. Открытая информация  о состоянии земельного рынка  на сегодняшний день не полная, т.к. сделки с землей зачастую  носят конфиденциальный и эксклюзивный  характер⁶⁵;

2. Спрос на земельном  рынке определяется не только  и не столько потребительским  качеством самого товара, сколько   местоположением и окружением  объекта⁶⁶;

3. Земельный участок,  как товар, может быть обременен  правами третьих лиц, что уменьшает  эластичность предложения⁶⁷;

4. Относительно небольшое  число участников земельного  рынка и количество совершаемых  сделок на нем⁶⁸;

5. Локализация земельного  рынка, поскольку сам товар  неподвижен и уникален, а ценность  его зависит от совокупности  факторов, в том числе от внешней окружающей среды⁶⁹;

6. Товар земельного  рынка служит не только средством  удовлетворения собственных потребностей  покупателя, но и объектом инвестиционной  деятельности⁷⁰;

7. Большая зависимость  цены земли от местоположения⁷¹;

8. Вступление на земельный рынок требует больших капиталовложений⁷².

Рассмотрим примеры цены на земельные участки аграрного и производственного предприятия в Белгородской области. Для аграрного предприятия цену земли формирует ее плодородность, удобная доставка удобрений и вывоз урожая. Климатические условия на цену земли влиять не могут, т.к. они не постоянные и влияют только на снижение и повышение урожайности.

Для производственного  предприятия  на формирование цены земли влияет отдаленность от коммуникаций. Чем ближе будет предприятие к городской черте, тем выше будет цена земли  данного предприятия. От сюда следует, что чем ближе находятся предприятия к городской черте, к коммуникациям, тем выше цена земли. Чем дальше от городской черты и недоступность коммуникаций, тем ниже будет цена земли. Единственным различием для формирования цены земли между аграрным и производственным предприятием  является ее плодородность.

Глава 3. Основные механизмы повышения привлекательности рынка земли в РФ и перспективы его развития

3.1. Актуальные проблемы Российского рынка земли и основные

направления их предложения

Россия — крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную⁷³.

На развитие земельного рынка в России оказывают влияние  следующие (по степени уменьшения влияния) экономические, правовые, организационные, политические, социальные и культурно-исторические факторы.

 По мнению экспертов,  развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. Большинство экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались далеко не однозначно⁷⁴.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во- первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет  говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости  от тех или иных природно-климатических  условий, а также местонахождения  участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала.

Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, вследствие фиксированности  площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется  в общественном масштабе совершенной  неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков. Отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды,  собственники  получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли⁷⁵.

Земельный рынок формирует  условия стимулирующие эффективное  использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли  далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение  недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора⁷⁶.

Под рынком земли следует  понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю⁷⁷.

3.2.  Перспективы развития рынка земли

Рыночная трансформация  экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков — в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В то же время споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор⁷⁸.

 Тем не менее,  процесс формирования института  частной собственности на землю  в России активно развивается.  Показатели государственной отчетности  свидетельствуют о том, что  земля включена в рыночный  оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан⁷⁹ (см. Приложение 1).

 Одним из ключевых  направлений социально-экономического  развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы существенно возросло, возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель⁸⁰.

 Значимое направление  государственного регулирования  отношений собственности (и в  особенности для стран переходной  экономики) — процесс формирования и воспроизводства эффективного собственника. В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник извлечения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты⁸¹.

Процедура предоставления земельных участков, по мнению экспертов, значительно менее удобна и доступна для предприятий малого и среднего бизнеса (по сравнению с приобретением на частном рынке). Сложность успешного прохождения процедуры предоставления земельных участков органами государственной власти или местного самоуправления отмечается как один из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности малых предприятий приобрести земельные участки в собственность. Помимо значительных издержек на получение необходимых разрешений, проведение землеустроительных работ и согласований с инженерными службами зачастую превращается в широкое поле для коррупционных действий работников и руководителей соответствующих служб. Имеется значительное количество свидетельств о непоследовательных действиях органов местного самоуправления: после постановления о предоставлении земельного участка нередко выходит постановление об отмене предыдущего. При этом оспаривание отмены постановления в суде редко приводит к положительному для предпринимателей результату. Отмечаются отдельные случаи, когда чиновники удерживают компании от подачи заявлений на приобретение земли в собственность, так как для них более удобными являются отношения аренды. В связи с этим множество компаний даже не пытаются подавать заявления о предоставлении и продолжают арендовать земельные участки⁸².

 Часто при принятии  решений властями муниципальных  образований существенно нарушается антимонопольное законодательство. Проверки Федеральной антимонопольной службы РФ систематически выявляют нарушения главным образом в сфере предоставления земельных участков для жилищного строительства.

 Несмотря на то, что в целом земельные участки на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в большинстве случаев малым предприятиям сложно (преимущественно даже невозможно) конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу, как правило, земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса малый интерес⁸³.