Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Марта 2014 в 15:01, курсовая работа
Тема данной курсовой работы актуальна, потому что особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений. В российских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.
Введение…………………………………………………………………….……………3
Глава 1.Теоретические основы рынка недвижимости…………...……………….5
1.1. Общая характеристика и структура рынка недвижимости……………….5
1.2. Анализ рынка недвижимости : спрос и предложение, уровень риска…...7
1.3. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости……………..14
Глава 2. Подходы к оценке недвижимости…………………………………...……16
2.1. Доходный подход…………………………………………………………...16
2.2. Сравнительный подход……………………………………………………..20
2.3. Затратный подход…………………………………………………………...22
Глава 3. Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Сочи…………….23
3.1. Анализ спроса и предложения…………………………………………….23
3.2.Ценовая ситуация………………………………………………………...….25
3.3.Тенденции и перспективы………………………………………………..…26
Заключение………………………………………………………………………….…28
Список использованной литературы……………………………………………….29
По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на конец декабря 2009 г. было реализовано 35,4% от общего количества квартир на первичном рынке МЖС, из которых 28,0% представлены в эконом-классе, 5,6% - в бизнес-классе, 1,8% - в элитном классе.
Вышеприведенная структура сделок по классам отражает большую востребованность дешевых квартир среди потенциальных покупателей. В связи с кризисной ситуацией в РФ данный тренд стал более ярко выражен — на сегодняшний день спрос предъявляется преимущественно на квартиры, общий бюджет покупки которых не превышает 1,5-2,0 млн. руб. Средний темп продаж квартир, которые вписываются в вышеуказанные ценовые рамки, в ликвидных объектах МЖС с середины августа по октябрь 2009 г. (традиционный период «всплеска» активности потенциальных покупателей) варьировался от 2,5 до 3,5 ед. в мес. С конца октября 2009 г. количество сделок на рынке начало сокращаться, достигнув в конце декабря 2009 г. практически нулевой отметки. (см. Приложение 4).
3.2.Ценовая ситуация
В конце 4 квартала 2009 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Сочи составила 86 821 руб. (min значение — 37 000 руб., max значение — 230 000 руб.), что ниже показателя, который был зафиксирован в конце 3 квартала 2009 г. на 4,7%, в начале 2009 г. (январь) - на 15,8%.
Отметим, что консультантами компании MACON Realty Group в отчете за март 2009 г. прогнозировалось, что снижение цены 1 кв. м за 2009 г. не составит более 8% от показателя, зафиксированного в феврале 2009 г., иными словами — не более 12% от показателя, зафиксированного в январе 2009 г. В итоге средний уровень цен за год упал на 15,8%, что превышает прогнозируемую величину. Однако это обусловлено не существенным снижением цен в реализуемых объектах (в рассматриваемый период в большинстве из них падение цен варьировалась в пределах от 5% до 10% от величины января 2009 г., что вписывается в прогнозируемый диапазон), а прекращением продаж в ЖК «Russian Riviera Plaza», цена 1 кв. м в разы превышала среднерыночное значение — 517 650 руб. и ряде других качественных объектов.
В конце 4 квартала 2009 г. средневзвешенное минимальное значение находилось на уровне 76 277 руб. за 1 кв. м (-12,1% по отношению к средневзвешенной), максимальное — 97 343 руб. за 1 кв. м (+12,1%). Отметим, что основным фактором, который обуславливает разницу цены 1 кв. м в одном и том же объекте, является этаж расположения квартиры. На нижние этажи, которые не обладают привлекательными с точки зрения потенциальных покупателей видовыми характеристиками, как правило, устанавливаются самые низкие цены, на верхние этажи, которые обладают панорамным видом на море и город — самые высокие. Менее значимыми факторами являются количество комнат и видовые характеристики (вид на море/город) квартиры.
Вышеприведенные цены рассчитывалась с учетом «скидки» при 100% оплате, которую в размере от 10% до 20% от стоимости 1 кв. м декларируют некоторые девелоперы. Наряду с «открытым» дисконтом многие из них готовы идти на дальнейшее снижение цены, но исключительно в индивидуальном порядке, а также предоставлять различные бонусы (машиноместо/дизайн-проект «в подарок») и беспроцентные рассрочки.
При 100% оплате ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ» в «Доме у Дендрария» предоставляет скидку в размере 10 000 руб. с фиксированной цены 1 кв. м, ООО «Югфарм» в «Доме Пионере» - 13% с фиксированной цены 1 кв. м на все квартиры и 20% на пентхаусы. В «Столичном» компании ООО «ЭНБИЭМ - Стройсервис» каждый покупатель получает от компании ALEXINVEST проект авторского дизайна своей квартиры.
В конце 4 квартала 2009 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах эконом-класса находилась на уровне 70 186 руб. (-4,3% относительно показателя, который был зафиксирован в конце 3 квартала 2009 г.), бизнес-класса — 128 287 руб. (-10,4%), элитного класса — 230 000 руб. (без изменений).
К числу проектов, в которых в с 3 по 4 кварталы 2009 г. снижение цен стало наиболее значительным, относится Апарт-отель «Версаль» компании ОАО «Строительный концерн «ВАНТ» (конец 3 квартала 2009 г. — от 120 000 до 392 000 руб. за 1 кв. м, конец 4 квартала 2009 г. — от 80 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м), который и оказал наибольшее влияние на столь существенное падение стоимости 1 кв. м в бизнес-классе в рассматриваемый период. Несколько снизила среднерыночную цену в данном классе очередная секция ЖК «Ривьера» компании ООО «Донстрой», в которой в 4 квартале 2009 г. были открыты продажи квартир по цене 1 кв. м на уровне от 80 000 до 100 000 руб. В прочих объектах данного класса цены в рассматриваемый период остались практически без изменений (колебание цен находилось в диапазоне от 0,5% до 1,5%).
3.3.Тенденции и перспективы
Тенденции8 :
Первичному рынку МЖС г. Сочи присущи следующие тенденции развития:
Перспективы :
Первичный рынок МЖС г. Сочи «тянет ко дну» - показатели объема возводимого жилья, уровня цен, количества сделок на протяжении 4 квартала 2009 г. падают.
Заключение
В данной работе я постаралась отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.
Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.
Кроме того, недвижимость – это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.
Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.
.
Список использованной литературы
Приложение
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3
Приложение 4
1 Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч.1. // СЗ РФ. – 1995. - № 32.
2 Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: Учебно-методический
комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. – 356 с.
3 http://market-pages.ru/
4 Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. – М.: Дело, 2008.
5 Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). – 2–е изд. – М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009.
6 www.appraiser.ru – Виртуальный клуб оценщиков;
6WWW.MACON-REALTY.RU
8 Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2009. - № 11