Операции с недвижимостью в жилищной сфере

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение		3
1	Приватизация и деприватизация	4
2	Обмен жилых помещений	5
3	Дарение и наследование жилья	6
4	Купля-продажа	9
5	Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений	11
6	Перевод жилых помещений в нежилой фонд и наоборот	13
7	Перепланировка и переустройство квартир	16
Заключение		19
Библиографический список		20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Операция с недвижимостью – процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются.

Суть существования недвижимости и функционирования рынка недвижимости – в возможности осуществления различных сделок с недвижимостью. В сущности, сам рынок недвижности можно рассматривать как определённую совокупность сделок. Данный рынок обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем. Одной из важнейших задач при организации и управлении любым бизнесом является анализ и управление эффективностью сделок между продавцом и покупателем.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Приватизация и деприватизация

 

Приватизация жилого помещения является одним из наиболее важных оснований возникновения права собственности на жилое помещение. Приватизация представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Основными принципами приватизации являются добровольность, однократность и бесплатность.

      Каждый гражданин  имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, но только один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.

      Основным нормативным  актом, регулирующим приватизацию  жилых помещений, является 

      Закон РСФСР «О  приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991 г. № 1541-1.

      Передача жилых  помещений в собственность граждан  осуществляется:   -  соответствующим органом местного самоуправления;

  -  организацией, за которой закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

  -  учреждением, оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Для оформления приватизации обязателен следующий пакет документов:   -  заявление на приватизацию;

  -  оригинал ордера или выписка из распоряжения с договором социального найма на жилое помещение;

  -  выписка из домовой книги;

  -  доверенность на сотрудников Управы;

  -  поэтажный план, экспликация и копии этих документов, заверенные в БТИ;

  -  оплаченная квитанция за регистрацию прав собственности;

  -  дополнительные документы в зависимости от конкретной ситуации.

      Граждане, ставшие  собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются  ими по своему усмотрению, вправе  продавать, завещать, сдавать в аренду  эти помещения, а также совершать  с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.

 

  Деприватизация на сегодняшний день не является особо актуальной для большинства жителей Москвы или Подмосковья. Но в случае вступления в силу нового законопроекта – нового Жилищного кодекса, который несёт в себе новые веяния в становлении налога на собственность, деприватизация может стать востребованной услугой. Собственникам жилья необходимо помнить, что расприватизи-ровать можно лишь то жильё, которое приватизировано Вами и в котором Вы проживаете в том же составе семьи на момент расприватизации. В большинстве случаев расприватизация возможна только по решению суда.

 

 

2. Обмен жилых помещений

 

Несмотря на то, что в последнее время сделки в сфере недвижимости происходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности.

Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями.

Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими в одном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также добавить, что возможен еще и обмен так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

Законом предусмотрены случаи, при которых обмен жилого помещения не допускается. То есть, если:

-  к нанимателю предъявлен  иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;

- обмен носит фиктивный  характер;

- дом (жилое помещение) грозит  обвалом, подлежит сносу или переоборудованию  для использования в других  целях либо передается для  государственных или общественных нужд;

- дом подлежит капитальному  ремонту с переустройством и  перепланировкой жилых помещений;

- помещение является  служебным или находится в  общежитии;

- в связи с обменом  жилищные условия одной из  обменивающихся сторон существенно  ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

 

 

3. Дарение и наследование жилья

 

В соответствии с действующим законодательством дарение это соглашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом собственником квартиры, дома. Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть нотариально удостоверен. Такое удостоверение возможно только при наличии письменного согласия собственников, если таковые имеются. После нотариального удостоверения договора и фактической передачи квартиры (дома) новому владельцу договор регистрируется в бюро технической инвентаризации. Правовое регулирование сделок по дарению недвижимости, включая жилые помещения, осуществляется в соответствии с гл. 32 части второй ГК РФ, в которой определены:

- сущность договора дарения;

- форма договора дарения;

- право определяемого на отказ  от принятия дара;

- право на отказ от исполнителя  договора дарения;

- порядок отмены дарения и  случаи, когда отмена дарения (отказ  от исполнителя договора дарения) невозможна.

Наследование:

Под наследованием понимают переход гражданских прав и обязанностей умершего гражданина (наследователя) к его правопреемникам (наследникам). Порядок наследования жилого помещения по завещанию определен гл. 62 ГК РФ. Отметим, прежде всего, что основанием для наследования жилого помещения может служить отнюдь не всякое завещание. Указанный документ и условия его подготовки (оформления) должны отвечать требованиям законодательства, которые распространяются:

- на правомочность гражданина  в совершении завещания, обусловленную  его дееспособностью; - индивидуальность завещания, которое ни при каких обстоятельствах не может совершаться от имени двух и более граждан; - личный характер завещания, которое должно совершаться гражданином без участия каких-либо представителей (в т.ч. и с подтвержденными полномочиями). Вместе с тем ГК РФ предоставляет гражданам право на неограниченное количество изменений и отмен завещания. При внесении изменений (отмене) завещания с соблюдением предусмотренного на этот счет порядка ранее совершенное завещание утрачивает свою силу. При этом допускается совершение отдельных завещаний в отношении различного наследуемого имущества. Отметим также, что в соответствии с принципом свободы завещания гражданин вправе завещать любое законно принадлежащее ему имущество, в т.ч. жилое помещение, любым другим гражданам. В то же время свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве, предусмотренными ст. 1149 ГК РФ.

Основные правила, определяющие форму и порядок совершения завещания, установлены в ст. 1124 - 1125 ГК РФ и сводятся к следующему: 1. В общем случае завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Составление завещания в простой письменной форме допускается только при наступлении чрезвычайных обстоятельств, в которых оказался гражданин. 2. В случае, когда в соответствии с установленными правилами при составлении, подписании, удостоверении завещания или при передаче его нотариусу является обязательным присутствие свидетеля, отсутствие свидетеля при совершении указанных действий влечет за собой недействительность завещания, а несоответствие свидетеля установленным требованиям может впоследствии повлечь признание завещания недействительным. 3. В общем случае в завещании должны быть указаны место и дата его удостоверения, а также что именно из принадлежащего наследодателю имущества и кому именно завещано. Сведения о наследуемом и наследниках должны обеспечивать однозначную идентификацию указанных в завещании имущества и граждан. 4. Нотариально удостоверенное завещание должно быть написано завещателем или записано с его слов нотариусом. Перечень завещаний, приравниваемых к нотариально удостоверенным, определен ст. 1127 ГК РФ. 5. Завещание, записанное нотариусом со слов завещателя, до его подписания должно быть полностью прочитано завещателем в присутствии нотариуса. Если завещатель не в состоянии лично прочитать завещание, его текст оглашается для него нотариусом, о чем на завещании делается соответствующая надпись с указанием причин, по которым завещатель не мог лично прочитать завещание. 6. Завещание должно быть собственноручно подписано завещателем. Если завещатель в силу физических недостатков, тяжелой болезни или неграмотности не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано другим гражданином в присутствии нотариуса. В завещании должны быть указаны причины, по которым завещатель не мог подписать завещание собственноручно, а также фамилия, имя, отчество и место жительства гражданина, подписавшего завещание по просьбе завещателя, в соответствии с документом, удостоверяющим личность этого гражданина. 7. При составлении и нотариальном удостоверении завещания по желанию завещателя может присутствовать свидетель. Если завещание составляется и удостоверяется в присутствии свидетеля, оно должно быть им подписано и на завещании должны быть указаны фамилия, имя, отчество и место жительства свидетеля в соответствии с документом, удостоверяющим его личность.

8. Нотариус обязан предупредить  свидетеля, а также гражданина, подписывающего  завещание вместо завещателя, о необходимости соблюдать тайну завещания. 9. При удостоверении завещания нотариус обязан разъяснить завещателю содержание положений ГК РФ об обязательной доле в наследстве и сделать об этом на завещании соответствующую надпись. 10. В случае, когда право совершения нотариальных действий предоставлено законом должностным лицам органов местного самоуправления и должностным лицам консульских учреждений Российской Федерации, завещание может быть удостоверено вместо нотариуса соответствующим должностным лицом с соблюдением правил о форме завещания, порядке его нотариального удостоверения и тайне завещания.

Правила, регулирующие связанные с этим переходом отношения, составляют отдельный институт гражданского права наследственное право (ст. 524-564 Гражданского кодекса).

 

4.Купля-продажа

 

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель — принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег». Купля-продажа представляет собой двусторонний договор.

Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).

Содержание договора купли-продажи являются те условия, по поводу которых стороны достигают соглашения. Существенные его условия — предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых на себя сторонами по договору. Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю.

Субъектами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила — продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов.

Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами — действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами — индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

В соответствии с российским законодательством по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).