Рынок земли в зарубежных странах

По мнению экспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать земельные отношения в Беларуси, обеспечить эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.

Принят указ №58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд", которым усиливается защита прав собственников при изъятии земельных участков. А указ №64 вносит дополнения и изменения в некоторые указы по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков. Все эти документы направлены также на дальнейшую либерализацию белорусской экономики и повышение деловой активности субъектов хозяйствования.

Рассмотрим некоторые статьи Кодекса Республики Беларусь:

- собственность на землю, земельные участки (ст. 12). Собственность  на землю, земельные участки может  быть государственной и частной. Земельный участок может принадлежать  на праве общей (долевой или  совместной) собственности нескольким  собственникам.

- частная собственность  на землю (ст. 11). В частной собственности граждан Республики Беларусь находятся участки, приобретенные гражданами Республики Беларусь, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающим.

- размеры земельных участков ( ст. 36). Размер земельного участка, предоставляемого в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование или аренду для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, устанавливается:

- в городах – от 0,05 до 0,15 гектара включительно;

- в сельских населенных пунктах, поселках городского типа – от 0,15 до 0,25 гектара включительно. Размер земельного участка, предоставляемого в сельском населенном пункте, поселке городского типа гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в этом населенном пункте, для ведения личного подсобного хозяйства в частную собственность или пожизненное наследуемое владение, не может превышать 1 гектара с учетом размера земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме в этом населенном пункте. Для ведения личного подсобного хозяйства в таком населенном пункте дополнительно могут предоставляться в аренду земельные участки в размере до 3 гектаров включительно.

         - земельные участки, не подлежащие предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций ( ст. 13). Не подлежат предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций земельные участки, относящиеся к землям следующих категорий и видов:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли под дорогами и иными транспортными коммуникациями;

- земли общего пользования.

Не подлежат предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций земельные участки:

- на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся только в государственной собственности;

- на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению (зоны эвакуации (отчуждения), зоны первоочередного отселения и зоны последующего отселения, с которых отселено население);

- на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых. Перечень населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, расположенных на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых, утверждается Советом Министров Республики Беларусь;

которые в соответствии с утвержденными генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, схемами землеустройства районов и землеустроительной документацией предусмотрены для целевого использования, исключающего их предоставление в собственность.

         - аренда земельных участков (ст. 17). Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

        - плата за пользование земельными участками (ст. 32). Пользование земельными участками в Республике Беларусь является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог или арендная плата. За пользование земельными участками, предоставленными в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, уплачивается земельный налог в соответствии с налоговым законодательством. За пользование земельными участками, предоставленными в аренду, уплачивается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь.

-  кадастровая оценка  земель, земельных участков (ст. 88). Кадастровая  оценка земель, земельных участков  проводится Государственным комитетом  по имуществу Республики Беларусь  в порядке, установленном законодательством. Результаты кадастровой оценки  земель, земельных участков утверждаются Минским, городским (города областного подчинения), районным исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков [9].

Реальностью современных земельных отношений является широкое вмешательство государства в процесс реформирования и использования земель, устранение сложившихся противоречий между государством, защищающим общественные интересы, и пользователями земли – носителями частных интересов – посредством экономических и административных методов.

Важнейшей задачей государства должна быть разработка четкой концепции и механизма разгосударствления земельной собственности, взимания земельной ренты и других платежей за землю.

Для Республики Беларусь, вступившей в полосу рыночных преобразований, одним из главных является вопрос организации земельного рынка. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных материалов. Можем ли мы надеяться на немедленное создание такого рынка в настоящее время, когда разбалансирована вся финансово-денежная система? Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка. Рынок земли необходимо сделать действенным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования и рачительных хозяев. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объемов производства и качества продукции. Государство должно создать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определить права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение правил оформления сделок, связанных с отчуждением, куплей-продажей, залогом земли (купчие, закладные, аукционные и т.д.) .

В Республике Беларусь был разработан проект Национальная стратегия устойчивого развития – 2020 (НСУР-2020). В данном проекте должны получить дальнейшее развитие и более глубокую проработку следующие вопросы:

- усиление охраны и  рационализация землепользования, а также требующие отдельного  рассмотрения вопросы, касающиеся  устойчивого развития сельского  хозяйства и сельских районов;

- разработки законодательных  документов о государственной  собственности на территории, где сохранились естественные экосистемы, с запретом их хозяйственного использования;

- совершенствования земельных  отношений на основе создания  равных условий для различных  форм собственности и хозяйствования, а также действенного правового  и ценового механизма разгосударствления  и приватизации земли;

- включения экономической (стоимостной) оценки земельных, как  и других природных ресурсов, в состав национального богатства  [10, c.40-41].

Перед Беларусью стоит важнейшая социально-экономическая задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую неправомерные действия на праве собственности на землю. Это будет являться важным шагом к обеспечению рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны [11, c. 35].

В последние годы все больше ученых и политиков в средствах массовой информации и на страницах научной литературы ставят вопрос о переходе Республики Беларусь от государственной к частной собственности на сельскохозяйственные угодья . По их мнению, приватизацию этих угодий надо провести посредством их раздела на индивидуальные земельные доли между работниками хозяйств, предоставление права владельцу «доли» использовать ее в роли земельного пая при вхождении в состав реформируемого хозяйства; права свободного выхода из его состава, образование своего фермерского хозяйства; права передачи по наследству, сдачи в аренду, продажи другому физическому или юридическому  лицу.

Углубленное исследование таких предложений дает основание считать, что их внедрение в жизнь породит:

- проблему реституции  части земель, т.е. возвращение их  бывшим собственникам, наследникам;

- проблему раздела сельхозугодий  на индивидуальные земельные  доли, что сделать очень трудно, так как в каждом хозяйстве  имеются земли с почвенным  благородием и разным местоположением  относительно дорог, населенных  пунктов, рынков и т.п.;

- рост числа малоземельных, мелкотоварных, низкоэффективных и  нежизнеспособных в рыночных  условиях фермерских хозяйств, что  отрицательно скажется на экономике  сельского хозяйства в целом;

- резкое увеличение спроса  на специалистов-фермеров универсальной  подготовки, а также на технику, оборудование, производственные помещения  иных, как правило, более мелких  типоразмеров, что потребует огромных  сумм новых инвестиций на изменение  системы подготовки кадров, системы  и структуры сельскохозяйственного  машиностроения, сельстройиндустрии, а также на создание иной  системы производственной и социальной  инфраструктуры села;

Понимая это, уже сейчас на селе обеспокоены тем, что такая приватизация земли может привести к образованию хозяйств помещичьего типа, которые на законном основании могут возникнуть на базе реституции, а также к скупке и аренде земельных долей. В результате неизбежен процесс расслоения сельского населения на крупных, средних, малых и мельчайших земельных собственников, а в будущем – неизбежно появление слоя и вовсе безземельных селян, лишенных иных источников существования кроме работы по найму.

Ликвидация государственной собственности на все сельскохозяйственные угодья практически означает:

1) аннулирование благоприятной  базы для равноправного развития  многоукладной экономики сельского  хозяйства, построенной на деятельности  предприятий разных форм собственности;

2) переход только к  частным формам сельхозпредприятий, что противоречит конституционной  ориентации на многоукладную  экономику;

 3) осложнение социальных условий жизни и развития большинства сельского населения.

Исходя из зарубежного опыта высокой эффективности арендной формы землепользования, есть основание считать, что нам в товарном сельском хозяйстве республики разумнее всего сохранить государственную собственность на землю, а более эффективной формой землепользования и у нас может стать долгосрочная аренда [12, c.71-73].

В современной Беларуси земля не является предметом покупки-продажи. Но объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, становятся интересными для инвестиций в первую очередь из-за того, где и как они расположены. Для успешного бизнеса важно также и то, какие возможности предоставляет для развития земельный участок, где расположено производство, склад или магазин, гостиница или фермерское хозяйство.

Вопросы землепользования в каждом конкретном случае имеют свои особенности.