Рынок земли в зарубежных странах

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него — местоположение земельных участков. При этом близость к центру имеет весьма существенное значение, так как именно местоположение участка определяет наиболее доходный способ его использования. Если речь идет о спросе на землю под жилищную застройку, то  наряду с местоположением немалую роль играет психологический фактор , а именно – принадлежность и приближенность участка к лучшим, «элитным»

кварталам, зонам отдыха, наличие развитой инфраструктуры и т.п.

Спрос на участки под воздействием инфраструктуры в большинстве случаев предъявляется государством, поскольку наиболее прибыльное использование участка не всегда оптимально с точки зрения интересов города и комфортабельности проживания в нем . Кроме того, в городах необходимо создавать зоны рекреации , которые бы в определенной мере нивелировали отрицательные внешние эффекты функционирования промышленных зон. Все это накладывает отпечаток на формирование несельскохозяйственного спроса на землю.

Знание особенностей спроса и предложения, связанных с фактором земли, помогает выяснить, почему их взаимодействие определяет равновесную цену, устанавливаемую на рынке земли. Прежде всего следует уяснить различия между двумя экономическими категориями – землевладение и землепользование [2, с. 330-333].

Землевладение означает признание права данного лица (физического или юридического) на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осуществляется собственниками земли.

Землепользование означает использование земли в установленном законом порядке. Спрос на землю (а точнее на пользование землей) предъявляют все те, кто желает использовать плодородие почвы для производства сельскохозяйственной продукции, и те, кому земля нужна для промышленного производства (добыча полезных ископаемых), строительства или иных целей, не связанных с использованием плодородия. Эти лица являются арендаторами. За пользование земельными участками арендатор выплачивает собственнику земли арендную плату. Основным элементом арендной платы является рента [1, с. 269].

Итак, земельная рента есть регулярный доход владельцев природных ресурсов, получаемый от арендующих эти ресурсы предпринимателей (арендаторов).

Рента как экономическая категория означает не просто доход от фактора производства. Это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично.

На рынке земли предложение земли абсолютно неэластично, так как количество земли всегда одинаково и не может быть изменено.

Принцип установления ренты как уравновешивающей цены такой же, как и в случае заработной платы и процента.

Рассмотрим ренту, получаемую владельцами земли. В целях упрощения будем считать, что вся имеющаяся в стране пахотная земля обладает одинаковой урожайностью и используется для производства зерна. Полагаем также, что рынок земли совершенно конкурентен, т.е. имеется значительное количество и владельцев земли, и зерноводческих хозяйств. Поскольку суммарное количество земли фиксировано, то ее суммарное предложение абсолютно неэластично, и кривая предложения земли вертикальна (рис. 3). Кривые же суммарного спроса (D1, D2, D3) имеют такие очертания: для земли, как и любого другого ресурса, «падающий» характер кривой спроса объясняется действием закона уменьшающейся отдачи, а также тем фактом, что для зерноводческих хозяйств как единой группы необходимо понизить цену зерна, чтобы продать дополнительное его количество (рис. 3)

 

 

Рисунок 3 – Спрос и предложение земли

Примечание - Источник: [2, c.334].

 

Суммарное предложение пахотной земли фиксировано на уровне Qs, кривая суммарного предложения земли S вертикальна. Изменение спроса на землю и сдвиг кривой спроса приводят к росту или падению цены земли.

Поскольку предложение земли фиксировано, то активной составляющей рынка земли остается спрос на землю. Изменение спроса на экономические ресурсы, в том числе на землю, могут вызвать три фактора: цены на товары, изготовленные с помощью этого ресурса (т.е. цена зерна), производительность ресурса и цены на иные ресурсы, применяемые в сочетании с землей. Увеличение спроса на землю, что соответствует сдвигу кривой спроса вверх – вправо (D1 → D2 → D3), приводит к росту рентных платежей. И наоборот, при снижении спроса на землю рентные вознаграждения сокращаются.

Итак, величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю.  При этом рента различна в зависимости от качества земли:

  1) природных условий ( тип почвы, климат, рельеф);

  2) плодородия почвы;

  3) местоположения земли.

В современной экономической теории земельная рента рассматривается как частный случай более широкого явления – экономической ренты.

Экономическая рента – это доход, получаемый собственником любого ресурса, предложение которого естественно или искусственно ограничено.

Ограниченность земли ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту. Кроме монополии хозяйства на земле, существует монополия частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две формы земельной ренты:

• абсолютная рента есть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю;
• дифференциальная рента – это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших  земельных участков (лучшие. средние и худшие – условное деление участков).

  В подходе к процессу образования ренты с точки зрения арендатора особое значение приобретают потребительские свойства земли, на которой предполагается ведение сельскохозяйственного производства. За допуск к участку необходимо уплачивать арендную плату. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения . Происходит это потому, что земельный собственник стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществлять такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить.

Земля может многократно менять своего владельца. К земельному участку не  приемлемо понятие «бывший в употреблении». После покупки он может быть перепродан новому владельцу по более высокой цене. Земля в данном случае, подобно капиталу, рассматривается как капитальный актив, запас, приносящий поток дохода, т.е. ренту [1, с. 275].

Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодно ренту в R долл. Какова может быть стоимость участника земли? Ответить на этот вопрос – это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять  сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

.

Цена земли – это бессрочное вложение капитала. Поэтому

если

то .

Тогда

 

где R – годовая рента;

i – рыночная ставка ссудного процента.

Если рента равняется 400 долл., ставка ссудного процента составляет 5 %, то цена земли равняется 400/5 % = 400*100/5 = 8000 долларов [2, с. 337].

На практике же цена земли  зависит и от множества других факторов, которые обуславливают тот или иной уровень спроса и предложения на земельные участки. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. Процесс урбанизации способствует росту цен на пригородные участки. Кроме того, есть еще ряд факторов, помимо величины ренты и нормы ссудного процента, оказывающих влияние на цену земли.

 Таким образом, можно сделать вывод, что земля наряду с другими факторами производства является специфическим фактором. Земля играет важную роль не только в сельском хозяйстве, строительстве , но и в ряде других отраслей. Рынок земли , как и любой другой рынок имеет свой определенный механизм функционирования и ценообразования.

 

2 Рынок земли в зарубежных  странах

 Рассматривая современный этап развития мировой экономики, можно отметить, что рынок земли является мощным средством стимулирования роста производительности и инвестиций, так как земельный оборот способствует сосредоточению земельных ресурсов в руках наиболее эффективных, конкурентоспособных пользователей.

 В странах с развитой рыночной экономикой (с прочным обеспечением прав частной собственности на землю и развитым рынком земли) государство имеет абсолютные права и ответственность по контролю за использованием землевладений в интересах общественного благосостояния и сохранения целостности природных ресурсов. В рыночной экономике государство «контролирует» земельные отношения прежде всего косвенно – через выработку и проведение в жизнь законодательных и регулирующих норм, которые могут быть дополнены или ужесточены муниципалитетами. Поэтому государство обычно не вмешивается в частные решения и действия, что позволяет участникам земельного оборота вырабатывать эффективные решения с точки зрения распространения и использования земельных ресурсов и действовать на пользу общественного благосостояния. Современное мировое государственное регулирование должно служить дополнением к преимуществам частного принятия решений в области распределения и пользования землей.

Основной целью государственного регулирования земельного оборота в развитых странах являются действия, которые помогут избежать формирования моделей землевладения и землепользования, которые были бы экономически  неэффективны в системе рыночной экономики, а также создание благоприятных условий для семейных фермерских хозяйств [3, c.89-90].

Земельные отношения в зарубежных странах строятся на праве частной собственности, гарантированном основными законами этих стран. Право частной собственности на землю определяет свободное владение, пользование и распоряжение собственными угодьями, присвоение полученного с них дохода, иммунитет от экспроприации, сдачу в аренду и возвращение к собственнику (при окончании срока аренды, невыполнении обязательств арендатором, покупателем и т.п.), продажу, заклад и дарение (родственникам или любым лицам), передачу по наследству или завещанию и др. Режим частной собственности имеет для экономики ключевое значение. Поскольку на собственнике сказываются все положительные и отрицательные результаты осуществляемой им деятельности, он заинтересован в принятии наилучших решений.

Наряду с основополагающим правом частной собственности законодательно закреплены общественные права на землю, ввиду того, что земля является национальным достоянием.

 

Земельное законодательство многих развитых стран направлено на усиление контроля и регулирования земельных отношений со стороны государства в общественных интересах. Практически ни одна страна мира не разрешает полного распоряжения землей без государственного контроля за ее целевым и эффективным использованием, соблюдением архитектурных ограничений (для гражданских земель) и т.д.

При рассмотрении земельных отношений в развитых странах можно отметить, что в каждой стране выработались свои определенные требования к землепользователям, особенно земель сельскохозяйственного назначения, а также сформирована законодательная база, касающаяся земельных отношений.

Например, во Франции, Швейцарии, Австрии, Дании физичсекие лица обладают правом пользования землей сельскохозяйственного назначения лишь в случае , если имеют профессиональную подготовку, возраст не более 50 лет и необходимый капитал [4, c.217].

Рассмотрим теперь более подробно формы государственного  регулирова-

ния в Германии. Право на существование в этой стране имеют все формы собственности на землю, притом, что в частной собственности находится более  90% земель,  остальные земельные участки принадлежат государству (общинам, федерации в целом, церкви, учебным заведениям). Согласно Закону о сделках с земельными участками, обязательства по использованию земли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок их заселения, осуществление землеустроительных мероприятий и т. д . .Немецкое земельное право устанавливает законодательное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда , предусматривающие запрет на дробление лесных и сельскохозяйственных участков , их отчуждение с изменением целевого назначения и обеспечивающие развитие высокоэффективного агропромышленного производства. Особое внимание при этом уделено контролю за рациональным использованием земель; недопустимостью введения ограничений их хозяйственного оборота в целях перераспределения между «эффективными правообладателями»; выполнению землевладельцами правовых обязательств, в том числе по налоговым платежам, для чего функционируют специальные сельскохозяйственные суды. Аналогичные условия по продаже земель сельскохозяйственного назначения в собственность исключительно под цели развития сельхозпроизводства и профессиональные требования к собственникам земли действуют в Швеции , Франции, Италии и Испании.