Рынок коммерческой недвижимости

Введение

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В Казахстане происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при  приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан Казахстана налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Рынок коммерческой недвижимости

 

На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая  часть. В основном, 90%, это рынок  жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг

К объектам коммерческой недвижимости относятся всякого  рода объекты нежилого фонда, например : здания особняков (отдельно стоящие  здания), используемые под офисные, банковские, торгово-развлекательные и иные цели, не связанные с проживанием людей; все без исключения административные здания, офисные и бизнес центры, магазины, рестораны, павильоны, нежилые помещения на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых зданиях, изначально не предназначавшиеся для использования, как квартиры, а так же квартиры, выведенные из жилого фонда и имеющие следующие целевые назначения - «помещение свободного назначения», « … под торговые цели», «… офисное», « … бытового обслуживания», «… складское», «… производственное», всякого рода промышленные объекты (здания и помещения заводоуправлений, цеха, складские , производственные и иные аналогичные помещения, находящиеся на территории предприятий), земельные участки, предназначенные для промышленного и\или складского строительства и т.п. Таким образом, понятие объектов коммерческой недвижимости достаточно обширно. Проще говоря, коммерческой недвижимостью является все, что не является жильем, дачными и коттеджными постройками, личными гаражами, а так же земельными участками, предназначенными для дачного или иного индивидуального жилого строительства. Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов, в зависимости от стоящей перед Вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна – получение дохода. Одни - собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников - эту недвижимость не только используют сами но и сдают или продают. Собственники проводят операции по переуступке прав аренды «ППА»- (прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие - снимают в аренду (субаренду), или покупают (ППА) для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка, производства и т.п., таким образом, используя коммерческую недвижимость, так же получают свой доход. Любой вид деятельности любой из фирм невозможен без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или завод. Разумеется, любая операция с коммерческой недвижимостью должна проводиться таким образом, чтобы быть в соответствии с законодательством РК, законами, постановлениями и аналогичными документами местных органов власти и органов надзора (например, СЭС и ГПН). Будь то аренда или покупка- любая сделка с коммерческой недвижимостью должна сопровождаться приложением необходимого, в том или ином случае, пакета документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки, и производиться по той или иной не противоречащей законодательству схеме. Например, любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости - муниципальной (городской) собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды), нуждается в обязательной регистрации в соответствующих инстанциях. При сдаче в аренду объекта коммерческой недвижимости собственником, арендные отношения обязательно регистрировать только в том случае, если срок действия договора превышает 1 год (т.е краткосрочные договора – на 11 месяцев - не регистрируются). Для регистрации договора прилагается пакет документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки. Какие документы входят в вышеуказанный пакет Вы можете узнать в любом территориальном агентстве МКИ (в зависимости от рода проводимой сделки). Разумеется, об этом также знают специалисты, работающие в посреднических фирмах (агентствах недвижимости). Для собственников (арендодателей), услуги по подбору клиентов, как правило, бесплатны (исключения могут составлять сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости, когда комиссия агентства закладывается в стоимость продаваемого объекта). При арендных сделках комиссионное вознаграждение выплачивает арендатор (т.е. тот, кто снимает), с арендодателей не берут ничего. 

Рынок нежилых помещений, или рынок  коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На  рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д.

Величина  арендной ставки зависит от типа и  месторасположения помещения, наличия  отдельного входа, охраны, мест для  парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским  магистралям, удобства подъезда.

Этот  рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению:     

- офисные     

- торговые     

- складские     

- производственные. 

На  рынке офисов сформировалось три  основных сектора:  
Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а  иногда и в расселенных и качественно  отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.  
Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысоки.

1.1 Понятие и структура рынка коммерческой недвижимости

Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем и т.д.

Понятие "рынок недвижимости" юридически не закреплено. В целом  можно отметить, что рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Структура рынка включает:

- объекты недвижимости;

- субъекты рынка;

- процессы функционирования  рынка;

- механизмы (инфраструктуру  рынка).

Рынок недвижимости в  национальной экономике выполняет  следующие функции:

- эффективное решение  социальных задач, связанных с  созданием и использованием полезных  свойств недвижимости;

- отчуждение полных  или частичных прав собственности  на объекты недвижимости от  одного экономического субъекта  к другому и защиту его прав;

- свободное формирование цен на объекты и услуги;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

- перераспределение инвестиционных  потоков между конкурирующими  способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

Во-первых, колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований.

Во-вторых, достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте.

В-третьих, достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли).

В-четвертых, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

В-пятых, большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

В отличие от других видов  рынка рынок недвижимости, кроме  специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций:

1) Локализация рынка,  поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в  значительной мере зависит от  внешней окружающей среды.

2) Открытая информация  о состоянии рынка бывает неполной  и не всегда достоверной, так  как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер.

3) Владение недвижимым  имуществом и сделки с ним  обычно предполагают четыре вида  затрат:

- единовременные выплаты,  сравнительно крупные инвестиции;

- на поддержание объекта  в функциональном состоянии;

- налог на недвижимое  имущество;

- государственные пошлины  и другие сборы на сделки.

1) Спрос определяется  не только и не столько потребительскими  качествами самих объектов, сколько  их местонахождением.

2) Низкая эластичность  предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир.

3) Сравнительно высокая  степень государственного регулирования  рынка законодательными нормами  и зонирование территорий.

4) Товары рынка недвижимости  служат не только средством  удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности.

5) Относительно небольшое  число участников рынка.

6) Большая изменяемость  спроса по регионам, районам и  микрорайонам.

Кроме того, для рынка  недвижимости характерны следующие специфические особенности:

1) низкая ликвидность;

2) цикличный характер. Циклы в развитии рынка недвижимости  не совпадают во времени с  циклами в других     отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, и,     соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;

3) наличием стоимостной  оценки объекта недвижимости  и возрастанием ее с течением  времени.

Рынок недвижимости, как  и любой другой рынок, представляет собой систему организационных мер, при помощи которой участники рынка (покупатели и продавцы) сводятся вместе для определения цены, по которой происходит обмен товара - недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

1) продавцы (или арендодатели);

2) покупатели (или арендаторы);

3) профессиональные участники  рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

К институциональным  участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

а) федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

б) федеральные и территориальные  органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

в) органы экспертизы градостроительной  и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;  

г) органы, ведающие инвентаризацией  и учетом строений;

д) органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией  зданий и сооружений;

е) проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

ж) органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

з) государственные нотариусы.

К неинституциональным  участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):

1) Брокеры, оказывающие  услуги продавцам и покупателям  при совершении сделок с недвижимостью;

2) Оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам,  инвесторам, продавцам, покупателям  по независимой оценке стоимости объектов.

3) Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием.

4) Управляющие недвижимостью,  занимающиеся финансовым управлением  и технической эксплуатацией объекта.

5) Юристы, занимающиеся  юридическим сопровождением объектов, сделок, профессиональной ответственности.

6) Страховщики, занимающиеся  страхованием объектов, сделок, профессиональной  ответственности.

7) Аналитики, занимающиеся  исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.