Проблемы развития рынка земли в России

Рисунок 4 –  Изменение спроса на землю

На практике это означает, что  не цены сельскохозяйственной продукции  зависят от величины ренты, а, наоборот, величина ренты зависит от спроса на землю и, соответственно, на цены сельскохозяйственной продукции. Поэтому  налог на доход землевладельца, уменьшая спрос на сельхозтовары, сокращает величину его дохода. Таким образом, при неэластичности предложения земли вся тяжесть налогообложения ложится на землевладельца. Ему приходится с этим мириться, так как он не в состоянии изменить размеры общего предложения земли. Поэтому участки сдаются в аренду за такую плату, которую удается получить.

Тем не менее любой размер дохода землевладельца является своего рода «даровым». Имеется в виду, что его величина никак не побуждает владельца земли предлагать ее в большем или меньшем количестве на рынке. Именно на этом обстоятельстве основаны предложения о «едином налоге» на доходы землевладельцев. Суть их состоит в том, что земельная рента по самой своей природе является таким доходом, который может быть обложен крупным налогом, и это не принесет никакого ущерба стимулам производства.

Возражения против введения такого рода налога сводятся обычно к тому, что экономическую ренту трудно отделить от ренты, связанной с определенными  вложениями капитала и труда в  улучшение земли, а также от других «незаработанных» доходов.

В частности, различные участки  земли отличаются друг от друга по плодородию и местоположению. Поэтому  при фиксированной цене на сельскохозяйственную продукцию средние издержки на лучших участках будут ниже, чем на менее  плодородных и более удаленных  земельных участках. В этом случае первые будут приносить дифференциальную ренту, т.е. прибыль, обусловленную лучшими  природными качествами земли. Однако выделить такого рода доход в качестве самостоятельного практически невозможно.

Цена отдельного участка земли  прямо зависит от изменения цен  на услуги земли. Поскольку земля  является вечным активом, для подсчета ее цены используется формула [16]:

Р_Т = R_T : r • 100%,                 (3)

где P_Т — цена земли;

R_Т — рентная оценка земли (величина арендной платы);

r — ставка процента.

Экономический смысл этой формулы  состоит в том, что, продав землю  за эту цену, землевладелец будет  иметь доход с полученной суммы  денег такой же, как с проданного земельного участка.

2. Проблемы развития рынка земли  в России

2.1. Особенности развития земельного  рынка России

Становление земельно-имущественных отношений в России невозможно без формирования современного земельного рынка как сферы эффективного гражданского оборота земельных активов и ипотечных финансовых инструментов. Сегодня из семи категорий земель РФ, с той или иной долей условности можно отнести к рыночным только земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также в определенной степени земли промышленности. При этом даже земли населенных пунктов, по причине чрезмерного огосударствления и традиционной оседлости населения пока весьма слабо вовлечены в хозяйственный оборот. Земли промышленности в товарном отношении более статичны и, как правило, обращаются на рынке лишь в совокупности с другими объектами недвижимости, расположенными на них. Рыночные цены по категориям земель резко отличаются в зависимости от своего местоположения и обустроенности. Ближе к развитой инфраструктуре городов, особенно мегаполисов, земли населенных пунктов на порядок, а иногда и более превышают цены на сельхозугодия. Так, минимальная цена на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в пределах 100 км от Москвы, может не превышать и 200 рублей за сотку, а такой же участок в ближнем Подмосковье стоит уже 1,5-2,0 млн. рублей и выше. Общая площадь этих трех сегментов около 306 млн. га, что составляет около 18% государственного земельного фонда, но именно они пока формируют реальные, ныне наиболее готовые к рыночному обороту товарные земельные активы страны [2].

Несмотря на то, что основные товарные запасы сосредоточены в землях сельскохозяйственного  назначения, большинство сделок с  землей происходит в других, значительно  меньших по площадям, категориях земель и, прежде всего, в землях населенных пунктов. Во многом это результат традиционных законодательных ограничений оборотоспособности сельскохозяйственных земель и хронической неразвитости рыночных отношений на селе. С другой стороны, земельные активы, законодательно не ограниченные в обороте, пока весьма плохо используются на ипотечном рынке ещё и по причине крайне неэффективного управления со стороны публичных собственников – органов государственной власти и местного самоуправления РФ.

По данным Росреестра на 01.01.2013 г. 92 % земельного фонда РФ являются государственными и муниципальными землями. По сути дела из полноценного хозяйственного оборота исключено три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля не может быть приватизирована, подлежать залогу (ипотеке), а, следовательно, практически целиком исключается из кредитно – денежных отношений. Из оставшейся четверти неограниченных в обороте земель лишь треть (31%) – в других формах собственности, что составляет всего 7,8% земельного фонда РФ. Как следствие – системная неразвитость отечественных рыночных земельных отношений, отсутствие эффективных собственников земли и долгосрочных инвестиций, торможение не только земельных, но и других рыночных реформ в целом по стране.

Несмотря на некоторую положительную  динамику доходов от использования  земли за последние годы удельные показатели экономической платежеспособности земельных ресурсов остаются на весьма низком уровне, а доля земельных  платежей в общей структуре доходов  консолидированного бюджета РФ на порядок  ниже аналогичных показателей в  развитых странах. Основной массив земель сельскохозяйственного назначения в ходе земельной реформы 1992 года был разделен на земельные паи и в таком виде передан в частную собственность гражданам. Кроме того, на начальном этапе земельные участки, как правило, предоставлялись на правах постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, а иногда даже и вовсе без указания какого – либо вида права. Вновь образованные в постсоветский период сельскохозяйственные предприятия юридически полноправно не владели землей, поэтому практически не инвестировали в нее капитальные вложения и быстро обанкротились. Фермерские хозяйства и крестьянские подворья из-за развала перерабатывающей промышленности, снабженческо-сбытовой сети, а также без дотационной поддержки государства не смогли конкурировать с зарубежными импортерами, не получили сколько-нибудь заметного экономического развития и также повсеместно разорились.

Как следствие, доля обрабатываемых и  засеваемых земель год от года уменьшалась, а ряды собственников земельных  паев несли возрастающие естественные потери. В результате ущербности действующего земельного законодательства, отсутствия государственных институтов, обеспечивающих кадастровый учет и регистрацию  прав и сделок на земли за минувшие годы, так и не удалось вовлечь  в хозяйственный оборот этот мощный по потенциальному стоимостному объему сегмент земельного рынка. Массовое распространение земельной ипотеки  в сельском хозяйстве до сих пор  сдерживается во многом из-за того, что  на рынке недвижимости ничтожно мало земельных участков на фактическом  праве собственности. По разным оценкам  сегодня в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего  около 10% находящихся в собственности  граждан и юридических лиц  сельскохозяйственных земель. Остальной  массив приватизированных сельскохозяйственных угодий приходится на земельные доли, которые в своей основной массе  продолжают оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой  собственности. В собственности  граждан находится 20,5 млн. га, а в  общей долевой собственности  – 76,1 млн. га сельскохозяйственных угодий, что составляет соответственно 15,4% и 57,1% от всех приватизированных земель и значительно превышает аналогичный  показатель по другим категориям земель. При этом объем невостребованных земельных долей в собственности  граждан к настоящему времени уже достиг 24 млн. га или 18 % от приватизированных земель [5].

Формально за минувшие годы земельной  реформы в России возникло около 50 миллионов землепользователей, а  по земельным вопросам было принято  свыше 20 тыс. законодательных и нормативно-правовых актов на федеральном и региональном уровнях. Вместе с тем, низкий уровень  развития реальных земельных отношений, во многом запретительная законодательная  и нормативно - правовая база на деле тормозили, да и сегодня продолжают препятствовать созданию объективных  условий, должной мотивации и  экономического интереса для прихода  на землю эффективного собственника - современного товаропроизводителя  сельскохозяйственной продукции. По данным Росреестра по состоянию на 01.01.2013 г. структура земель, находящихся в собственности граждан приведена на рисунке 5.

Рисунок 5 – Земли, находящиеся в собственности граждан

Процесс интеграции земельных долей  в обособленные земельные участки  во многих регионах страны до сих пор  сдерживается местными властями и федеральными службами, ответственными за землеустроительные работы, кадастровый учет и регистрацию  прав собственности. По оценкам экспертов нередко на формирование из земельных долей участка площадью в 1000 га уходит до 12 месяцев, а затраты достигают несколько миллионов рублей. Между тем, обращения физических и юридических лиц в судебные инстанции по вопросам собственности на землю, местоположения границ земельных участков, их оценки, размеров ставок земельных платежей, раздела земельных участков ежегодно составляют до 5 миллионов дел. Поскольку существующая судебная система районного и городского уровня квалифицированно и в приемлемые сроки с этим объемом судопроизводства физически справиться не может, то следует признать целесообразным организацию нового в нашей стране судебного института - земельного (межевого) суда России с соответствующими региональными и муниципальными судами.

Не способствует пока развитию земельного рынка кредитная политика банков, деятельность страховых организаций, инвестиционных и ипотечных агентств. Особенно нуждается в коренном изменении  и приближению к реалиям сельской жизни система кредитования земельных  собственников. Государство в программах развития агропромышленного комплекса  выделяет деньги на погашение части  банковской процентной ставки, но на практике этой льготой могут воспользоваться  далеко не все. Давая кредит, банк требует  в залог единственное, что есть действительно ценного у крестьянина - землю. Однако, многие землевладельцы, получив землю в виде долей, до сих пор так и не оформили ее в натуре как собственность на конкретный участок. Из 263 тысяч зарегистрированных в нашей стране фермерских хозяйств фактически действует только половина. Хотя ориентировочная численность  номинальных собственников - владельцев земельных долей в России в  настоящее время составляет свыше 12 млн. При этом средняя площадь  одного землевладения не более трех гектаров. В этой связи, правомерно рассматривать проблему консолидации земель, как инструмент концентрации этого актива у отдельных собственников, их групп и коллективов, поскольку только при достаточно крупных массивах земель (для условий России – не менее 1 тыс. га) открывается реальная возможность финансового обеспечения динамичного и эффективного функционирования современного сельскохозяйственного производства за счет земельной ипотеки. На сегодня это большая и весьма острая социальная проблема, требующая не только своевременных эффективных экономико-правовых, но и действенных государственно-политических решений [10].

Организация полноценного оборота  земельных активов во многом зависит  от решения вопросов землепользования, тесно связанных со спецификой другой не менее важной для ипотечного рынка  категорией земель - земель населенных пунктов, сеть которых в стране насчитывает более тысячи городов и около двух тысяч поселков городского типа. Эти земли отличают многофункциональность, концентрация и высокая плотность промышленной и жилой застройки. Эффективный механизм управления и распоряжения данными землями должен быть основан на расширении полномочий органов местного самоуправления, введении платности землепользования, тесной связи землеустройства и градостроительства. На землях населенных пунктов размещены объекты недвижимости, имеющие наибольшие показатели удельной (на единицу площади земли) капиталоемкости и уровня налогооблагаемой базы. Именно здесь проживает свыше 74 % населения, находится более 77 % жилищного фонда и 78 % основных производственных фондов страны. Занимая чуть более 2 % земельного фонда, земли населенных пунктов дают свыше 80 % всех платежей за землепользование в РФ.

Вместе с тем, эта категория  земель используется также весьма нерационально. Только по промышленным зонам городов, например, вдвое менее эффективно, чем в развитых западных странах. Так, доля промышленных зон в городах  России в 2-6 раз выше, а интенсивность использования этих зон - в 2-8 раз ниже (удельная землеемкость выпускаемой продукции в 2-5 раз выше, чем в Европе). Такое же распределение земель относится к районам нового жилого строительства, где единственным критерием в течение долгого времени служила экономия затрат на строительство домов (подключение к инженерным сетям и строительство фундамента) без учета не только стоимости земли, но и стоимости строительства дорог и инженерных сетей, а также эксплуатационных затрат. В итоге в районе новостроек до сих пор остается огромное количество незастроенных площадей (всего в населенных пунктах страны таких площадей до 25%)3. Основная причина такого положения дел с использованием земель данной категории заключается в явном несоответствии по эффективности и адекватности существующей ныне системы государственного управления земельными ресурсами и правового регулирования земельных отношений реальным требованиям развивающегося отечественного рынка недвижимости.

2.2. Решение проблем развития рынка земли в России

Реализация национальных проектов, продовольственная безопасность страны, а, в конечном итоге, обеспечение  роста благосостояния и качества жизни граждан, требуют принятия уже в самое ближайшее время  радикальных мер по формированию современного рынка земли. При правильном публичном регулировании земельных  рыночных отношений, с использованием преимуществ государственно-частного партнерства, развитый рынок способен наиболее эффективно обеспечить оборот земель экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. При этом естественным образом, без нарушения объективных экономических законов, будет происходить передача прав на земельные участки от одного лица к другому. Именно в этом случае могут устанавливаться равновесные цены на землю в различных регионах страны и возникать товарно-денежные связи между собственниками объектов недвижимости и покупателями. Анализ результатов проведенных преобразований в области отечественных земельно-имущественных отношений и правового обеспечения гражданско-правового оборота недвижимости показывает, что наш земельный рынок существует пока в весьма упрощенной форме, осуществляя в основном традиционные сделки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопряженные с более сложными залоговыми и кредитно-финансовыми операциями, характерными для развитых экономик. Но даже простой рынок земли требует наличия и достаточного уровня развития информационных; оценочных; торговых; расчетных; нотариальных; регистрационных и ряда других сервисных функций.