Отчет по практике в ХХХ

Изучение рынка  проводится для того, чтобы выявить  на этом рынке или на его сегментах  проданные или предложенные на продажу аналога объекта недвижимости. Если данные о продаже или о цене продажи скрыты, то анализ основывается на цене предложения сопоставимых объектов.

Основными источниками информации могут быть данные регистрационных, информационных, страховых служб и брокеров компаний; периодические издания по недвижимому имуществу, информация, предоставляемая участниками сделок, архивы оценщика.

Точная оценка зависит  от качества и количества используемой для анализа информации, поэтому  сбору и проверке данных по аналогам объекта оценки нужно придавать очень большое значение.

Различные специфические  обстоятельства могут повлиять на конкретную цену продажи недвижимости, в связи  с этим данные о каждой продаже  проверяются оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.

Для того чтобы  определить итоговую стоимость оцениваемой  недвижимости, необходима корректировка  сопоставимых продаж. Расчет корректировок  производится на базе логического анализа  предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Важный момент здесь – это определение поправочных коэффициентов.

Расчет стоимости  элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом  износа, в основном функционального  старения данного элемента.

 

 

 

 

5.2 Доходный подход.

 

 

При наличии достоверной прогнозной информации о доходах, генерируемых объектом, применяют доходный подход к оценке недвижимости. Естественно, что рыночная стоимость объекта, способного приносить большую выгоду его владельцу, выше, чем стоимость объекта с меньшей ожидаемой доходностью.

Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора.

Доходный подход представляет собой совокупность методов  оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Предпосылкой  для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают  ее сдачу в аренду. Капитализация  дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода:

V = I / R,                 Формула №2

Где V – стоимость недвижимости; I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости; R – норма дохода или прибыли.

Существуют  разные методы капитализации, разные способы  измерения величин дохода и нормы  прибыли.

Под доходом понимают чистый операционный доход который способна приносить недвижимость за год.

Норма прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации:

1. прямая капитализация;
2. капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

Годовой доход  и ставка капитализации – это  две величины, которые рассматриваются  при прямой капитализации. Отношение  рыночной стоимости имущества к  приносимому им чистому годовому доходу применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Этот показатель называется ставкой капитализации. В результате анализа доходов в течение периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый доход от объекта недвижимости, но при этом учитывается, предполагается ли уменьшение или рост доходов, каков риск вложений в недвижимость для заемного и собственного капитала.

Под ставкой  дисконтирования понимается норма  сложного процента, применяемая при  перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, которые возникают в результате использования имущества.

Основные этапы  оценки имущества доходным подходом:

1. расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;
2. расчет действительного валового дохода;
3. расчет расходов, связанных с объектом оценки – это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;
4. определение величины чистого операционного дохода;
5. преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям.

 

 

5.3 Затратный подход.

 

 

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости заключается в определении стоимости объекта на основе затрат на его замещение либо восстановление с учетом износа. Как правило, данный подход применяют для оценки земельных участков, не застроенных либо с улучшениями, для оценки новых объектов. Существует множество методов расчета затрат в оценке недвижимости, однако на практике чаще всего используют сметную документацию. Нельзя также забывать про износ, устранимый и неустранимый, т.е. потерю полезности объекта.

Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство  оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской  прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа

Этот подход основывается на предположении, что  типичный покупатель не заплатит за готовый  объект больше, чем за создание объекта  аналогичной полезности. При подсчете расходов на возможное новое строительство  объекта оценки учитываются исключительно  расходы инвестора. В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные расходы, затраты на оборудование, норма прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы Но суммарные расходы на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип смещения Оценка недвижимости затратным методом  включает следующие этапы

1. расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
2. расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
3. расчет накопленного износа: функциональный износ, физический и внешний износ (Ин);
4. расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (Су) определяется по формуле; 
                                       Су = Снс – Ин            Формула №3
5. расчет итоговой стоимость недвижимого имущества (Сзп), определяется по формуле: 
                                  Сзп = Сз + Су             Формула №4

При затратном подходе определение стоимости недвижимости начинается с оценки земельного участка.

Земельный участок  – это не только часть данного  подхода, но и самостоятельный этап процесса оценки. Далее определяется стоимость нового строительства  оцениваемых улучшений, рассчитывается накопленный износ. На последнем (заключительном) этапе затратного подхода, для того чтобы получить итоговую стоимость объекта, суммируется стоимость земельного участка и расходы, связанные с новым строительством зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.

Данный метод  включает четыре основных вида оценки:

1. индексный;
2. сметный;
3. поэлементный;
4. сравнительной единицы.

Для оценки зданий, которые имеют историческую ценность, когда оценивается здание с очень  высоким физическим износом, когда невозможно сделать самостоятельную оценку земельного участка, затратный подход не применяется.

 

 

недвижимого имущества может приносить, присутствует явное соотношение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 6. Анализ Организационной деятельности

 

6.1 Принятие управленческих решений в оценочной компании

 

 

Принятие решений  в организации характеризуется  как процесс определения и  решения проблем. В большинстве  источников выделяется две ключевых стадии в процессе принятия решений в организации:

1. Определение проблемы. Здесь отслеживается информация об условиях внешней обстановки и самой организации с целью определить уровни эффективности и выявить причину недостатков.

2. Решение проблемы. Здесь рассматриваются альтернативные варианты действий, затем выбирается и внедряется один вариант.

Можно провести разграничение между запрограммированными и незапрограммированными решениями. Запрограммированные решения характеризуются  следующим:

• повторяются и четко определены;
• в организации уже имеются процедуры работы с данной проблемой
• имеется полная информация по текущим показателям
• проблема имеет четкую структуру в вопросе критериев эффективности
• альтернативы легко определяются и имеется большая вероятность успеха.

В организации  имеется очень много действий, которые определяются запрограммированными решениями. Например, оплата по больничному  листу или наложение взыскания  за прогул. Запрограммированные решения  могут быть и сложными, трудоемкими, например, составление годового отчета отдела или определение бюджета.

Незапрограммированные решения имеют следующие характеристики:

• новые, слабо определены и нет системы их решения;
• нет достаточной информации о проблеме;
• нет четких критериев эффективности решения;
• альтернативы решений не ясны;
• существует неопределенность относительно того, будет ли выдержан предложенный путь действий; 
• обычно возможно разработать немного вариантов действий, поэтому традиционно принимается одно решение проблемы.

Незапрограммированные решения играют большую роль при разработке и реализации стратегии. Например, такие, как реорганизация подразделений организации или системы премирования.

Важные организационные  управленческие решения, т.е. те, которые  являются и незапрограммированными и затрагивают всю организацию или значительную ее часть, имеют определенное количество конкретных характеристик, в частности, таких:

• обычно не принимаются единолично одним управляющим
• включают много подразделений, множество точек зрения и ожиданий, которые лежат за пределами отдельного принимающего решения лица; 
• включают большой объем информации, который не вписывается в границы компетентности и профессиональной подготовки отдельных менеджеров; 
• подразумевают значительную политическую активность и создание коалиций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 7. Концепция развития оценочной деятельности в РК

 

 

Концепция развития оценочной деятельности на среднесрочный  период разработана в целях реализации основных направлений Концепции  правовой политики Республики Казахстан, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан № 858 от 24 августа 2009 года, а также закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности». 

В концепции  правовой политики Республики Казахстан  на 2010 - 2020 годы отмечается, что "Важным инструментом рыночной экономики является оценочная деятельность, правовое регулирование  которой требует постоянного  внимания и совершенствования". Оценка имущества - это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать. С другой стороны становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности. Рынок – это механизм саморегулирования экономических процессов, поэтому все его институты, в том числе и оценка, могут эффективно действовать в рыночной среде только в условиях саморегулирования. 

Оценка как  профессиональный вид деятельности должна отвечать требованиям проводимых экономических реформ, а также  учитывать как региональные, так  и отраслевые особенности. Чтобы  создать современную инновационную экономику, нужно развивать рынок объектов интеллектуальной собственности. Для этого требуется поставить на баланс предприятий имеющиеся у них в наличие технологии, доставшиеся им бесплатно в результате приватизации, и оценить их по рыночной стоимости. Только тогда появятся средства для их обновления в виде амортизационных отчислений. Это в свою очередь вызовет спрос на инновации, в результате начнут активно действовать изобретатели, появятся новые идеи.