Проблемы развития рынка земли в России

 

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………...………3

1. Рынок земли…………………………………………………………………….4

1.1 Особенности  рынка земли……………………………………………………4

1.2. Спрос  и предложение на рынке земли…………………….………………..6

2. Проблемы  развития рынка земли в России……………………...…………..14

2.1. Особенности  развития земельного рынка России……………….………..14

2.2. Решение  проблем развития рынка земли в России……………………….31

Заключение……………………………………………………………………….31

Список литературы………………………………………..……………………..33

 

 

 

 

 

Введение

 

Тема курсовой работы актуальна, т.к. рынок земли является важным сегментом рыночной экономики и обеспечивает реализацию отношений между его субъектами. Эффективный собственник способен обеспечить рациональное использование земельных ресурсов. Развитие рынка земли, создание и совершенствование его инфраструктуры создает условия для повышения конкурентоспособности экономики в целом.

Цель курсовой работы – изучить  проблемы развития рынка земли в России.

Задачи курсовой работы:

-рассмотреть  особенности рынка земли;

-рассмотреть  спрос и предложение на рынке  земли;

-рассмотреть  особенности развития земельного  рынка России;

-рассмотреть решение проблем развития рынка земли в России.

В работе используем методы: индукции, дедукции, анализа, синтеза, сравнения.

В работе используем нормативные документы, научные  труды отечественных авторов, периодические  издания.

 

1. Рынок земли

 

1.1 Особенности рынка земли

 

Земля представляет собой важнейший элемент национального богатства страны и занимает особое место в жизни любого общества. С географической точки зрения это пространственный базис обитания людей; в политическом смысле – это территория, на которой государством формируется определенная правовая система; в экономической сфере – это главное средство производства в сельском хозяйстве и основа для размещения и развития всех других отраслей экономики [6].

Значимая общественная роль земли обеспечивает удовлетворение большого спектра потребностей человека: физиологических, экологической безопасности, психологических, социальных, производственных. Это объясняется специфическими потребительскими свойствами земли. К ним относятся: многоцелевое использование (как пространства для социально-экономического развития, средства труда, предмета труда); невозможность перемещения в пространстве и ограниченность; отсутствие альтернативных вариантов замены другими ресурсами; сохранение натурально-вещественной формы в течение всего периода использования и неиспользования (неприменимо понятие физического износа); земля может выступать в качестве неотъемлемой части здания, сооружения какого-либо строения, а также как самостоятельный, отдельный объект; неодинаковая товарность, что означает наличие некоторых ограничений ее коммерческого оборота.

Рынок земли является важным сегментом рыночной экономики и обеспечивает реализацию отношений между его субъектами. Это покупатели и продавцы, арендаторы и арендодатели, профессиональные посредники. Особый статус земли в экономике страны и ее свойства определяют целый ряд специфических особенностей данного рынка [11]:

-величина и характер спроса и предложения земельных участков предопределены политической системой общества, географическими, историческими факторами, состоянием инфраструктуры и уровнем развития региона в целом;

-земля – это дар природы, а не результат человеческого труда, что позволяет говорить об иррациональности ее стоимости;

-земли дифференцированы по качеству (естественному плодородию) и местоположению. Дополнительные вложения труда и капитала позволяют экономически улучшить плодородие и получить большую отдачу от земли, что возможно практически на любых участках;

-ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается отношениями частной собственности. В условиях рынка земельные собственники предпочитают не продавать свои земельные участки, а отдавать их в аренду для получения стабильного дохода. Поэтому к продаже предлагается незначительная часть земельного фонда, что не является адекватной реакцией на возрастающий спрос;

-оформление сделок на рынке земли требуют обязательной государственной регистрации и сложного, дорогостоящего юридического оформления. Это способствует значительной доле присутствия государства в процессах регулирования рынка;

-специфика рынка земли проявляется в том, что кроме покупателя и продавца на нем весьма активную роль играют профессиональные посредники: агентства по операциям с недвижимостью, риелторы, оценщики, нотариат и т.д. Это определяет принадлежность рынка к структурам несовершенной конкуренции.

Многофункциональность земли не позволяет однозначно определить рынок по типу конкуренции. Необходимо сегментировать его по функциональному назначению. Так, рынок земельных участков, предназначенных для дачного строительства, садоводства, тяготеет к рынку монополистической конкуренции. При большом количестве продавцов и покупателей, отсутствии или незначительных входных барьерах, товар (участки земли) дифференцированы по качеству, местоположению, инфраструктуре. В сегменте земель поселений, размещения объектов промышленности и участков для развития сельского хозяйства доминируют крупные собственники и инвесторы, обладающие значительной монопольной властью. Вход других игроков ограничивается монополией государственной и частной собственности на землю, необходимостью значительных первоначальных капиталовложений. Такой рынок обладает чертами олигополистического рынка. Если в конкурентном рынке цены изменяются в зависимости от действия факторов спроса и предложения, то при олигополии изменения в ценах происходят мелкими шагами, с постоянной оглядкой на других участников рынка [17].

Таким образом, на этом сегменте рынка земли характерна негибкость цен. Циклические и сезонные колебания спроса заранее учитываются игроками, и в большей степени применяется тактика реагирования на изменения спроса увеличением или уменьшением объема предложения.

 

1.2. Спрос и предложение на рынке  земли

 

Состояние рынка земли определено действиями двух основных его субъектов: собственников земельных ресурсов (землевладельцев) и сельскохозяйственных предпринимателей (земледельцев). Первые, предоставляя землю в аренду, формируют  предложение услуг земли. Вторые, арендуя то или иное количество земли, предъявляют спрос. Если землевладелец  сам обрабатывает землю или арендатор  приобретет земельный участок в  собственность, то функции собственника и предпринимателя совмещаются  в одном лице [20].

Количество как предлагаемой, так  и испрашиваемой земли измеряется в физических показателях: квадратных метрах, гектарах, сотках. Оно определяет величину земельной услуги. Услуга земли состоит в ее способности удовлетворять спрос на продукцию, производимую с помощью данного фактора. Это главным образом сельскохозяйственная продукция.

Услуга земли имеет определенную цену, или рентную оценку. Равновесная  цена, как цена на любом рынке, определена равновесием между спросом на услуги земли и их предложением.

Спрос на услуги земли — это то количество земли, которое хотят взять в аренду земледельцы при каждом данном уровне цен. Спрос на услугу земли так же, как на услугу любого экономического ресурса, является производным. Это значит, что его величина (то количество земли, услугами которой захотят воспользоваться) зависит не только от определенного количества произведенной на земле продукции, но и от дохода, который можно получить от реализации этого количества. Поэтому спрос на услуги земли определяется величиной предельной доходности. Это дополнительный доход, который может быть получен от использования каждой дополнительной единицы земли [9].

MRP_T = ∆TR : ∆T = МР_Т • MR,             (1)

где MRP_Т — предельная доходность земли;

∆ TR — прирост общего дохода;

∆T — прирост количества земли;

МРт — предельный продукт земли, т.е. то количество продукции, которое можно получить от использования каждой дополнительной единицы земли. Этот показатель изменяется в соответствии с законом убывающей отдачи, что относится даже к тем участкам, в отношении которых осуществляется улучшение агротехники. Рост приложения труда и капитала в отношении земельных участков рано или поздно приведет к уменьшению дополнительного продукта, который может быть от этого получен, что в равной степени справедливо и в отношении разрабатываемых месторождений полезных ископаемых. Следовательно, показатель предельного продукта земли будет убывать по мере увеличения ее количества;

MR — предельный доход, т.е.  доход, полученный от реализации  дополнительной единицы продукции.  В условиях совершенной конкуренции  никто из продавцов сельскохозяйственной  продукции не оказывает влияния  на ее рыночную цену. Следовательно,  в этом случае предельный доход  любого товаропроизводителя будет  равен продажной цене его товара (MR = P) и представлять собой постоянную  величину.

Таким образом, в условиях совершенной  конкуренции предельная доходность земли определяется величиной предельного  продукта земли, умноженного на рыночную цену сельскохозяйственной продукции.

MR_Т = MP_Т • P.                 (2)

При неизменной цене величина предельной рентной оценки земли будет убывать  по мере вовлечения в производство новых участков в соответствии с  действием закона убывающей отдачи.

Таким образом, спрос на услуги земли D_T демонстрирует обратную зависимость между величиной рентной оценки RT и количеством земли T. То есть чем ниже арендная плата (R_Tl > R_T2), тем, при прочих равных условиях, большее количество земли может быть взято в аренду (Т₁ < T₂). И наоборот, чем большее количество земли может быть взято в аренду, тем ниже доходность каждой дополнительной единицы и ниже рентная оценка (рисунок 1) [22].

Рисунок 1 –  Спрос на рынке земли

Предложение услуг земли — это количество земли, которое предлагается в аренду. Предложение земли S_Т как экономического ресурса неизменно и связано с ограниченностью ее количества. Понятно, что на практике земельные участки могут создаваться вследствие проведения ирригационных мероприятий. Они также могут выбывать из севооборота в результате истощения. Однако в конечном счете допустимо принять количество имеющейся земли за неизменное. Следовательно, и величина земельной услуги будет постоянной, т.е. по различным ценам может быть предложено в аренду фиксированное количество земли T_e. Иначе говоря, отдельный землевладелец, владеющий определенным количеством земли и заинтересованный в максимизации своего дохода, будет предоставлять землю в аренду за любую плату R_Т. Даже если эта плата невелика, землевладельцу имеет смысл предоставить в пользование всю имеющуюся у него землю, иначе он не получит дохода вообще (рисунок 2).

Рисунок 2 - Предложение на рынке земли

Понятия «рентная оценка» и «арендная плата» совпадают только тогда, когда собственник земли и ее пользователь представлены разными лицами. Если это одно и то же лицо, то арендная плата фактически отсутствует и речь идет только о рентной оценке земли. Она в данном случае представляет собой условную арендную плату, которая начисляется землевладельцем самому себе. Поскольку этот случай рассматривается отдельно, во всех остальных строгого различия между понятиями «арендная плата» и «рентная оценка» проводиться не будет.

Если фермер одновременно является и землевладельцем, то он выплачивает  ренту самому себе. В данном случае он экономит как предприниматель, не уплачивая явные издержки. Однако такая рента является для него частью внутренних издержек. В то же время она необходима данному лицу как землевладельцу и составляет часть его дохода наряду с нормальной прибылью, которая является его доходом как предпринимателя. Поэтому после выплаты всех издержек, включая нормальную прибыль, т.е. доход, достаточный для того, чтобы удержаться в данной сфере деятельности, у предпринимателя-землевладельца должна остаться такая сумма, которая во всяком случае будет не ниже рыночного уровня арендной платы. Иначе выгоднее было бы сдать участок земли в аренду, получая доход в виде арендной платы, а самому наняться на работу и получать доход в форме заработной платы.

При этом как землевладелец фермер готов сдать в аренду участок  по любой цене. Как землепользователь  он будет заинтересован обрабатывать большее количество земли при  более низкой цене на ее услуги. Таким  образом, то обстоятельство, что обе  эти функции (землевладельца и землепользователя) совмещены в одном лице, ничего не изменит ни в характере спроса, ни в характере предложения земли.

При фиксированной величине предложения  земли в зависимости от спроса всегда найдется такая величина рентной  оценки, которая уравновесит интересы продавца (землевладельца) и покупателя (арендатора) услуг земли. Это относится  ко всем участникам рынка земли. Если цена окажется выше равновесного уровня, то фирмы будут предъявлять на землю меньший спрос, чем предложение  землевладельцев. В результате некоторые  из них не смогут сдать землю в  аренду и вынуждены будут понизить цену.

Если цена будет ниже равновесной, то спрос со стороны арендаторов  будет превышать предложение  и землевладельцы повысят цену. В  результате цена установится на равновесном  уровне R_Те, при котором спрос на землю будет соответствовать ее предложению T_e. В равновесном состоянии доход землевладельцев будет определяться произведением арендной платы на количество земли. На рисунке 3 это площадь прямоугольника 0 R_Te ET_e [3].

Рисунок 3 –  Равновесие на рынке земли

Этот доход не зависит от затрат землевладельца и имеет характер чистой экономической ренты.

Для рынков факторов производства чистая экономическая рента представляет собой разницу между доходом, полученным от использования фактора  производства (рентой), и затратами  на его использование.

Даже если определенные затраты  на содержание земли существуют, они  очень малы по сравнению с платой за ее использование. Рента полностью  формируется спросом на землю, т.е. уровнем цен тех товаров, которые  производятся с использованием арендованной земли. При этом изменение рентной  оценки зависит исключительно от изменения спроса: чем выше спрос  на землю (D_T2 > D_T1), тем выше рентная оценка земли (R_T2 > R_Tl), и наоборот (рисунок 4).