Рынок недвижимости, виды рынков недвижимости

 
 

Содержание.

Введение...................................................................................................................3

1.Понятие рыночной  стоимости объекта оценки……………………………….4

2.Понятие ЕГРП (Единого Государственного реестра  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним)……………………………………………………….7

3.Рынок недвижимости, виды рынков недвижимости………………………...13

3.1.Определение рынка недвижимости………………………………………...13

3.2.Особенности рынка недвижимости………………………………………...14

3.3. Виды рынка недвижимости………………………………………………...18

Заключение……………………………………………………………………….25

Список используемой литературы……………………………………………...26 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение.

     Переход нашей страны к рыночной экономике  потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.  
          Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).  
         Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.  
         В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.  
        Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.  
 

     1.Понятие  рыночной стоимости объекта оценки.

     Понятие рыночной стоимости связано с  коллективным восприятием и поведением участников рынка. Оно признает различные  факторы, которые могут влиять на трансакции [сделки], совершаемые на рынке, и отделяет их от других «внутренне присущих» или нерыночных соображений, влияющих на стоимость. Рыночная стоимость  основывается на рыночных данных, и  поэтому все входные параметры  должны базироваться на информации, полученной на рынке.

     Определение рыночной стоимости согласно Федеральному стандарту оценки №2 (ФСО №2): При  определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

     Разумность  действий сторон сделки означает, что  цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для  продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для  покупателя.

     Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной  степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь  условий сделки, наилучших с точки  зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о  состоянии рынка и объекте  оценки, доступным на дату оценки.

     Отсутствие  чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются  мотивы для совершения сделки, при  этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

     Согласно  Международным стандартам оценки (МСО 2007) - рыночная стоимость определяется как: Расчетная денежная сумма, за которую  состоялся бы обмен имущества  на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой [«на расстоянии длины руки»] сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала  бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

     Согласно  ФСО №2, рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих  случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

     Рыночная  стоимость на практике также применяется при решении следующих задач:

• принятие управленческих решений;
• продажа и покупка имущества.

     Рыночная  стоимость является основой для  определения залоговой, ликвидационной и специальной стоимостей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.Единый  государственный реестр прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним  (ЕГРП)

     Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав.

     Единый  государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях и ведется в соответствии с  Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Неотъемлемой  частью Единого государственного реестра  прав являются:

• дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество,
• книги учета документов.

     Дело  правоустанавливающих документов открывается  на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации  прав на указанный объект.

     Книги учета документов содержат данные о  :

• принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;
• выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;
• выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

     см.  Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним см. Приказ Минюста РФ от 24.12.2001 N 343.

     

     Разделы Единого государственного реестра  прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких  прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре  государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и  на территории Российской Федерации  и присвоенным этому объекту  недвижимого имущества при осуществлении  в соответствии с Федеральным  законом "О государственном кадастре недвижимости" его государственного учета (далее - кадастровый номер).

     Дело  правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий  раздел Единого государственного реестра  прав.

     В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

     Разделы Единого государственного реестра  прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. Порядок и сроки хранения органом, осуществляющим государственную регистрацию  прав, разделов Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные  архивы определяется органом нормативно-правового  регулирования в сфере государственной  регистрации прав.

     Если  разделы Единого государственного реестра прав, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществляется в порядке, установленном федеральным  законом. После вступления приговора  в законную силу либо по истечении  срока обжалования постановления  или определения о прекращении  уголовного дела суд или орган  дознания, следователь должны возвратить указанные разделы и документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

     Единый  государственный реестр прав состоит  из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого  имущества. Раздел открывается при  начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером  данного объекта.

     Разделы Единого государственного реестра  прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта  недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях  и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным  участком, располагаются непосредственно  за разделом, содержащим информацию о  данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются  непосредственно за соответствующим  разделом, относящимся к зданию, сооружению.

     Каждый  раздел состоит из трех подразделов.

     В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого  имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

     В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках  об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности  и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения  личности физического лица и реквизиты  юридического лица, адрес, указанный  правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты  правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.

     В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности  и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном  управлении, аренде, концессионном  соглашении, аресте имущества, заявлении  о праве требования в отношении  объекта недвижимого имущества  и других), дата внесения записи, имя  государственного регистратора и его  подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Для объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обязательств.