Отраслевой анализ столичного рынка жилищного строительства

Дело  в том, что большинство строительных компаний и холдингов содержат в  своем составе различные заводы по изготовлению бетона, металлических  конструкций и т.д. Поэтому той  самой конкуренции среди поставщиков, о которой мы привыкли говорить, в принципе нет.

Но при  этом не стоит забывать об инновационных  технологиях в сфере строительных материалов. Каждая крупная строительная компания стремится обеспечивать весь процесс строительства самостоятельно. При этом имея ноу-нау и извещая об этом потенциальных потребителей, компания может только выиграть. Поэтому конкуренция здесь скорее между инновационными технологиями и борьба за скорость и преимущество.

III.             Анализ движущих сил в отрасли.

1. Факторы, влияющие  на изменения в  отрасли:

К сожалению, существует общественное мнение о том, что в повышении цен виноваты застройщики, что все в руках  строителей: архитектура, формирование облика города и, конечно, цена. Однако, это далеко не так, если не сказать, что это вообще не соответствует  действительности. Строители являются всего лишь исполнителями тех  решений, которые принимают архитекторы, градостроители и городские экономические  службы. Сколько детских садов, школ и т.д. должен будет проинвестировать застройщик такая и будет в результате стоимость квадратного метра. Инвестиционная стоимость строительства напрямую зависит от количества объектов соцкультбыта и сложности инженерного обеспечения дома.

Вторая  составляющая – это непосредственно  себестоимость строительства, которая неуклонно растет. И этому есть объективные причины. С 1 января энергоносители подорожали на 15%, железнодорожные тарифы выросли на 12%, цены на газ увеличились на 20%. Так как затраты на газ занимают самый большой удельный вес в стоимости цемента, автоматически подорожала вся строительная продукция. Кроме того, некоторые поставщики поставляют материалы с импортными составляющими. Как только курс доллара пошел вниз, а евро вверх, сразу увеличилась стоимость импорта, т.к. материалы в евро. Эта разница на данный момент составляет порядка 26%. Таким образом, тенденции на уменьшение цен сегодня, к сожалению, нет.

Третья составляющая, конечно, инновации. За последние несколько лет произошел значительный прогресс в строительстве, вызванный появлением инноваций, выходящих за пределы ранее действовавших СНиПов. Разработаны бетоны с практически новыми наперед заданными свойствами: сверхпрочные, сопоставимые со сталью; водонепроницаемые марки W 20; легкие, плотность которых в 5 раз менее, чем воды, пригодные для бетононасосов и не имеющие избыточной влажности после твердения; архитектурные, любых расцветок и фактуры. Создана рецептура клеев для деревянных конструкций, обеспечивающих сопоставимую стоимость со стальными и железобетонными конструкциями, а новые сборные стыки позволяют строить сооружения из дерева пролетом 60-80 м. Имеются составы противопожарных покрытий, обеспечивающих огнестойкость стальных конструкций до 0,75 ч. Созданы технологии строительства котлованов и подземных сооружений вблизи эксплуатируемых зданий и под ними, что позволяет проводить реконструкцию исторических городских районов без нарушения их архитектурного облика. Разработана концепция развития поселков и городов северной климатической зоны страны.

В большинстве  случаев внедрение этих новшеств не приводит к заметному удорожанию объектов, а стоимость массового  жилищного строительства снижается  примерно на 20 %, т. е. "каждый шестой дом строится бесплатно". Однако их применение так и не стало массовым.

Что же препятствует их широкому использованию  в условиях рынка?

1. Рыночная  стоимость 1 м² жилья как минимум в 2-3 раза превосходит его себестоимость, т.е. фактически это не рыночная, а монопольная цена, обусловленная не строительной спецификой, а спецификой окружающей экономико-административной среды. Только половина, а скорее одна треть, этих денежных средств действительно необходима для возведения жилья. Практика тендеров вуалирует это обстоятельство и способствует не снижению стоимости, а прямо противоположной тенденции.

2. Закон  о техническом регулировании  разрушил российскую систему  строительного нормирования, близкую  по духу к немецкой системе  ДИН, признаваемой в Европе  и на других континентах. Строители  в России используют по инерции  прежнюю систему СНиПов, успешно зарекомендовавшую себя на практике, хотя и нуждающуюся в совершенствовании. СНиП по фундаментам под машины стал, например, в свое время национальным стандартом в Швеции и Индии. Закон о техническом регулировании приведет к следующим результатам в строительстве:

- Иностранные  инвесторы могут законно требовать  исполнения своих норм, в результате  чего российские специалисты  станут субподрядчиками, а иностранные  - генподрядчиками, т. е. зарубежные  инвестиции будут вкладываться  на территории России в фактически  иностранные же фирмы. Поскольку  одно рабочее место в строительстве  создает как минимум пять рабочих мест в других отраслях, то зарубежные инвестиции будут развивать экономику этих стран. Это и есть экономический результат потери интеллектуальной независимости.

- Массовое  строительство вопреки декларационной  преамбуле закона станет значительно  менее безопасным, число аварий  будет систематически нарастать  по разным причинам: любое (!) физическое  лицо может создавать нормы,  ликвидируются требования по  скрытым работам, а без них  нельзя установить безопасность  готового здания или сооружения  и др. Такое положение противоречит конституционным требованиям к государству - обеспечивать безопасность своих граждан.

- Строительная  продукция, хотя и выглядит  массовой, на деле не является  таковой, так как каждый дом  строго индивидуален (материалы,  технологии, конструкции, грунтовые  и климатические условия, а  главное - квалификация и состав  строителей). Нельзя досконально  сертифицировать дом-образец и  быть уверенным, что другие  здания будут столь же высокого  качества.

3. Жилые  дома можно строить с уменьшением  расхода энергии на отопление  в 2-5 раз, теоретически - до 10 раз.  Жилищный фонд потребляет сейчас 35-40 % производимой в стране тепловой  энергии. Реально ставить задачу  сократить втрое против действующих  норм потребление тепла новыми  и реконструируемыми зданиями, т.е.  можно добиться снижения энергоемкости  жилья до 15-20 % вырабатываемой тепловой  энергии. Эта экономия и есть  финансовый источник реконструкции.

4. Большинство  гидротехнических сооружений находится  в аварийном и предаварийном  состоянии, что грозит техногенными  катастрофами регионального масштаба. Необходим их ремонт, а затем,  возможно, и развитие - сохранение  и очищение водных источников, создание малой гидроэнергетики,  восстановление водных транспортных  систем, создание рекреаций. Имеются  предложения гидротехников по  реализации подобной программы  без государственных бюджетных  затрат путем административной  реорганизации с использованием  уникальных возможностей гидротехнических  сооружений.

5. Города  в последнее десятилетие застраиваются  хаотично. В них резко сокращаются  зеленые зоны, не развиваются  транспортные магистрали, приходит  в ветхость инженерная инфраструктура. В подавляющем большинстве городов  нет современных генпланов, а  если они и есть, то цель  генпланов не определена. С одной  стороны, города притягивают наиболее  трудоспособную часть сельского  населения, а с другой - в них  происходят деградационные демографические процессы. В целом по стране рождаемость вдвое меньше смертности, население сокращается примерно на 700 тыс. человек ежегодно, несмотря на иммиграцию из бывших республик.

6. О  высотных жилых домах следует  поговорить отдельно. В них невозможно  вести обычную жизнь, и тем не менее такие дома строят, квартиры покупают, т. е. "рынок требует". Избыточные деньги, не обеспеченные экономически, заставляют владельцев вкладывать их в недвижимость. С точки зрения борьбы с инфляцией и развития строительного комплекса это хорошо. Однако высотные дома остаются полуобитаемыми, так как это второе, а большей частью и третье жилье владельцев, престижное. Сохранится ли подобная экономическая ситуация и далее, нужна ли городу функция по приданию значимости полупустым высоткам, усиливающим социальные контрасты?

Отечественный строительный опыт высотных зданий ограничен. Если в обычном здании для создания аварийной ситуации нужно совершить в одном месте две-три средние ошибки, то в высотном достаточно одной. Разработать полноценные нормативные документы без экспериментального строительства нельзя, а технических проблем много, и они действительно интересны для инженеров, решающих их. Очевидно, что даже идеально отлаженная конструкция и системы безопасности при любом удорожании строительства не смогут быть столь же надежной защитой против разнообразных воздействий, как в зданиях обычной этажности (до 25 этажей). Европа идет по пути малоэтажного жилищного строительства. Во многих городах мира на специально отведенных территориях возводятся высотки под офисы, но в них нет массового строительства высотных жилых домов.

7. Экологические  проблемы лимитируют рост численности  человечества и вызывают его  деградацию. В России они очень  остры, однако сглаживаются психологически, главным образом из-за падения  вдвое промышленного производства  в начале 1990-х гг. и соответствующего уменьшения загрязнений (хотя большинство промышленных узлов - зоны экологического бедствия) и наличия пока еще нетронутых территорий. В мире уже более 20 лет развивают технологии, наносящие минимальный ущерб окружающей среде или даже восстанавливающие ее. Этим проблемам был посвящен ряд заседаний РААСН, в том числе и годичное собрание в Казани.

8. Все  изложенное окажется пустой тратой  сил и финансовых средств, если  не применять программно-целевые  методы управления развитием.  Они основаны на равном правовом  участии в программе, во вкладе  в программу всех исполнителей - ученых, изобретателей, производственников, чиновников, ведомств и государства  - и распределении результатов  ее реализации пропорционально  вкладу в нее. Целью программы  должен являться продукт с  лучшими потребительскими свойствами, легко продаваемый на рынке  и по более низкой цене, чем  у конкурентов. В российской  экономике используются две функции  денег - накопления и потребления.  В программно-целевых методах  управления, обеспечивших западному  миру быстрое развитие, реализуются  еще две функции - мера стоимости  и всеобщий эквивалент стоимости. "Все продается и покупается" - относится к первым двум функциям. Определенные методические наработки  созданы в РААСН. Программно-целевой  подход принят в методике государственного  финансирования науки на 2005 г.  и последующие годы в форме  бюджетирования, ориентированного на результат (БОР).

IV.              Анализ основных стратегических шагов конкурентов

Основными «игроками» на рынке московского жилищного  строительства являются следующие  компании:

1.      Домостроительный комбинат № 1

2.      Мосстроймеханизация – 5

3.      Мосинжстрой

I. Сегодня "ДСК-1 и Компания" это:

·                          более 4 тыс. реализуемых квартир в год;

·                          различные варианты рассрочек платежа (до 5 месяцев, в зависимости от срока сдачи дома Госкомиссии);

·                          лучшая схема работы с вкладами частных лиц, связанная с вложением денег в реальную экономику (строительство домов);

·                          работа с субсидиями;

·                          бесплатные юридические консультации;

·                          оформление квартир в собственность;

·                          оформление договоров переуступки прав собственности.

Новый проект ДСК-1 - "БМС" (башня монолитно-сборная) будет выше тех, которые компания строит сегодня, ориентировочно - 25 этажей. Проект позволяет строить и 30-ти, 35-этажные дома. Но в этом случае инженерия здания усложняется - нужно больше лифтов, требуется усиленная противопожарная защита, тяжелые несущие конструкции. Башни можно блокировать, делать выше и ниже, они хорошо "садятся" на местность. 

II. Развитие новых технологий в сфере механизации и строительства всегда являлось стратегической целью «Мосстроймеханизации-5». Инновации МСМ-5 касаются как технического аспекта деятельности компании, так и принятия смелых решений в управлении организацией. Например, МСМ-5 - первое предприятие, закупившее высокопроизводительную технику иностранного производства; первая компания, внедрившая инвестиционные схемы в строительство и т.д.

15 июня  на заводе «Стройконструкция-5»  (филиал ЗАО «Мосстроймеханизация-5»)  была продемонстрирована принципиально  новая для России технология  по производству элементов несъемной  железобетонной опалубки.

Предварительные экономические расчеты дают как  минимум 20-и процентную экономию средств. С учетом новой технологии себестоимость  возведения монолитных домов должна сократиться процентов на двадцать. Примерно на такую же величину новая  монолитная плита будет дешевле, чем традиционная в панельном  домостроении.

III. ОАО «Мосинжстрой» ведет работы по следующим направлениям: