Операции с недвижимым имуществом: виды, содержание, порядок оформления

          С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок, как с изменением собственника (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия), так и с изменением права пользования и владения (аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование).[1]

        Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора не обязательно. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

      Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

      Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

        Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

объект недвижимости в собственность;

имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу 
либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

       Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки.

      Для сделки дарения имеются ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

       В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него.

    Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

      Рента. В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости — «передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.[3]

      Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

       Рента имеет несколько подвидов:

а) постоянная;

б) пожизненная;

в) пожизненное содержание с иждивением.

        Постоянная рента выплачивается- бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

        По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

а) при нарушении плательщиком своих обязательств;

б) при неплатежеспособности плательщика ренты;

в) в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в 
общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

г) в других случаях, предусмотренных договором. 
        Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

      Рента обременяет земельный участок, предприятий, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственной другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

         Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержание с иждивением (не может быть менее 2 МРОТ в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

         Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены.[3]

      Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц.

       По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни. В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно, или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации.

        Оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий как имущественных комплексов должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор.[7]

       Аренда. При аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

       В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения.

        Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.[5]

3. Операции с недвижимостью в  жилищной сфере

       Жилищная сфера — это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

        Недвижимость в жилищной сфере включает земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

       Жилой фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.[3]

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира и часть квартиры; комната.

         Купля-продажа жилых помещений. Купля-продажа жилых помещений — самый распространенный вид сделок в сфере недвижимости. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.[3]

         Обмен следует отличать от договора мены. Договор мены регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 567—571). Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72—74 Жилищного кодекса РФ.

        Аренда жилых помещений. Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.[1,3]

        Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

        Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).

        Дарение жилого помещения. Собственник жилого помещения может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения, согласно которому даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому жилое помещение. При наличии встречной передачи какой-либо вещи, права либо обязательства договор не признается дарением. Данная сделка считается притворной, так как совершена с целью прикрыть другую сделку и является ничтожной.[1,3]

        Наследование жилого помещения. Переход права собственности на жилое помещение от умершего владельца к другим лицам возможен по закону и по завещанию. При этом наследование по закону осуществляется только в том случае, если оно не изменено завещанием. Если же нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, жилое помещение умершего переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

         Временем открытия наследства признается день смерти гражданина, а местом открытия наследства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, — его последнее место жительства, если же оно не известно или находится за пределами Российской Федерации — место нахождения наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества — место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из рыночной стоимости.

         Завещатель вправе по своему усмотрению завещать принадлежащее ему на праве частной собственности жилое помещение любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения, предусмотренные правилами Гражданского кодекса РФ о наследовании, отменить или изменить совершенное завещание. .[1,3]

         Постоянная и пожизненная рента. Иногда граждане продают не саму жилую площадь, а право ее наследования. По договору рента одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

         Рента — это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках.