Рынок земли: проблемы, тенденции развития в современных условиях

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Особенности земельного рынка Российской Федерации

3.1 История развития  земельного рынка в России

             В СССР вся земля принадлежала государству, из-за чего история развития рынка земли в России берёт истоки лишь с конца XX века, то есть фактически рынок земли в России зародился лишь в 90-х годах XX века. Рынок земли в России зарождался постепенно, и способствовали этому многочисленные законы и нормативные акты. Для начала следует напомнить о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства» прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Таким образом, в России складывается рынок земли. Но это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, в потребительской сфере. Итак, рынок земли в России сформировался. В преобразовании аграрных отношений переходного периода центральное место занимает земельная реформа. Ее осуществление в России до последнего времени проходило без четкой научной концепции, сопровождалось неоправданными экономическими издержками, социальной напряженностью, формальными изменениями во владении, пользовании и распоряжении землей. До конца не сформировалась правовая база реформирования земельных отношений, адекватная рыночным принципам, о чем свидетельствует затянувшаяся работа по земельному кодексу РФ.

             С началом аграрной реформы разработка концепций земельных преобразований вызывала некоторые расхождения. Разногласия сводились к вопросам о земельной, прежде всего, частной собственности, рыночном обороте земли, структуре землевладения и соответственно общей аграрной структуре, роли и месте в ней фермерского и других форм частного владения землею. При этом оставался на заднем плане вопрос о переходном периоде, необходимом для последовательного формирования новой системы земельных отношений с учетом региональной специфики. Целенаправленное реформирование земельных отношений затруднялось теоретической путаницей в вопросах собственности на землю, и это обстоятельство до сих пор вносит неясность во всю аграрную реформу. Прежняя концепция государственной монополии на землю заменена бесформенной концепцией многообразия форм земельной собственности без четкого обозначения приоритетов, что создает «удобство» для сохранения колхозно-совхозной системы земледелия и землепользования. Между тем мировой опыт свидетельствует о наличии двух форм земельной собственности: государственной и частной, причем в ходе переходных процессов приоритетной и преобладающей по масштабам становится частная. Для выработки действительной научной концепции дальнейшего развития земельных и аграрных отношений недопустима подмена многообразия форм хозяйства так называемым многообразием форм земельной собственности в сельском хозяйстве.

             Таким образом, в 1990 г. началось формирование частной собственности, которая и стала основой аграрной политики России в течение последующих лет. На самом старте реформы был предпринят сильный натиск на сложившуюся колхозно-совхозную систему земельных отношений. Сопротивляясь такому натиску, система начала приспосабливаться, меняя внешнюю оболочку, но сохраняя внутреннее устройство. Особенно это было характерно для периода 1992-1994 гг.

           В последующие годы аграрная, и ее составляющая земельная реформа, оказались заложниками общеэкономического кризиса, который являлся преградой для осуществления аграрной реформы в стране.

          Появление в ходе реформы значительного числа частных собственников - граждан РФ должно быть признано весьма важным результатом земельной реформы в переходных условиях. В общей сложности около 40 млн. семей имеют сейчас земельные участки на различных правовых основаниях. Доля государственных предприятий в общей площади сельскохозяйственных угодий сократилась в 4 раза, в то время, как удельный вес коллективных негосударственных организаций возрос в 1,7 раза, индивидуальных частных хозяйств всех типов - в 3,8 раза, несельскохозяйственных организаций - в 1,5 раза.

            Однако российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1 процента от земельного фонда РФ.

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2  Анализ земельного  рынка России

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2013 г. составила 1709,8 млн. га (без учета внутренних морских вод и территориального моря) из них 386,1 млн. га (22,6%) занимают земли сельскохозяйственного назначения.

          Сведения о наличии и распределении  земельного фонда Российской  Федерации в разрезе ее субъектов  содержат характеристики земель 83 субъектов Российской Федерации.

 

Рис. 3. Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель

 

 

          В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В целом по Российской Федерации наблюдается ежегодное сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения, с 2009 года уменьшение данного показателя составило 16,2 млн. га.   
По сравнению с предыдущим годом площадь земель сельскохозяйственного назначения сократилась на 2,9 млн. га.

Следует также отметить, что по состоянию на 1 января в период за 2009-2013 годы в динамике изменений площади сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения наблюдаются лишь незначительные колебания. Структура распределения сельскохозяйственных угодий в их составе также сохраняется.

Данные о структуре и динамике изменения площадей земель сельскохозяйственного назначения за последние годы представлены в таблице 1 приложения.

                   В структуре распределения земельного фонда Российской Федерации по состоянию на 1 января 2013 г. площадь сельскохозяйственных угодий в составе земель всех категорий составила 386,1 млн. га, в том числе в составе земель сельскохозяйственного назначения - 196,2 млн. га, или 50,8%.

       Из всех сельскохозяйственных угодий в стране по состоянию на 1 января 2012 г. 24,0 млн. га находятся в составе земель иных категорий и в условиях действующего законодательства выпадают из системы государственного земельного контроля и мониторинга земель в сфере сельского хозяйства.

       Сельскохозяйственные угодья в составе земель всех категорий включают в себя:- пашню (115,1 млн. га);

            - залежь (4,4 млн. га);

           - многолетние насаждения (1,2 млн. га);

           - сенокосы (18,6 млн. га);

           - пастбища (56,9 млн. га).

       Состав земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на          1 января 2013 г. представлен на рис. 4.

             На протяжении двадцати лет в целом по Российской Федерации наблюдалось ежегодное сокращение площади сельскохозяйственных угодий. За период с 1991 по 2013 год (по состоянию на 1 января соответствующего года) площадь сельскохозяйственных угодий уменьшилась на 2,0 млн. га, сокращение площади земель, используемых под пашню, составило более 10,9 млн. га. В то же время площадь земель под сенокосами и пастбищами увеличилась на 4,2 млн. га, под залежью - на 4,8 млн. га.

            По состоянию на 1 января 2013 г., площадь земель, используемых под пашню, в целом по стране увеличилась за отчетный период на 11 тыс. га.

            Площадь пашни, за счет распаханной залежи, увеличивалась в Амурской области (106,9 тыс. га), Алтайском крае (30,3 тыс. га), Курганской (20,7 тыс. га), Тюменской (18,9 тыс. га) и Тамбовской (15,0 тыс. га) областях, Забайкальском крае (2,1 тыс. га). В 2011 году наблюдались переводы неиспользуемой пашни в залежь в Забайкальском крае - 10,5 тыс. га, Алтайском крае - 8,1 тыс. га, Свердловской области - 2,6 тыс. га, Тюменской области - 2,3 тыс. га, Тамбовской области - 2,0 тыс. га.

           Площадь кормовых угодий сократилась в целом по стране на 31,2 тыс. га, из них площадь пастбищ уменьшилась на 38,5 тыс. га, а площадь сенокосов, напротив, увеличилась на 7,3 тыс. га.

          Результаты статистических наблюдений за год подтверждают сохраняющуюся тенденцию ежегодного уменьшения площади земель, занятых сельскохозяйственными угодьями. Сокращение площади сельскохозяйственных угодий составило 124,2 тыс. га и наблюдалось в 50 субъектах Российской Федерации.

         Уменьшение площади сельскохозяйственных угодий обусловлено тем, что Земельный кодекс Российской Федерации допускает изъятие сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных целей при условии ухудшения их качества согласно кадастровой оценке.

          За истекший 2013 год из земель сельскохозяйственного назначения выбыло 110,4 тыс. га сельскохозяйственных угодий. В том числе под строительство и расширение предприятий промышленности, транспорта, связи и иного назначения отведено 21,5 тыс. га сельскохозяйственных угодий, для расширения и строительства населенных пунктов – 35,6 тыс. га, предприятиям, организациям и учреждениям природоохранного назначения – 46,5 тыс. га, для других целей – 6,8 тыс. га.

        Следует также отметить, что, по состоянию на 1 января в период за 2009-2013 годы, в динамике изменений площади сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения наблюдаются лишь незначительные колебания. Структура распределения сельскохозяйственных  угодий в их составе также сохраняется.

        Площадь несельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения за отчетный период сократилась на 4,6 млн. га и составила 192,7 млн. га. Это - земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, поверхностными водными объектами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства. Как и прежде, более половины несельскохозяйственных угодий (103,7 млн. га или 27%) составляли земли, предоставленные и предназначенные для северного оленеводства. Значительная их часть (28% от общей площади под оленьими пастбищами) - это лесные земли, которые со временем могут быть выведены из состава земель сельскохозяйственного назначения.

       Среди причин выбытия земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, используемых для производства сельскохозяйственной продукции в составе земель иных категорий, из сельскохозяйственного оборота и сокращения их площади можно указать на прекращение деятельности сельскохозяйственных организаций и перевод освободившихся земель, в большей своей части, в фонд перераспределения земель.

         По данным Росреестра на 1 января 2012 года, в Государственном кадастре недвижимости учтено 16,9 млн. га (на 1 января 2010 г.- 17,0 млн. га) земель сельскохозяйственных организаций, ликвидированных в результате банкротства, но за которыми в государственном кадастре недвижимости числятся ранее предоставленные в использование земли.

         Другая причина выбытия - истечение срока права аренды земель (или временного пользования), невозобновление его производителями сельскохозяйственной продукции, изъятие земель для несельскохозяйственных целей, переводы земель сельскохозяйственного назначения, включая сельскохозяйственные угодья, в другие категории, в том числе путем включения в границы населенных пунктов.

         Активно осуществляются переводы земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. К необходимости данных переводов приводили такие мероприятия, как предоставление земельных участков, в том числе путем изъятия для государственных и муниципальных нужд, изменения (установления) границ населенных пунктов и муниципальных образований, возврата в прежнюю категорию отработанных и рекультивированных земель. Также осуществлялся отвод земель сельскохозяйственного назначения и для других не связанных с сельским хозяйством целей, среди которых: строительство газопроводов, заводов и предприятий, придорожных торгово-промышленных комплексов, расширение существующих предприятий и т. д.