Отраслевой анализ столичного рынка жилищного строительства

Отраслевой  анализ столичного рынка  жилищного строительства.

I.                   Основные экономические характеристики отрасли 

1.      Оценка отрасли

Строительный  комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение  социальных, экономических и технических  задач развития всей экономики России.

Ведущая роль строительного  комплекса в достижении стратегических целей развития общества определяется тем, что конечные результаты достигаются  путем осуществления инвестиционно-строительных программ и проектов на федеральном и региональном уровнях. Таким образом, повышение экономического уровня России возможно при условии значительного повышения инвестиционной активности, роста объемов капитальных вложений в новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение существующих основных фондов, с развитием производственного потенциала строительной отрасли и ее материально-технической базы. При этом непременным условием является повышение эффективности капитального строительства, на основе наиболее рационального использования инвестиционных ресурсов, направление их в программы и проекты, позволяющие получить наибольшие экономические и социальные результаты, а также высокую эксплуатационную рентабельность возведенных объектов.

Состояние строительной отрасли характеризуется следующими показателями: удельный вес строительства  в основных показателях экономики:

в ВВП – 7,3%;

в численности  занятых – 5,0% ;

в инвестициях  в основной капитал – 2.7% ;

в основных фондах – 1,9%.

Стройкомплекс Москвы в 2004 году планирует в 1.5 раза увеличить объем строительства жилья в регионах - до 420.4 тыс. кв. м. Инвестиционно-строительные компании Москвы работают в 43 российских городах и 4 странах зарубежья (Монголии, Грузии, Латвии и Украине). В частности, в 2004 году в Тамбове планируется построить 96.4 тыс. кв. м жилья, в Ярославле - 65 тыс. кв. м, в Сочи - 24.6 тыс. кв. м, в Улан-Баторе (Монголия) - 34.4 тыс. кв. м, в Батуми (Грузия) - 15 тыс. кв. м. 
Также продолжается сотрудничество Москвы с администрацией Киева, где в ближайшие 5-6 лет московский стройкомплекс планирует ввести в эксплуатацию 150 тыс. кв. м жилья. Кроме того, стройкомплекс столицы принимает активное участие в разработке генерального плана застройки Грозного. Так, в 2003 году в Грозном были построены Дом правительства и культурный центр. В настоящее время московские компании участвуют в проектировании двух магистральных улиц в столице Чечни. В рамках реализации межрегиональной программы столицы продолжается проектирование и строительство гостиниц в городах "Золотого кольца" России.

Крупнейшими компаниями на рынке строительства недвижимости в столице по объемам реализации являются следующие компании:

1.      Домостроительный комбинат № 1

2.      Мосстроймеханизация – 5

3.      Мосинжстрой

4.      Моспромстрой

5.      Главмосстрой

6.      «Интеко»

7.      Группа «Терра»

8.      Мосфундаментстрой – 6

9.      Строительное управление № 155

10.  ПСФ «Крост»

11.  Домостроительный комбинат № 2 (входит в состав  Группы компаний ПИК)

12.  Домостроительный комбинат № 3 (входит в состав «Интеко»)

(по  данным журнала  «Эксперт» на 7.10.2004)

2.      Общий характер потребления и темпы капиталоемкости

Говоря  о характере потребления жилья, нужно заметить, что здесь встречается  приобретение квартир в двух целях: для жилья и с целью инвестирования. Согласно исследованию экспертов, на столичном рынке жилья доля квартир, приобретенных в инвестиционных целях, выросла в прошлом году до 30%. В этом году "пустых" квартир будет уже 35-40%. Клиенты сейчас уже не слишком стремятся покупать жилье на стадии котлована. Это осложняет положение застройщиков, для которых покупка квартир на ранних этапах строительства была важнейшим источником финансирования. Девелоперы сейчас активно стараются привлечь внимание потенциальных покупателей, объявляя о всевозможных рекламных акциях и скидках. Но несмотря на наступление осени, цены на московские квартиры вверх так и не пошли. Аналитики отрасли считают, что за стагнацией последних месяцев может стоять нечто большее, чем обычное сезонное затишье. Правда, объемы продаж сейчас начали набирать темпы. Но доходность вложений в жилье стремительно падает, что опять же вымывает с рынка инвестиционных покупателей.

Самой заметной тенденцией последнего времени  эксперты называют стремительное снижение индекса доходности жилья. Весной 2004 года этот показатель составлял более 8 единиц от средней доходности по банковским валютным депозитам. Столь высокое  значение индекса было связано с  бурными темпами роста цен  на жилье и заметной эффективностью спекулятивных операций. Но с начала лета, когда рынок перешел в  стадию стагнации, индекс доходности стал стремительно идти вниз. Сейчас он составляет уже 3,87 единицы от средней доходности по банковским валютным депозитам и постепенно продолжает снижаться. Снижение доходности вложений в жилье может привести к тому, что количество так называемых "инвестиционных квартир" резко снизится. "Люди, приобретающие квартиры не для собственного проживания, а с целью вложения свободных средств, могут на некоторое время заморозить свои инвестиции и начать искать другие, более доходные инструменты. Это сузит платежеспособный спрос и может привести к некоторому затовариванию рынка и, как следствие, к снижению цен на квартиры", - считает Андрей Долгополов, начальник отдела маркетинга компании "Свой дом".

Контрверсия: Однако риэлторы считают, что влияние спекулянтов на рынок недвижимости сильно преувеличено. По их данным, доля инвестиционных квартир (то есть тех, которые приобретают для продажи) не превышает 5-10% от всего объема продаваемого жилья. Разговоры о том, что треть купленных недавно квартир являются инвестиционными, руководитель Департамента первичного рынка жилья Московской городской службы недвижимости Алексей Медведев назвал "полубезумной статистикой". Очень немногие, не более 1-2% покупателей, по его словам, используют покупку жилья в целях сбережения накоплений. Но даже они в будущем, как правило, планируют использовать эти квартиры для проживания или обмена на более качественное жилье. 

3.      Темпы инновационного развития

Нужно заметить, что в данной отрасли  главенствующую роль играют государственные  стандарты и лицензирование. Поэтому  как таковые инновационные подходы  к осуществлению строительства  сопряжены с  чисто техническими трудностями. Разумеется, строительные и инвестиционные компании разрабатывают новые проекты и предлагают различные типы планировки и застройки, что сочетается с использованием новейших материалов и новых разработок, но, тем не менее, преимущественно сдаются дома стандартных планировок, так называемые «типовые», «серийные» (например, П-44Т и П-3М).

Наиболее  ярко, как это ни странно, инновационные  тенденции можно заметить уже  на стадии продаж, когда риэлторы и  сами строительные компании разрабатывают  новые схемы продвижения своего товара, как то популярная сейчас продажа  квартир на стадии котлована или  продажа по ипотеке. Владимир Ресин, руководитель московского стройкомплекса, заявляет, что сегодня главное - вместе с федеральными ведомствами провести ревизию всей типовой строительной документации, разработать отвечающие современным требованиям стандарты и СНиПы. Составлен список особо сложных строительных объектов в Москве, требующих ревизии. Сейчас в нем оказалось 43 объекта. Список открытый: будет дополняться по заявлениям жителей, самих сознательных инвесторов и застройщиков, мнениям экспертов. Так вот, список этот нужен не только для того, чтобы лишний раз проверить надежность строительства и конструкций. Он необходим еще и для того, чтобы использовать все те наработки, изобретения, новые технологии, которые были применены при строительстве сложных объектов. Использовать - значит превратить все это в стандарты, сохранить накопленный опыт, пойти еще дальше в качестве строительства. 

II.                Характер и сила конкурентной борьбы в отрасли (модель 5 сил конкуренции М. Портера)

1.      Конкуренция между функционирующими компаниями.

Конкуренция между уже функционирующими компаниями на рынке сводится, конечно, прежде всего к борьбе за покупателя. Нужно заметить, что строительные компании в основном используют для этих целей армию риэлтерских агентств и компаний. Предпринимаются различные рекламные акции, скидки во время юбилеев компаний (например, летняя акция группы компаний «ПИК»).

Помимо  борьбы за покупателей строительные компании конкурируют за площади  и места строительства. Наиболее выгодные участки «разыгрываются»  в виде тендеров и т.д. Наверное, это  самая напряженная борьба. Сейчас для Москвы принят план реконструкции, по которому будут сносится многие пятиэтажные и ветхие дома в различных районах, на месте которых планируется возведение новые комфортабельных жилых домов. Но еще до принятия самого плана строительные компании старались оставить каждая за собой наиболее выгодные для строительства участок.

Факторами, усиливающими конкуренцию, являются так называемые «барьеры выхода»: стаж многолетней  работы (Домостроительный комбинат № 1), общественно важные и любимые  объекты постройки в активе (Главмосстрой) и, конечно, близость к власти (Дон-Строй).

В связи  с летним банковским кризисом и отмеченным всеми компаниями падением или затишьем спроса на жилье, конкуренция только увеличивается в настоящее время.

2.      Конкуренция давления компаний из других отраслей.

Здесь мы можем говорить о компаниях (в  принципе они будут теми же самыми), которые предлагают квартиры не эконом-класса, а элитное жилье или коттеджные постройки. Но поскольку это абсолютно разный ценовой уровень, то, конечно, здесь трудно говорить о полноценной конкуренции, так как целевая аудитория очень рознится.

3.      Конкуренция с потенциальными новичками в отрасли.

Как уже  упоминалось, трудно говорить о том, что компаниям легко выходить на рынок жилищного строительства  «с нуля». Существуют разнообразные  барьеры входа на этот рынок:

1.       Прежде всего, государственное регулирование и жесткие стандарты, которым необходимо соответствовать. Получить лицензию на строительство тяжело, но возможно, поэтому мы и имеем такое разнообразие компаний и агентств на рынке жилья, но при этом в последнее время участились отзывы лицензий, приостановки строительств и снятие объектов вовсе или передача их другим компаниям на достроительство, т.к. не выполняются предписанные нормы.

2.       Говоря о таком барьере, как экономия на масштабе, можно сказать, что это абсолютно непреодолимый барьер для компании-новичка. Выше уже отмечалось, что в отрасли существует жесткая конкуренция за площади строительства, поэтому новая потенциальная компания просто физически не сможет начать работу с перевыполнения плана.

3.       Ну, и разумеется, высокое значение «кривой опыта» у уже функционирующих компаний. Многие из успешных компаний (см. рейтинг «Эксперта») имеют многолетний стаж работы на столичном рынке, поэтому и доверие со стороны покупателей, за которых между компаниями опять же существует борьба, к ним гораздо выше, чем к новой компании. Потенциальному новичку необходимо предложить что-то из ряда вон выходящее, чтоб иметь успех на рынке квартирного строительства.

4.       Конкурентная сила поставщиков