Рынок коммерческой недвижимости

- окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости. 

- национальные и культурные условия, традиции населения. 

- политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности. 

Спрос на недвижимость может  быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке  новой фабрики может вызвать  значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость. Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться: 

- ценой земли относительно цены на другие факторы производства; 

- продуктивностью земли; 

- ценой конечного продукта. 

Предложение – это  количество объектов недвижимости, которое  собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени. 

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.  
Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано: 

- за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

- за счет изменения типа использования; 

- за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости. 

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. 

Рыночная стоимость  – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая  цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

2.2. Анализ  рынка жилой  недвижимости в г. Караганда

В июне 2012 года на рынке  вторичного жилья г. Караганды средняя  цена сложилась на уровне 949 у.е. Всего было выставлено на продажу 7029 квартир, по сравнению с прошлым месяцем это количество сократилось на 5 объектов.

Цены по районам

Проведя подробный анализ, аналитики выявили изменения  цен в сторону увеличения в  районах Город и Майкудук, что значительно повлияло на цену в целом по городу.

Город              - 1114 у.е./кв.м.,

Юго-Восток      - 1029 у.е./кв.м.,

Михайловка     - 1011 у.е./кв.м.,

Майкудук         - 654 у.е./кв.м.,

Пришахтинск   - 582 у.е./кв.м.

Цены по формату квартир

В зависимости от комнатности  квартир, рост цен зафиксирован на двух, и трехкомнатные квартиры:

1-комн.            - 927 у.е./кв.м.,

2-комн.            - 915 у.е./кв.м.,

3-комн.            - 989 у.е./кв.м.,

4-комн.            - 966 у.е./кв.м.,

Многокомн.     - 1039 у.е./кв.м. 

По сравнению с маем 2012 года, в июне средняя цена за метр квадратный вторичного жилья увеличилась, в  общем, на 1,5%   

Показатели расслоения

По результатам проведенного анализа, можно констатировать, что  индекс расслоения составил по городу 1.6. Это говорит о превышении стоимости «дорогого» жилья над стоимостью «дешевого» в 1,6 раза.

В районе Михайловка индекс расслоения традиционно выше – 1.8. В районе Майкудук – 1.7., Город – 1.6, Пришахтинск – 1.5. Минимальное расхождение цен в районе Юго-Восток, где коэффициент равен 1.4.

Предложение

Увеличение выставленных квартир для продажи земечено аналитиками в следующих районах:

Город – 3% (+64 ед.);

Юго-Восток – 1% (+13 ед.);

Михайловка – 2% (+6 ед.);

Пришахтинск – 21% (+75 ед.). 

Исключением стал лишь район Майкудук, где предложение сократилось на  10% (-163 ед.).

Структура предложения  на рынке вторичного жилья г. Караганды  в выглядит следующим образом:

максимальную долю предложения, или 35%, по-прежнему, занимают квартиры, расположенные в районе Город - 2493 объекта. Далее в порядке убывания следуют районы: 

Юго-Восток  — 32% (2221 ед.),

Майкудук — 22% (1532 ед.),

Пришахтинск – 6% (439 ед.), 

Михайловка – 5% (344 ед.). 

С точки зрения комнатности квартир  прирост однокомнатных квартир  составил 6% (+69 ед.), трехкомнатных – 3% (+65 ед.).

Количество двухкомнатных  квартир сократилось незначительно, всего на  1% (-38 ед.), а вот четырехкомнатных на 10% (-75 ед.), пяти и многокомнатных на 17% (-26 ед.).

Максимальную долю от всего предложения — 37%, занимают двухкомнатные квартиры (2642 ед.), далее следуют трехкомнатное жилье — 33% (2307 ед.), однокомнатные – 18% (1254 ед.), четырехкомнатные – 10% (699 ед.) и пятикомнатные  - 2%  (127 ед.).

Выставляемое жилье  в июне по Караганде представлено в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 53% (3701 ед.), в кирпичных домах - 45% (3190 ед.).

Доля монолитного жилья  в общем объеме минимальна и составляет 2%, или 138 квартир.

Сокращение объема жилья  зафиксировано в  панельных домах на 4%, что составляет минус 159 квартир. Предложение квартир в кирпичных домах наоборот, увеличилось на 5% (+153 объекта), в монолитных домах на 1%  (+1 ед.).

В зависимости от типа планировки и качества жилья в  июне текущего года преобладают квартиры, расположенные в «хрущевках» — 47% (3269 ед.), в домах улучшенной планировки - 39% (2743 ед.). Далее следуют квартиры в домах старого типа — 10% (725 ед.) и в новостройках — 4% (292 ед.).

Выводы:

 

 - в  июне 2012 года на рынке вторичного жилья г. Караганды количество предложения изменилось незначительно, минус 5 единиц от предложения прошлого месяца; 

- в июне отмечаются изменение ценв сторону увеличения в районах Город и Майкудук, что привело к плавному росту средней цены за метр квадратный жилой площади в целом по городу; 

- в частности цена выросла  на двух и трехкомнатные квартиры.

Экономические индикаторы

Численность населения Карагандинской области на 1 мая 2012 года по расчетным данным составила 1359,9 тыс. человек.

Среднедушевые номинальные денежные доходы населения области в апреле  2012 года сложились в сумме 54164 тенге, что на 14,2% больше, чем в апреле  2011 года. Реальные денежные доходы возросли на 8,7%.

Величина прожиточного минимума в мае 2012 года составила 14857 тенге и возросла по сравнению с маем 2011 года на 1,2%.

В апреле 2012 года численность наемных работников на крупных и средних предприятиях, а так же малых предприятиях, не занимающихся предпринимательской деятельностью, составила 365,6 тыс. человек, что на 2,3% больше соответствующего периода прошлого года.

Среднемесячная номинальная заработная плата одного работника по кругу крупных и средних предприятий, а также малых предприятий, не занимающихся предпринимательской деятельностью, в апреле 2012 года сложилась в сумме 85113 тенге. Прирост к апрелю 2011 года составил 19,9%. Реальная заработная плата увеличилась на 14%.

Индекс потребительских цен в мае 2012 года составил по сравнению с декабрем 2011 года 103,2%. Цены на продовольственные товары возросли на 2,9%, на непродовольственные – на 1,5%, платные услуги – на 5,2%.

В январе-мае 2012 года объем розничной торговли составил 162 млрд. тенге, оптовой торговли – 257,3 млрд. тенге. Увеличение по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составило 7,1% и 12,5% соответственно.

Объем промышленного производства в январе-мае текущего года сложился в сумме 523,2 млрд. тенге. Индекс физического объема промышленной продукции составил 95,1%, в том числе в горнодобывающей промышленности и разработке карьеров – 102%, обрабатывающей промышленности – 91%, электроснабжении, подаче газа, пара и воздушном кондиционировании – 103,5%, водоснабжении, канализационной системе, контроле над сбором и распределением отходов – 80%.

Объем инвестиций в основной капитал в январе-мае 2012 года составил 78,1 млрд. тенге, что на 10,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Объем строительных работ (услуг) составил 32,9 млрд. тенге и увеличился по сравнению с январем-маем 2011 года на 58,9%. 

По состоянию на 1 июня 2012 года в области зарегистрировано 21725 хозяйствующих субъекта, из них 14875 (68,5%) - действующие. В числе действующих субъектов наибольший удельный вес (91,5%) приходится на малые предприятия, их количество составляет 13617. Средние и крупные юридические лица составляют 8,5% или 1258 единиц.