Основы экономической деятельности

3. Определение величины  операционных расходов. Операционными  расходами называются периодические  расходы для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  действительного валового дохода.

4. Определение чистого  операционного дохода.

ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).

5.   Расчет коэффициента  капитализации 

Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения.

Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта:

• стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта.

Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

R = R 1, где

R -ставка капитализации,

R 1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения).

•         стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала , сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Норма возврата капитала может определяться различными методами:

•      прямолинейным методом или методом Ринга;

•      аннуитетным методом или методом Инвуда;

•   методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

R = R 1 + ∆ * R 2, где

R -ставка капитализации,

R 1 – ставка дохода на капитал;

∆ -  доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

R 2 – норма возврата капитала

Расчет ставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, методом выделения). Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:

R = NOI / V , где 

NOI – чистый операционный  доход аналога,

V – цена продажи аналога.

6. Расчет оцениваемой  стоимости недвижимости 

V = NOI / R

Метод дисконтированных денежных потоков 4

Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1.    Определяется  прогнозный период. В международной  оценочной практике средняя величина  прогнозного периода 5 – 10 лет, для  России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2.    Прогнозирование  величин денежных потоков, включая  реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:

•         потенциальный валовой доход;

•         действительный валовой доход;

•         чистый операционный доход;

•         денежный поток до уплаты налогов;

•         денежный поток после уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)    назначения цены  продажи, исходя из анализа текущего  состояния рынка, из мониторинга  стоимости аналогичных объектов  и предпо ложений относительно  будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений  относительно изменения стоимости  недвижимости за период владения;

3)    капитализации  дохода за год, следующий за  годом окончания прогнозного  периода, с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки  дисконтирования.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 

где РV  текущая стоимость;

С t – денежный поток периода t ;

i – ставка дисконтирования  денежного потока периода t ;

R – стоимость реверсии.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

 

2.2. Сравнительный  подход

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход 5исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

 

 

2.3. Затратный подход

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым . Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке  для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход6 довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса (объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить.

 

 

 

 

Глава 3. Обзор первичного рынка  жилой недвижимости г. Сочи.

 

3.1. Анализ спроса и предложения

         По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в конце декабря 2009 г. на первичном рынке многоэтажного жилого строительства (МЖС) г. Сочи насчитывалось 108 объектов, общее количество квартир в которых составило 13 174 ед. На протяжении 2009 г. вышеприведенный объем первичного рынка МЖС г. Сочи не претерпевал существенных изменений — общая жилая площадь новостроек региона в конце декабря 2009 г. составила 1 190 450 кв. м, что на 3,5% ниже той, которая была зафиксирована в январе 2009 г.7

Отметим, что тренд к сокращению объема рынка в рассматриваемый период, в первую очередь, был обусловлен малым количеством новых проектов. Более того ни один из них не относился к числу масштабных проектов — они или входили в рамки реализуемых ранее проектов (являлись одной из их очередей), или являлись «клубными домами» (девелопер - местная небольшая строительная компания, класс — эконом-класс, этажи — не более 5 ед., квартиры — не более 50 ед.). Девелоперы, планировавшие реализацию крупных проектов в 2009 г., во-первых, ввиду дефицита денежных средств, а, во-вторых, низкой покупательской активности, отложили экспансию на неопределенный период времени. К их числу относятся Konsta Real Estate Properties (KREP) и ООО «Строительная Компания «Импульс», декларировавшие начало строительства в июле 2009 г. ЖК «Курортный» и «Чайка» соответственно, но так до сих пор и не вышедшие на строительную площадку.

Низкая девелоперская активность в г. Сочи подтверждается не только малым количеством новых проектов, но и существенными объемами «законсервированных» новостроек (их общая жилая площадь в конце декабря 2009 г. составила 398 220 кв. м), а также объектов с перенесенными на более поздние сроками ввода (381 043 кв. м). Таким образом, общая жилая площадь новостроек г. Сочи, темпы строительства которых в кризисный период не были снижены, в конце декабря 2009 г. составила 411 187 кв. м. (см. Приложение 3)

Лишь 34,5% первичного рынка МЖС г. Сочи следует первоначальному графику осуществления строительных работ и, как следствие, будет сдано в срок.

Среди проектов, строительные работы по которым сейчас приостановлены, выделим такие крупные объекты бизнес-класса, как «Остров Мечты», «Грас-Сити», «Актер Гэлакси», «Crystal Towers» и «Сияние Сочи», эконом-класса — «Долина», «Голливуд» и «Дель Мар.

На первичном рынке МЖС г. Сочи элитный и бизнес– классы представлены небольшим числом проектов, что подтверждается их долями в общем объеме предложения — 4,8% и 32,1% соответственно. Эконом-класс, являющийся «основой» рынка, на сегодняшний день формирует 63,1% от общей жилой площади новостроек. Данный класс представлен не только крупными проектами, но и «клубными домами» (как правило, количество квартир в них — не более 50 ед., количество этажей — не более 5 ед.), что является отличительной особенностью первичного рынка МЖС г. Сочи в целом. В конце декабря 2009 г. клубные дома были представлены в количестве 28 ед. (25,9% от общего числа новостроек), общая жилая площадь которых составила 56 672 кв. м. (4,8% от общего объема рынка). «Клубные дома» являются особенностью эконом-класса г. Сочи.