Рынок коммерческой недвижимости

На рынке недвижимости присутствует, как первичное, так  и вторичное жилье. Под первичной  недвижимостью понимаются любые сооружения в только что построенных домах или еще строящихся зданиях. Обычно стоимость таких помещений значительно выше, чем стоимость вторичного жилья.

2.1 Понятие и структура рынка жилой недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов: 

- объектов недвижимости; 

- экономических субъектов, оперирующих на рынке; 

- процессов функционирования рынка; 

- инфраструктуры рынка.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:  
- продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью  
- покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).  
- профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. 

Различают следующих  профессиональных участников: институциональные  и неинституциональные участники  рынка недвижимости. Институциональные  участники рынка недвижимости –  субъекты, представляющие интересы государства  и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля: 

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование 

- федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода, 

- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство; 

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; 

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; 

- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; 

- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета; 

- органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними; 

- государственные нотариусы. 

Неинституциональные участники  рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят  организации следующего профиля: 

- брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью; 

- оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов; 

- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием; 

- девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов); 

- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий; 

- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта; 

- проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости; 

- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности; 

- участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании); 

- аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию; 

- финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов; 

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке; 

- информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости; 

- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН; 

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала; 

- любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости. 

Рассмотрим подробнее  деятельность некоторых участников рынка. Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом  количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги. Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию. Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости. Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика: 

- оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу; 

- оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки; 

- оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта; 

- оценка инвестиционного проекта; 

- оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия; 

- оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др. 

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных  вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта. Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование. Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

Различают следующие  основные процессы: 

1) создание развития объекта недвижимости; 

- организация системы развития недвижимости; 

- развитие территорий; 

- создание (развитие) объекта недвижимости;

2) использование (эксплуатация) объекта недвижимости; 

- организация эксплуатации и управления недвижимостью; 

- управление объектом; 

3) товарный оборот объектов недвижимости; 

- организация системы товарного оборота недвижимости; 

- передача прав (правомочий )собственности на объект недвижимости и  регистрация сделки; 

- финансирование товарного оборота недвижимости 

4) управление рынком; 

- исследование рынка; 

- формирование и развитие рынка; 

- контроль и регулирование. 

Инфраструктура рынка  недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка  
Условно можно выделить четыре таких механизма: 

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:  
- законодательную и нормативную базы рынка; 

- систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов. 

Основными участниками  рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.  
Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя: 

- систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков); 

- специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:  
а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.  
б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;  
в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;  
г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;  
д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.  
В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя: 

- эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий; 

- стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий; 

- единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка; 

- законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости; 

- нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости; 

- банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.  
В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям. 

Основными факторами, которые  действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена. 

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. 

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов 

- экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение. 

- социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др. 

- природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология. 

- административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).