Операции с недвижимым имуществом: виды, содержание, порядок оформления

РОССИЙСКАЯ  ФЕДЕРАЦИЯ

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«ТЮМЕНСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ИНСТИТУТ  ДИСТАНЦИОННОГО ОБРАЗОВАНИЯ

 

 

 

направление «экономика»

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

на тему «Операции  с недвижимым имуществом: виды, содержание, порядок оформления»

 

 

 

 

                                                     По дисциплине: Экономика недвижимости 

                                       Выполнила: Исламутдинова Д.Ф.

                                              Студентка 3 курса

                                                            5 семестр

2013

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение………………………………………………………………….3

1.Правовые операции  с недвижимостью………………………………5

2. Понятие, виды и форма сделок………………………………………8

3.Операции с недвижимостью  в жилищной сфере……………………13

4. Операции с нежилыми  помещениями………………………………17

5. Операции с земельными  участками………………………………..20

Заключение……………………………………………………………22

Список литературы……………………………………………………23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

       С переходом к рыночной экономике образовался и выделился в качестве самостоятельной сферы деловой активности целый комплекс видов деятельности, имеющих общим предметом недвижимое имущество. На сформировавшемся практически в течение десятилетия рынке недвижимости появилось множество представителей новых профессий, связанных с теми или иными видами деятельности в данной сфере. В их числе — риэлторская деятельность (обеспечение оборота недвижимости, ее перераспределения между различными субъектами), оценка недвижимости (определение стоимости объектов недвижимости), управление недвижимостью (обеспечение максимальной эффективности использования имущества), девелопмент (создание качественно новых объектов недвижимости), страхование и ипотечное кредитование (обеспечение приемлемых условий инвестирования в недвижимость) .

     Со временем анализ уступил  место синтезу, и появилась  настоятельная потребность в  комплексном изучении различных  видов деятельности, связанных с рынком недвижимости, без акцентирования их отраслевой специфики. Основа такого подхода — один и тот же объект — недвижимое имущество, выступающее во многих «ипостасях». Оно вовлечено в общий воспроизводственный процесс, является составной частью активов любого предприятия и при этом самостоятельным активом, приносящим доход, элементом общественной инфраструктуры и объектом экономического оборота. Это предопределяет сложности его изучения и анализа. «Исходным пунктом при таком подходе является раскрытие специфики недвижимости как

сложного  экономического актива, включающего  два традиционно выделяемых фактора производства — земля и капитал, сочетающего в себе признаки реального актива и актива финансового, способного выступать как элемент производительного капитала и как потребительский товар, имеющего физическую и юридическую определенность» [14]

     Рынок недвижимости наряду с  рынком товаров и услуг, а  также с денежным рынком и  рынком капиталов составляют  единое рыночное пространство, при этом залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны.

Для успешного  ведения бизнеса предприниматель  должен хорошо разбираться в вопросах  недвижимости. Эффективное руководство компанией невозможно без достоверной информации о важнейших свойствах этого вида имущества, определяющих его реальную стоимость. Это особенно важно при выдаче и получении кредита под залог имущества, для согласования вопросов о партнерстве, при преобразовании и ликвидации предприятия, для принятия инвестиционных решений, при страховании имущества, оптимизации налогообложения и решении ряда других вопросов.[14   ]

 

 

 

         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         1. Правовые основы операций с недвижимостью

      «Право» — основной юридический термин, имеющий четыре основных значения.

    1. Право как социальный регулятор, обладающий объективным 
содержанием, не зависящим от воли и интересов отдельных граждан или групп людей. Система и содержание норм права формировались на протяжении длительного исторического периода. «Право по своей сущности и, следовательно, по своему понятию — это 
исторически определенная и объективно обусловленная мера свободы в реальных отношениях, мера этой свободы, форма бытия свободы, формальная свобода».[13]

            2. Право — это система законодательства в данном государстве или группе государств (например, «общее право», «континентальное право» и т. д.).

       Право — это отрасль законодательства (например, «земельное право», «банковское право» и т. д.).

        Право — совокупность правомочий конкретного лица, обеспечивающая юридическую возможность удовлетворения его интереса или выполнения его обязанностей. Характер и объем правомочий определяются законом, конкретным видом вещного права, содержанием обязательства и т. п.[13]

       Право как система законодательства подразделяется на две сферы — частное право и публичное право.

       Частное (гражданское) право — это совокупность юридических норм, определяющих частные отношения отдельных лиц в обществе. Отдельными областями частного права являются: 1) частные лица как субъекты отношений и 2) частный интерес как содержание отношений.[13]

        Публичное право — совокупность юридических норм, регулирующих отношения между частными лицами и политическим обществом, обеспечивающих защиту интересов всего общества в целом.

       Юридическая норма — правило, установленное законодателем, регулирующее отношения между частными лицами или частным лицом и обществом, в том числе путем принуждения.

Права абсолютные и относительные различаются по числу субъектов.

      Абсолютные права — субъективные права, в которых праву активного субъекта соответствует обязанность всех его сограждан, и поэтому защищаются против всякого и каждого, забывшего лежащую на нем обязанность. К абсолютным правам относятся:

а) вещные права;

б) исключительные права (авторское право, право на товарный 
знак и др.);

в) права личной власти (родителей, опекунов).

       Вещное право непосредственно связано с темой данного учебного пособия, поэтому мы остановимся ниже на его положениях.

Относительные права — те, в которых праву  активного субъекта соответствует обязанность известных, точно определенных субъектов, одного или нескольких. К относительным правам относятся:

а) обязательственные права;

б) права на алименты.

        Обязательство — это обязанности лица совершить какие-либо действия или воздержаться от каких-либо действий, возникающие из договора, вследствие причинения вреда или по иным установленным законом основаниям.

Имущество — совокупность имущественных, т. е. подлежащих денежной оценке, юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Содержание  имущества, принадлежащего какому-либо лицу:

актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на правесобственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество); пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но  временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.[13]

       Термин «собственность» в данном учебном пособии трактуется как  совокупность различных видов имущества. При этом необходимо различать понятия «собственность» и «право собственности». В зависимости от субъекта права собственности собственность (например, недвижимость) может быть трех видов: государственной (федеральной и субъектов РФ), муниципальной (собственность местного самоуправления) и частной (собственность физических или юридических лиц).

      И наконец, мы подошли к базовому понятию «недвижимость». Разберем его более подробно. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) в ст. 130 следующим образом определяет данный термин:

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.[1]

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и 
ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация 
прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в 
законе.

       Существенная характеристика недвижимости — ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель — установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель».

       Разрешенное использование — это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной власти и управления на основании закона.

          Отношения по поводу недвижимости регулируются законодательством различных отраслей права — гражданского, земельного и пр.

Право собственности  и другие вещные права

Вещное право  — это право, дающее лицу юридическую  власть над вещью.           Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти, т. е. набором конкретных правомочий лица-правообладателя.

Вещное право  устанавливает непосредственное отношение  лица к вещи. Такое лицо для осуществления своего права на вещь не нуждается в посредничестве других лиц. Вещные права, как было указано в предыдущей теме, относятся к абсолютным правам.

       Объект вещного права — вещь в материальном значении этого слова. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.

Перечень  вещных прав сформулирован в ГК РФ (ст. 216).

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком (ст. 268);

сервитуты (ст. 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);

право оперативного управления имуществом (ст. 296).

       Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, неявляющимся собственниками этого имущества.

2 . Понятие, виды и форма сделок

        Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

Существует  классификация сделок по различным  признакам. В зависимости от числа  участников сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например, составление завещания, принятие наследства не требуют чьего-либо согласия, эти действия совершаются одним лицом.

         Сделки, для совершения которых требуется согласование воли двух или более яиц, являются двух- и многосторонними. Такие сделки именуются договорами.

                Если сторона по договору обязуется исполнить свои обязанности без какого-либо встречного предоставления, имеющего имущественный характер, то такая сделка является безвозмездной.[1,12]

      Сделки бывают действительные и недействительные. Так, иногда сделки с недвижимостью совершаются для вида, без намерения создать                        соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).

         Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

содержание  и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

совершена она  дееспособными и правоспособными  лицами;

волеизъявление  лиц соответствует их действительной воле;

форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях  и зарегистрированная в Едином государственном  реестре.[1]

     С введением в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты — продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов.