Рынок земли: проблемы, тенденции развития в современных условиях

          Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что допускается изъятие из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей при условии худшего их качества согласно кадастровой стоимости.

         За истекший 2013 год из земель сельскохозяйственного назначения по этой причине выбыло 110,4 тыс. га сельскохозяйственных угодий.  В том числе под строительство и расширение предприятий промышленности, транспорта, связи и иного назначения отведено 21,5 тыс. га сельскохозяйственных угодий, для расширения и строительства населенных пунктов – 35,6 тыс. га, предприятиям, организациям и учреждениям природоохранного назначения – 46,5 тыс. га, для других целей – 6,8 тыс. га (рисунок 5).

Рис. 5. Доля сельскохозяйственных угодий земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для государственных и общественных нужд

            В этой связи наблюдалось значительное уменьшение сельскохозяйственных угодий в Республике Тыва (на 61,5 тыс. га), Свердловской (на 17,1 тыс. га), Тамбовской (на 14,1 тыс. га), Костромской (на 9,7 тыс. га), Московской (на 4,1 тыс. га) и Челябинской (на 3,5 тыс. га) областях. В тоже время в отдельных субъектах Российской Федерации отмечалось и увеличение сельскохозяйственных угодий. Так в Республике Калмыкия и Кабардино-Балкарской Республике сельскохозяйственные угодья увеличились соответственно на 15,7 тыс. га и 1,9 тыс. га.

           Земли данной категории в установленном порядке отводились под строительство новых и расширение территории уже действующих предприятий промышленности, транспорта и связи. Из состава земель сельскохозяйственного назначения передавались участки лесохозяйственным предприятиям для целей лесоразведения. За счет земель сельскохозяйственного назначения увеличили в 2012г свои площади также предприятия и организации, занимающиеся природоохранной деятельностью. Осуществлялся отвод земель сельскохозяйственного назначения и для других несельскохозяйственных целей, среди которых: строительство нефтегазопроводов, заводов и предприятий, придорожных торгово-промышленных комплексов, расширение существующих предприятий и т. д. Всего за отчетный год предоставлено 72,6 тыс. га для нужд, не связанных с сельским хозяйством, из них сельскохозяйственных угодий - 43,6 тыс. га. Для расширения и строительства населенных пунктов из состава земель сельскохозяйственного назначения было предоставлено 33,8 тыс. га, из них 26,5 тыс. га сельскохозяйственных угодий, в том числе - 18,8 тыс. га используемых под пашню.

            В последние годы наблюдается увеличение площади земель, не предоставленных в использование и включенных в состав фонда перераспределения земель в составе земель сельскохозяйственного назначения. Площадь земель, не предоставленных в использование и включенных в состав фонда перераспределения, уменьшилась на 2,8 млн. га и на 1 января 2012 г. составила 46,0 млн. га. Площадь сельскохозяйственных угодий, вошедших в фонд перераспределения, уменьшилась на 113,4 тыс. га по сравнению с отчетной датой предыдущего периода и составила 12,0 млн. га (таблица 1).

           В 2011 году отмечалось сокращение пахотных земель (на 128,2 тыс. га) в составе земель фонда перераспределения вследствие их предоставления для сельскохозяйственного использования. Значительные площади пашни были вовлечены в сельскохозяйственный оборот в Волгоградской (106,1 тыс. га), Пензенской (17,4 тыс. га), Кемеровской (13,2 тыс. га), Свердловской (9,5 тыс. га) и Рязанской (7,4 тыс. га) областях.

Таблица 1. Сведения о фонде перераспределения земель в Российской Федерации на землях сельскохозяйственного назначения, тыс. га (по состоянию на 1 января соответствующего года.)

№ п/п	Состав земель	2009 г.	10 г.	11 г.	12 г.	2011 г. к 2010 г. (+/-)
1	Земли фонда перераспределения, из них:	48 410,4	50 753,4	48 819,8	46 019,0	-2 800,8
2	сельскохозяйственные угодья	11 758,7	12 043,9	12 082,2	11 968,8	-113,4
3	в том числе пашня	3647,2	3 681,2	3 604,4	3 476,2	-128,2

 

3.3 Современное  состояние российского рынка  земли

           По данным на 1 января 2013  г., значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находилась в государственной и муниципальной собственности – 257,8 млн. га, или 66,8% земель категории, в собственности граждан – 114,3 млн. га (29,6% площади категории), в собственности юридических лиц – 14,0 млн. га (3,6%).

          Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения на 1 января 2013 г. приходилось 96,5% (128,3 млн. га), из них 74,0% (94,9 млн. га) составили земельные доли граждан в общей собственности на землю.

           На 1 января 2013 г. в результате мероприятий по разграничению государственной собственности на землю в собственности Российской Федерации зарегистрировано 8,5 млн. га, из них предоставлено юридическим лицам в пользование 2,9 млн. га и аренду – 1,5 млн. га. В собственности субъектов Российской Федерации находилось 8,0 млн. га, из них 3,1 млн. га земель предоставлено юридическим лицам в аренду и 1,4 млн. га – в пользование. В муниципальной собственности зарегистрировано 4,6 млн. га, из них предоставлено гражданам во владение 58,9 тыс. га, аренду – 697,8 
тыс. га и юридическим лицам в пользование – 403,9 тыс. га,  
аренду – 2195,5 тыс. га.

         В 2012 году в структуре форм собственности на землю произошли изменения. Уменьшение площади государственных и муниципальных земель составило 2,6 млн. га. Значительное их сокращение произошло в Республике Саха (Якутия) (на 2382,0 тыс. га), Приморском крае (на 231,0 тыс. га), Ростовской (на 67,9 тыс. га), Волгоградской (на 59,9 тыс. га), Кировской (на 53,3 тыс. га), Астраханской (на 48,2 тыс. га), Омской (на 35,6 тыс. га), Амурской (на 34,7 тыс. га) областях, Республике Калмыкия (30,9 тыс. га).

        Согласно Земельному кодексу Российской Федерации фонд перераспределения земель состоит из земельных участков, не предоставленные заинтересованным лицам для сельскохозяйственного производства, но предназначенные для нужд сельского хозяйства, для создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.

       Основанием включения земельных участков в состав фонда является решение исполнительного органа власти, принимаемое в определенных законом случаях (добровольный отказ от земельного участка, принудительный отказ, отсутствие наследников по закону или по завещанию, неиспользование земли по целевому назначению). Значительные площади земель зачислены в фонд в результате ликвидации сельскохозяйственных организаций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 4. Перспективы развития рынка земли в Российской Федерации.

          В качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов. Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляет менее 2% территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

         В результате имеет место диспропорция между спросом и предложением земли. В большинстве случаев предложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком. Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены.

       Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления, которые руководствуются нормативной ценой на землю. С 1994 года ее размер определяется 200-кратной ставкой земельного налога, а региональные и местные органы власти имеют право корректировать нормативную цену, приближая ее к рыночной. Уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня сложившейся рыночной цены на аналогичные земельные участки.

       Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка, которая призвана, в том числе, назначать объективную стартовую цену при продаже земли. А кадастровая оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.

       Таким образом, в соответствии с российским законодательством, конечная нормативная цена выкупа земли, стоимость аренды, кадастровая стоимость земли (фактически - цена предложения) ориентируются на рыночную цену. Эти цены определяются органами государственной и местной власти на основе анализа совершенных сделок по ее купле-продаже.

       Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв.м. при среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв.м.

        В результате, отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремиться извлечь ренту из административного ресурса делает муниципальные образования монополистом в процессе формирования цены. Администрации заинтересованы в ограничении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать в аренду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость. По сведениям «Российской Бизнес-газеты» постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. В ряде мест, по утверждениям экспертов, она завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога. Газета «Ведомости», ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2006 г. цены выросли в несколько раз и продолжают увеличиваться. За 2007 год цена на землю сельхозназначения удвоилась, а в 2008 г. выросла еще в 1,5 - 3 раза. Один гектар паевой земли в южных районах и Черноземье стоит от $1500 до 2000. Из этой суммы, собственнику пая достается, в лучшем случае, $400. На затраты по оформление 1 га земли в собственность расходуется от $400 до 500. Цена же 1 га отмежеванной и полностью оформленной земли в южных регионах достигает $5000.

        Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.

       Положение усугубляется низким уровнем развития инфраструктуры земельного рынка, высоким уровнем коррупции, сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок.

      Анализируя развитие российского земельного рынка, возникают сомнения относительно того - сможет ли, в сложившейся ситуации, рынок земли в России распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников.

       Однако, хаотичное развитие земельного рынка в России, похоже, полностью перестало устраивать государство. Последней каплей стали скандалы с аукционами по распродаже за бесценок прав аренды федеральных лесов в пользующихся наибольшим спросом районах Подмосковья. В итоге до 1 января 2009 года запрещены любые операции с федеральной землей и тем, что на ней расположено.

        Для увеличения количества рыночных субъектов, необходимого для развития конкурентного рынка, ориентированного на вовлечение земли в хозяйственную деятельность, на государственном уровне принято ряд мер. С целью упрощения процесса закрепления прав собственности и объективной оценки земельных ресурсов в марте 2009 года была создана единая Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии, которая ведает всеми вопросами регистрации прав и учета недвижимости. С 1 января 2011 года - оформление всех документов по недвижимости переведут в режим «одного окна». С 1 января 2010 года в стране начали работать так называемые кадастровые инженеры, которые  занимаюся как обмером земли, так и постройками, то есть они заменили землемеров и сотрудников БТИ. Совершенствуется инфраструктура рынка. Созданы и функционирую ОАО "Росагролизинг" и ОАО "Россельхозбанк", обеспечивающие земельных производителей кредитами.

         Последующее государственное регулирование рынка земли должно быть направлено на совершенствование правового обеспечения земельных отношений, дальнейшее развитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов рынка объективной информацией, стимулирование поведения его участников. Земля - рынок, прогнозы, аналитика.

        Например, на организацию и правовую поддержку ресурсного рынка, который позволит свести вместе субъектов земельных отношений, что повысит эластичности спроса и предложения и обеспечит эффективное ценообразование.

       Для развития добросовестной конкуренции, необходима кредитная и финансовая поддержка малого и среднего бизнеса, не имеющего достаточного объема собственных средств на приобретение земельных участков и ориентированного на долгосрочное использование земельного ресурса и инвестирующего капиталы в мероприятия по сохранению его полезных потребительских свойств.