Операции с недвижимым имуществом: виды, содержание, порядок оформления

       Существует три вида ренты:

постоянная (бессрочная;

пожизненная;

пожизненное содержание с иждивением.

         Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

        Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.       

        По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащее ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

4. Операции с нежилыми помещениями

           К нежилым помещениям относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т.п.). Гораздо реже нежилые помещения могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору). Здания, расположенные на земельном участке, делят на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальным постройкам, архитектурным признакам и по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи и т.п.).

         При продаже нежилого помещения (здания) покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

         Если продавец нежилого помещения (здания) является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности или предоставляется право аренды   либо иное право на соответствующую часть земельного участка.[3]

          Аренда зданий (нежилых помещений). Для того чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное здание. В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

           При определении права арендатора на соответствующий земельный участок необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участок может предоставляться на праве пожизненного наследуемого владения только гражданам.

            В случае когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Данное положение направлено на защиту законных интересов арендатора здания при изменении собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.

           Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

           Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.

            Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

             Сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления. Законодательство допускает возможность проведения субъектами РФ аукционов или конкурсов на право аренды здания (нежилого помещения), при этом здание должно относиться к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. С победителем аукциона или конкурса заключается договор аренды здания (нежилого помещения).

         В настоящее время в аренду можно передавать (взять) предприятие любой формы собственности, в том числе частные, государственные и муниципальные, а также общественных организаций. Арендаторами предприятия могут быть и юридические, и физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

         Ипотека (залог) нежилых помещений (зданий). Нежилые помещения (здания), принадлежащие залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, могут быть заложены по договору ипотеки. Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

         Недвижимость, непосредственно связанная с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится эта недвижимость (здания, сооружения), либо части этого участка, функционально обеспечивающий закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.[1,3]

         Недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения.

         Заложенное имущество, на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи его с публичных торгов. Залогодатель (должник) вправе в любое время до продажи предмета ипотеки прекратить обращение на него взыскания. Для этого необходимо исполнить обеспеченное ипотекой обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Когда ипотека  прекращается, то об этом делают отметку  в реестре, в котором зарегистрирован договор ипотеки.

5. Операции с земельными участками

          Купля-продажа земельных участков. Среди различных вариантов коммерческого использования земли (организация собственного предпринимательского проекта, сдача в аренду и т.п.), позволяющих извлекать прибыль, наиболее распространенным является продажа участка новому собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного ее использования. Процедура купли-продажи имеет существенные особенности в зависимости от категории земель.[2]

           Договор купли-продажи земельного участка оформляется при наличии у продавца плана земельного участка и документа, удостоверяющего его право собственности на этот участок. Договор купли-продажи не регистрируется, если к нему не приложен план земельного участка.[2,4]

        Аренда земельного участка и земельной доли. Наиболее распространенной формой земельно-правовых отношений во многих странах является аренда.

       Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе сдавать его в аренду. Арендодатель и арендатор заключают договор аренды, который подлежит регистрации. Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При согласовании положений договора стороны определяют размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю. [2,4]

          Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок более чем один год.

       При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.

      Ипотека (залог) земельных участков. Земельный участок может быть заложен по договору ипотеки, в котором необходимо указать предмет ипотеки, его оценочную стоимость, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки следует характеризовать в договоре так, чтобы можно было установить его наименование, место нахождения. Кроме того, в тексте договора важно дать описание земельного участка, достаточное для его идентификации. [11]

      

      Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая осуществляется по месту нахождения земельного участка в пределах района (города). Отказ в государственной регистрации договора ипотеки либо уклонения соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

       Сделкой называют осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

        Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем подписания единого документа, который имеет два значения: юридический факт, подтверждающий права и обязанности; само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.

          С введение в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сохранено только для ипотеки, ренты — продажи имущества с правом пожизненного проживания и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов.

          Все сделки подлежат государственной регистрации как единственное доказательство существования прав на объекты, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.[10]

          С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок, как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения. Основные виды сделок: купля-продажа, дарение, наследование, обмен, залог, пожизненное наследуемое владение. деятельность государственных структур и саморегулируемых профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, а также контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

              Доверительное управление объектом недвижимости — это обязательство, в силу которого собственник передает объект на основе особого доверия лицу, которое обязуется осуществлять управление объектом недвижимости в интересах учредителя или указанного им лица за вознаграждение. Роль доверительного управления заключается в формировании нового слоя управляющих — предпринимателей, специалистов в сфере рыночной экономики.

 

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2, 3.
2. Земельный кодекс РФ.
3. Жилищный кодекс РФ.
4. Закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
5. Закон «О товариществах собственников жилья.
6. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
7. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской 
   Федерации».
8. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004.
9. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер,2000.
10. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. М.:Проспект, 2006.
11. Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».        М.: Юрист, 2003.
12. Иваницкая И.П.Введение в экономику недвижимости : учебное пособие / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. — М. : КНОРУС, 2007. — 184 с.
13. Экономика недвижимости: Учеб. пособие.— 2-е изд. — М.: Дело, 2000. — 328 с.    
14. Маховикова Г.А.     Экономика недвижимости   учебное пособие  - М   КНОРУС, 2009 - 304 с
15. Смагин В.Н. Экономика недвижимости : учеб. пособие. М.:Эксмо, 2007.