Рынок недвижимости, виды рынков недвижимости

     Единый  государственный реестр прав ведется  на бумажных и электронных носителях. При несоответствии между записями на бумажных носителях и электронных  носителях приоритет имеют записи на бумажных носителях.

     Внесение  изменений в записи Единого государственного реестра прав, не соответствующие  правоустанавливающему документу, осуществляется в порядке, установленном  статьей 21 настоящего Федерального закона.

     Единый  государственный реестр прав на электронных  носителях является частью единой федеральной  информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.Рынок  недвижимости, виды рынков недвижимости.

     3.1.Определение рынка недвижимости

     Рынок недвижимости как относительно новая  социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных  дискуссий ведущих представителей национальной научной школы с  начала 90-х гг. ХХ в.

     Как известно, любой рынок представляет собой сферу экономических отношений  между производителями и потребителями  товаров и отражает социально-экономические  условия реализации товаров. В общей  системе рынков можно выделить рынок  недвижимости, на котором рыночными  товарами выступают объекты недвижимости.

     Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако сформулированное определение не учитывает сферу вновь создаваемых объектов недвижимости. Более полное определение рынка недвижимости должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с оборотом и эксплуатацией уже существующих.

     Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

     3.2.Особенности рынка недвижимости

     Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые  являются специфическим видом товара. В отличие от других видов рынка  рынок недвижимости имеет, кроме  специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые  необходимо учитывать при совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

1. локализация РН, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;
2. недостаточная степень открытости РН, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;
3. ограниченное количество продавцов и покупателей на РН;
4. владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:
• единовременные сравнительно крупные инвестиции;
• затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
• налог на недвижимое имущество;
• государственная пошлина и другие сборы на сделки;
5. низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;
6. спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;
7. спрос на РН носит изменчивый характер как во времени, так и в пространстве;
8. величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);
9. цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии РН не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на РН предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на РН наступает раньше, чем в экономике;
10. оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
11. для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
12. товары РН служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;
13. для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;
14. необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;
15. наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;
16. высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д. Так, например, в Санкт-Петербурге транзакционные издержки составляют 5–7% от цены объекта на рынке жилой недвижимости. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2–3%.

     Эти особенности дают основание характеризовать  данный рынок как специфический  сектор экономики. К особенностям РН можно отнести также сложный  симбиоз преимуществ и недостатков  с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

     Преимущества:

• возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
• достаточная устойчивость потребительского спроса;
• меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

     К недостаткам РН можно отнести  следующие:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на РН;
• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на РН;
• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
• высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию).

3.3 Виды рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового  актива, географическому фактору, функциональному  назначению и другим показателям.

Классификация рынков недвижимости фасетным способом

     Рассмотрение  рынка недвижимости невозможно без  его сегментации. Сегментация рынка  недвижимости - это разделение его  на однородные группы покупателей. Различают  следующие основные сегменты рынка  недвижимости:

• - рынок жилья;
• - рынок коммерческой недвижимости;
• - рынок земельных участков.

     Рынок жилья - сложная взаимосвязанная  структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых  ими жилищных услуг, основанных на сочетании  интересов всех его участников и  конкуренции эффективного землепользования.

     Инфраструктура  рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.

     Рынок нежилых помещений, или рынок  коммерческой недвижимости, стал формироваться  в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

     Рынок земельных участков. Во многих странах  земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

     В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок  жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок  офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и  т.д.

     По  способу совершения сделок рынок  недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

     Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

     Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

     Первичный и вторичный рынки, выступая двумя  частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое  строительство при существующем уровне затрат.

     Взаимное  влияние спроса и предложения  на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно  осложняющим анализ сферы обращения  и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще  и потому, что сделки на рынке  недвижимости носят, как известно, частный  и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой  информации.

     Однако  при всей сложности этой задачи она  не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

     На  первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при  его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее  как уменьшить, так и увеличить  предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании  своих мощностей и ресурсов (что  особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс  мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение  — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.