Отчет по практике для получения первичных профессиональных навыков

Цифровая аэрофотосъемка выполняется современными топографическими аэрофотосъемочными системами, обладающими высокой производительностью, геометрической точностью, пространственным разрешением и фотометрическим качеством изображения.

Лазерные технологии сканирования являются технологическим прорывом среди методов, решающих задачи, связанные  с необходимостью быстрого получения  точных данных об объекте и местности. Лазерная технология сканирования в  сотни раз увеличивает информативность  полученных данных и обеспечивает максимальную степень соответствия.

Методы обмеров объектов недвижимости:

1. Схематический обмер – это наиболее простой метод, и служит он для получения весьма общего представления об объекте;
2. Упрощенные обмеры – это метод обмеров, при котором все линии и углы здания, кажущиеся прямыми, принимаются за таковые, все поверхности, кажущиеся плоскими, принимаются за плоскости и т.п.;
3. Подробные обмеры – метод обмеров, позволяющий получить исчерпывающую документацию при исследовании памятников архитектуры и других сооружений.

В зависимости от хозяйственной  значимости земельных участков, наличия  планово-топографического материала, топографических условий местности  и требуемой точности применяют  следующие способы определения  площадей: аналитический; графический; механический.

Площади можно также определить на ЭВМ по цифровой модели местности  по специальной программе.

МДК 04.01. Оценка недвижимого  имущества

Раздел 3. Организация оценки земли и имущества

Тема 3.1. Нормативно-правовая база оценочной деятельности

Основой правового регулирования  оценочной деятельности в РФ является федеральный закон «Об оценочной  деятельности».

Согласно ч. 2 ст. 15 Конституции  РФ: органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные  лица, граждане и их объединения  обязаны соблюдать Конституцию  Российской Федерации и законы. Законы в РФ имеют большую юридическую  силу, чем подзаконные нормативные  акты (Постановления Правительства  РФ, нормативные акты министерств  и ведомств и др.). Условием юридической  силы иных законов и нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в РФ, является соответствие ФЗ «Об оценочной деятельности» и международным договорам. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ.

Сфера правового регулирования

Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования  оценочной деятельности в отношении  имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным  образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам  для целей совершения сделок с  этим имуществом, а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве. На территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуществление деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории РФ необходимо иметь статус физического или юридического лица.

Гражданский кодекс РФ Статья 130 «Недвижимые и движимые вещи»

1. К недвижимым вещам  (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,  участки недр и все, что прочно  связано с землей, то есть объекты,  перемещение которых без несоразмерного  ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги  и ценные бумаги, признаются движимым  имуществом. Регистрация прав на  движимые вещи не требуется,  кроме случаев, указанных в  законе.

Федеральные стандарты оценки  (ФСО) — документ, обязательный к применению всеми оценщиками.

Первые ФСО посвящены  базовым категориям оценки.

Оценка должна быть проведена  с использованием нескольких подходов к оценке. Итоговая стоимость представляет собой результат обоснованного  согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Важным условием проведения обязательной оценки является общее  требование, что с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев.

Экспертиза отчета об оценке проверяет соблюдение оценщиком:

• требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
• требований договора об оценке;
• достаточность и достоверность используемой в информации;
• обоснованность сделанных оценщиком допущений;
• использование или отказ от использования подходов к оценке;
• согласование (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход —  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта оценки с учетом износа.

Затратами на воспроизводство  объекта оценки являются затраты, необходимые  для создания точной копии объекта  оценки с использованием применявшихся  при создании объек­та оценки материалов и технологий. Затратами на замещение  объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Проведение оценки включает следующие этапы:

• заключение договора на проведение оценки, включающего зада­ние на оценку;
• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
• применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
• согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Информация, используемая при  оценке, должна соответствовать принципу достаточности и достоверности. Ответственность за соблюдение этого правила лежит на оценщике.

Оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Также сохранилось право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Отчет об оценке — обязательный документ, подтверждающий проведение оценки. Итоговая величина стоимости  должна быть выражена и российских рублях.

Под целью оценки в рамках ФСО подразумевается определение  того или иного вида стоимости  объекта оценки.

В ФСО №2 выделяются следующие  виды стоимости: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Стандарты вводят обязательные принципы составления отчета об оценке: принцип существенности; принцип обоснованности; принцип достаточности; принцип проверяемости; принцип однозначности.

Если обобщить данные принципы, то можно выделить следующие требования к отчету об оценке. В отчете не должно быть лишней информации, перегружающей отчет. В то же время в нем должны быть отражены все факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, которая должна быть подтверждена каким-либо из источников. Отчет не должен допускать противоречивых положений, которые могут повлечь за собой его двусмысленное толкование.

Копия отчета об оценке должна храниться у оценщика в течение  трех лет (общий срок исковой давности). Другие нормативные документы могут  дополнять требования к отчету об оценке.

ФСО №3 вводит больше, чем  ранее, существенных реквизитов отчетах  об оценке:

• Общая информация, идентифицирующая объект оценки.
• Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.
• Итоговая величина стоимости объекта оценки.
• Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора.
• Сведения об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.
• Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных  стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии  документов, используемые оценщиком  и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта  оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Сфера оценочной деятельности включает операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объектов недвижимости, при инвестировании в  собственность, при слиянии и  поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав наследования и  судебного приговора, оценки бизнеса  и услуг.

Объекты оценочной деятельности: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица; вещные права; права требований;  работы, услуги и информация.

Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны – физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).

Принципы оценки: принцип спроса и предложения; принцип изменения; принцип конкуренции; принцип замещения; принцип вклада; принцип полезности; принцип наиболее эффективного использования.

Оценочная организация должна сформировать пакет внутренних правил, отражающий ее собственный подход к  осуществлению оценочной деятельности, составляемым отчетам об оценке и  экспертным заключениям, с учетом требований законодательства об оценочной деятельности.

Для выполнения оценочных  работ необходимо иметь лицензию. На право осуществления оценочной деятельности выдаются типовые (простые) лицензии.

Лицензия на осуществление  оценочной деятельности выдается без  ограничения срока действия.

В России обязательное страхование  гражданской ответственности оценщика введено в действие Законом РФ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» (1998).

Тема 3.2. Особенности  рынка недвижимости

В соответствии с принципами системного подхода любая система  сначала должна исследоваться во взаимоотношении с внешней средой, а уже затем внутри своей структуры. Этот принцип — последовательного  продвижения по этапам издания системы  — должен соблюдаться и при  проектировании логистических информационных систем.

Используемое на малом  предприятии информационное обеспечение  можно разделить на первичные и вторичные.

Микроуровневая маркетинговая информационная система

Названная система состоит  из следующих четырех частей:

1. Внутренняя система учета и отчетности
2. Внешняя (разведывательная) система
3. Маркетинговые наблюдения и анализ
4. Система поддержки маркетинговых решений.

Объем и характер внешней  информации различаются в зависимости  от целей оценки.

Макроэкономические показатели содержат информацию о том, как отражается или отразится на деятельности предприятия  изменение макроэкономической ситуации.

Факторы макроэкономического  риска образуют систематический  риск, который возникает из внешних  событий, влияющих на рыночную экономику, и не могут быть устранены диверсификацией  в рамках национальной экономики.