Отчет по практике в ХХХ

Все оценщики прекрасно  понимают,  что заработать положительную репутацию можно в том случае, если сотрудники компании добросовестно выполняют свою работу, имеют значительный практический опыт, умеют грамотно общаться с заказчиком, четко понимают цели и задачи оценки объекта. 

Какие плюсы  и минусы аккредитации оценщиков  при банках?

Оценочная компании, работающая с банком – это коллектив профессиональных специалистов фирмы,  работающей по единой программе, в соответствии с международными стандартами и внутренними стандартами той или иной кредитной организации. Такие специалисты ценятся. Минусом в таких аккредитациях оценщиков при банках может являться риск того, что отчеты  станут носить предвзятый характер, и составляться так, как выгодно банку. При этом исчезает самая главная составляющая оценочной экспертизы – объективность.

Плюсов же, как  для банков, так и для оценщиков, на наш взгляд, конечно больше. Аккредитованная оценочная фирма вызывает больше доверия у банка, работа с такими оценщиками поставлена и отлажена. Для оценщиков наличие аккредитаций и рекомендаций от банков является признанием их высокого уровня, профессионализма, а также обеспечивает поток заказов.

Если банк установил  партнерские отношения с одной  из оценочных компаний, по, сути, это  означает признание им квалификационного  опыта профессионализма специалистов, работающих в этой структуре. Многие банки считают, что перед тем, как выбрать оценщика для постоянного сотрудничества, необходимо сформировать пул аккредитованных компаний, которым можно смело доверить оценку залога. Многие аналитики считают, что каждую аккредитованную компанию хотя бы несколько раз в год необходимо проверять на предмет ее порядочности и профессиональной компетентности.

 

2. Взаимодействие между оценщиком и заказчиком

 

 

Важнейшее значение для  развития и функционирования рынка  услуг по оценке недвижимости имеет  налаживание разумного взаимодействия профессиональных оценщиков и заказчиков этих услуг. На ранних стадиях развития этого сектора рынка оно регулировалось по взаимной договоренности сторон, затем появилась сила традиции, а позже - общественное и государственное (законодательное) регулирование оценочной деятельности.

Потенциально, самым крупным заказчиком на рынке  оценочных услуг является государство. От его лица всегда выступают чиновники, деятельность которых регламентируется  соответствующими нормативными документами. Такие документы по распределению государственных заказов на оценочные работы появились в 1999г. Они устанавливают правила проведения конкурсов между независимыми  оценщиками, победители которых получают заказы от государства.

При налаживании и развитии нормальной работы в сфере оценки недвижимости важную роль играет разработка и распространение единой терминологии. Только при общении на одном профессиональном языке, привычном и понятном всем участникам оценочной деятельности, может быть обеспечено эффективное взаимодействие между ними.

На начальных этапах развития оценки недвижимости в современной России такая единая терминология формировалась через специальную литературу и программы обучения оценщиков. Однако заказчики часто оставались мало знакомыми с этими специфическими терминами, которые к тому же в разных местах трактовались по-разному. И если профессиональные оценщики еще могли разбираться в тонких различиях разных определений и трактовок одинаковых терминов, то заказчики, конечно, не имели на это ни соответствующих возможностей, ни желания.

Поэтому на более зрелой стадии развития рынка услуг по оценке недвижимости основные термины, как и в других важных областях человеческой деятельности, стали определять в соответствующих нормативных документах. Такие определения, возможно, не всегда идеальные с точки зрения высокой теории, имеют общеупотребительный (часто — обязательный) характер, создают основу общего языка оценщиков и заказчиков и составляют необходимый минимальный словарный запас для квалифицированного заказчика оценочных услуг.

А профессиональным оценщикам, которые должны знать  намного больше, требуется уметь  объясняться с клиентами, используя  в основном только этот минимальный  набор профессиональных терминов. Такое  самоограничение позволяет оценщикам  свободнее общаться с клиентами и находить с ними общий язык. Подобно тому, как это происходит в отеле с иностранными туристами, умение персонала отеля объясняться на упрощенном, но более понятном «для иностранцев» языке обязательно принесет заметные коммерческие преимущества.

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 4. Перечень направлений оценочной деятельности фирмы

 

 

• техническая инвентаризация;
• внутренний и внешний аудит;
• оценка недвижимости и земли;
• оценка машин, оборудования и транспортных средств;
• оценка природных ресурсов и недр;
• оценка ценных бумаг;
• оценка предприятия (бизнеса);
• оценка экологии;
• оценка произведения искусства, драгоценных металлов и ювелирных 
  изделий;
• оценка технологий и инноваций;
• оценка базы налогообложения;
• оценка ипотечного кредитования;
• оценка конкурсной массы ликвидируемых предприятий;
• оценка дебиторской и кредиторской задолженностей;
• оценка финансового состояния предприятия;
• оценка прав собственности;
• оценка ущерба при чрезвычайных ситуациях;
• оценка экономической безопасности страны;
• оценка арендного предпринимательства;
• оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов. 
  

 

4.1 Определение  и понятие перечисленных направлений

 

 

• Техническая инвентаризация объектов недвижимости - комплекс работ по определению конструкции, положению на местности по отношению к постоянным ориентирам, материал, протяженность и другие характеристики объекта учета. Результаты технической инвентаризации отражаются в Техническом паспорте объекта учета.
• Аудит- процедура независимой оценки деятельности организации, системы, процесса, проекта или продукта. Чаще всего термин употребляется применительно к проверке бухгалтерской отчётности компаний..

Внешний аудит — это, как правило, разовое мероприятие, проводимое по инициативе руководства организации или акционеров. Внешний аудит рекомендуется (а для ряда финансовых учреждений и акционерных обществ требуется) проводить регулярно.

Внутренний  аудит представляет собой непрерывную деятельность, которая осуществляется на основании документа, обычно носящего название “Положение о внутреннем аудите“, и в соответствии с планом, подготовка которого осуществляется подразделением внутреннего аудита и утверждается руководством организации. 

• Оценка недвижимости – это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка  земельных  участков - это определение рыночной стоимости земли или стоимости права аренды земельного участка. . Оценка стоимости земельного участка (денежная оценка земли) учитывает наличие различных коммуникаций, их качественный и количественный состав, а также возможность подключения к ним, в случае запланированного строительства объекта недвижимости на данном земельном участке

• Оценка стоимости оборудования - это очень многообразный вид оценочной деятельности, включающий в себя определение стоимости практически всего спектра объектов движимого имущества: 

станков, приборов, компьютеров, автомобилей

технологических комплексов и поточных линий, силовых  агрегатов

оргтехники, мебели, офисного оборудования

бытовых предметов  и прочих объектов, которые относятся к движимому имуществу.

Оценка транспортных средств - это определение стоимости средств, используемых для перевозок пассажиров и грузов.

• Оценка стоимости ценных бумаг - это определение рыночной стоимости долевых ценных бумаг (обыкновенных и привилегированных акций), долговых ценных бумаг (облигаций и векселей), производных ценных бумаг (опционов, фьючерсов), эмитированных государственными органами, финансовыми институтами (биржами, банками), предприятиями и организациями.
• Оценка бизнеса - сложный и трудоемкий процесс. Бизнес – это конкретная деятельность юридического или физического лица. При этом юридическое лицо – предприятие рассматривается как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

При оценке рыночной стоимости действующего предприятия как имущественного комплекса следует учитывать, что балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учёта, как правило, не соответствует рыночной. Поэтому для определения рыночной стоимости предприятия с использованием рекомендованного к оценке метода чистых активов (в рамках затратного подхода) статьи баланса должны быть скорректированы и отражены в реальных рыночных ценах. После этого скорректированный актив баланса уменьшается на текущую стоимость обязательств предприятия. Полученная разница и есть рыночная стоимость предприятия. Метод чистых активов для оценки предприятий целесообразно применять при оценке имущественных комплексов, обладающих значительными основными средствами и когда доходы предприятия не поддаются точному прогнозу и не позволяют учесть перспективы развития предприятия, поскольку данный метод расчёта стоимости предприятия базируется на одной информационной базе - балансе предприятия.

• Оценка инновационных возможностей – это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов, в основу которых положены сущность и содержание территориально-отраслевой системы.
• Оценка финансового состояния предприятия является процедурой, которая в современных российских условиях представляется только как неотъемлемая часть успешного бизнеса, поскольку от качества анализа и диагностики экономического состояния компания, определения стратегии развития зависит успех деятельности. На основе оценки и анализа может быть разработан обоснованный, подкрепленный достоверными сведениями бизнес план, с помощью которого можно не только определить оптимальное направление развития компании, но и взять кредит под бизнес в банке. Оценка финансового состояния предприятия  осуществляется с целью выявления основных факторов, оказывающих влияние на финансовую благо состоятельность компании, а также для того, чтобы сделать прогноз тенденций изменения роста и разработки стратегий развития бизнеса.  Оценка финансового состояния предприятия проводится посредством оценки состава и структуры активов компании, их движения и состояния, оценки состава и структуры источников заемного и собственного капитала, анализ характеристик и свойств финансовой устойчивости компании. Анализ финансового состояния является аналитической процедурой, с помощью которой можно выявить слабые стороны финансового механизма бизнеса и предсказать наиболее вероятное его развитие. Также анализ предполагает разработку решений для снижения и полного устранения рисков.

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 5. Основные подходы к оценке недвижимого имущества

 

 

5.1 Сравнительный подход.

 

 

Сравнительный подход, как следует из названия, заключается в сравнении объекта  оценки недвижимости с аналогичными объектами, в отношении которых имеется достоверная информация о ценах сделок с ними. Естественно, что практически невозможно найти абсолютно идентичных аналогов, поэтому необходимо корректировать их цены, для чего существуют специальные поправки-коэффициенты, характеризующие степень различия между объектами, или денежные поправки, характеризующие наличие (отсутствие) улучшений.

Данный способ определения  стоимости в оценке недвижимости носит название метода сравнения  продаж. Его частный случай –  это метод валовой ренты, который целесообразно применять для имущества, приносящего потенциальный или действительный доход при наличии информации о таком доходе, генерируемом объектом оценки. Его суть проста – это определение отношения цены аналогов к их потенциальному или действительному доходу (мультипликатор валовой ренты).

Сравнительный поход к  оценке недвижимости основан на принципе замещения – покупатель не приобретет объект недвижимости, если стоимость  этого объекта превышает все  издержки по приобретению на рынке  подобного объекта, который обладает той же полезностью для покупателя. Данный подход в основном используется там, где существует достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимого имущества.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

Стоимость объекта  недвижимости при этом подходе равна  средневзвешенной цене по реализованным аналогам с учетом поправок, которые учитывали их отличие от оцениваемого объекта:

 

Формула №1

 

Где: Pк – продажная цена аналогичного объекта недвижимости;

ΣD – сумма поправочных корректировок. Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности.

Последовательность  действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

1. изучение рынка;
2. сбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
3. сравнение данных об отобранных аналогах и объекте недвижимости;
4. корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта;
5. установление стоимости объекта оценки.