- корректировка цен продажи или
запрашиваемые цены по каждому сопоставимому
объекту в соответствии с имеющимися различиями
между ним и оцениваемым объектом;
- согласование скорректированных
цен сопоставимых объектов недвижимости
и вывод показателя стоимости
оцениваемого объекта.
На мой взгляд, на сегодняшний
день метод сравнения рыночных продаж
является методом, дающим реальную рыночную
стоимость квартиры.
При продажах объектов недвижимости,
подобных оцениваемому, информация об
экономических характеристиках и условиях
продажи практически недоступна или неполна,
и поскольку на текущую дату нет достаточного
количества достоверной информации о
недавних продажах объектов, аналогичных
оцениваемому, для сравнения были отобраны
также объекты, выставленные на продажу.
[7]
На основе анализа специализированных
СМИ и опроса риэлтовских компаний г. Тюмени
были отобраны следующие объекты, аналогичные
объекту оценки по своим конструкторским
особенностям.
Для проведения сравнительного
анализа выбраны следующие объекты-аналоги,
у которых дата экспозиции на рынке недвижимости
совпадает с датой оценки:
Для начала нужно определить
элементы сравнения (поправки) – это характеристики
собственности и сделок, которые определяют
факторы, влияющие на цену недвижимости.
Поправки вносятся от сопоставимого к
оцениваемому, то есть определяют за какую
цену был бы продан объект-аналог, если
бы он имел те же характеристики, что и
оцениваемый объект. В нашем варианте
были выбраны 5 объектов-аналогов, расположенных
в одном районе и имеющие одну и туже серию,
что и оцениваемый объект- 121-7Т. Данные
приведены в таблице 3.
Таблица 3
Адрес объекта-аналога |
Санузел |
Наличие колясочной |
Встроенная кухня |
Наличие ремонта |
Стоимость, тыс. руб. |
Энергетиков |
совмещенный |
+ |
- |
- |
1 300 000 |
50 лет Октября |
раздельный |
- |
+ |
+ |
1 470 000 |
Севастопольская |
раздельный |
+ |
- |
- |
1 350 000 |
Энергетиков |
совмещенный |
+ |
+ |
+ |
1 450 000 |
Текстильная |
совмещенный |
+ |
- |
+ |
1 500 000 |
Далее нужно сравнить объекты
– аналоги с оцениваемым объектом, все
данные приведены в таблице 4.
Таблица 4
Показатели |
Оцениваемый объект |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
1. Цена продажи, тыс. руб. |
? |
1 300 |
1 470 |
1 350 |
1 450 |
1 500 |
Поправки
2.Санузел
Найдена пара
1-3
1350-1300=50 тыс.руб. |
разд. |
совм.
+50 |
разд.
0 |
разд.
0 |
совмещ.
+50 |
совмещ.
+50 |
Скорректированная цена |
|
1 350 |
1 470 |
1 350 |
1 500 |
1 550 |
3. Наличие колясочной
Найдена пара
4-2
1500-1470=30 тыс. руб. |
+ |
+
0 |
-
+30 |
+
0 |
+
0 |
+
0 |
Скорректированная цена |
|
1 350 |
1 500 |
1 350 |
1 500 |
1 550 |
4. Встроенная кухня
Найдена пара
4-5
1500-1450=50 тыс. руб. |
- |
-
0 |
+
-50 |
-
0 |
+
-50 |
-
0 |
Скорректированная цена |
|
1350 |
1 450 |
1 350 |
1 450 |
1 550 |
5.наличие ремонта
Найдена пара
1-5
1500-1300=200 |
+ |
-
+200 |
+
0 |
-
+200 |
+
0 |
+
0 |
Скорректированная цена |
|
1550 |
1450 |
1550 |
1450 |
1550 |
Вычисление скорректированной
цены производится по формуле:
Со.н. = Цi +(-) Пi ,
Где Цi – цена объекта-аналога;
Пi – поправка,
корректировка к i-му объекту-аналогу.
Произведя сравнение
можно найти среднюю цену оцениваемого
объекта. Она находится как среднеарифметическое
значение пяти полученных результатов.
Сср.=1 510 000 руб.
Итак, рыночная стоимость квартиры
сравнительным подходом составляет 1 510 000
руб.
1.9. Согласование результатов
оценки.
Результаты методов, использованных
в настоящем отчете, могут отличаться
в зависимости от достоверности и качества
информации, примененной для каждого метода.
Для выбора конечной величины стоимости,
основывающейся на факторах нескольких
промежуточных результатов, использовался
подход средневзвешенного значения, в
соответствии с которым, результату, полученному
по каждому из примененных методов, присваивается
весовой коэффициент.
Весовые коэффициенты определены
на основании следующего:
- при использовании сравнительного
метода, результат оценки получен
в основном на основе цен
предложения, которые являются достаточно
точными ориентирами;
- затратный метод полезен
в основном для оценки объектов,
уникальных по своему виду
и назначению, для которых не
существует рынка, либо объектов
с незначительным износом. .[13]
Обоснованная рыночная стоимость
объекта оценки определяется по формуле:
Стоимость объекта недвижимости
=
i , (1)
где: i = 1,n – методы оценок
Сi – стоимость объекта
недвижимости определенная i-м методом;
λi – весовой коэффициент.
λi = 1, λi >0.
В ходе применения различных
методов определения стоимости объектов
оценки, были получены следующие результаты,
приведенные в Таблице 5.
Таблица согласования результатов
Таблица 5
Наименование метода |
Стоимость, рублей |
Весовой коэффициент |
Сравнительный |
1 510 000 |
0,9 |
Затратный |
335 853 |
0,1 |
Стоимость объекта оценки, рублей |
1 400 000 |
При оценке объекта были применены
все возможные походы к оценке рыночной
стоимости. На основе имеющейся (полученной)
информации и данных, полученных в результате
настоящего анализа с применением наиболее
подходящих методик оценки, можно сделать
следующий вывод:
Рыночная стоимость 2-комнатной
квартиры, расположенной по адресу: г.
Тюмень, ул. Энергетиков, д. 53, кор.1, кв.
70, с учетом сделанных допущений и ограничивающих
условий, по состоянию на 01 декабря 2004г.
составляет с учетом допустимого округления 1
400 000 рублей.
1.10. Сертификат оценки.
Настоящий отчет составлен в
соответствии с Федеральным законом «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации»
от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; с государственными стандартами:
ГОСТ 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества.
Основные положения»; термины, определения,
а также стандарты оценки при определении
вида стоимости объекта оценки, подходов
к оценке и при проведении оценки берутся
и определяются из Постановления Правительства
РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении
стандартов оценки».
В своих действиях Оценщик как
независимый исполнитель. При проведении
оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная
ему информация является точной и достоверной,
и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения
Оценщика ни в какой степени не связан
с выводами о стоимости оцениваемого объекта.
Оценка объекта проведена
после осмотра, а также после анализа информации,
полученной от заказчика.
По нашему мнению, рыночная стоимость
оцениваемого объекта по состоянию на
15 декабря составляет:
1 400 000 руб.
Подпись
1.11. Приложения к отчету.
Заключение
Рынок жилой и коммерческой
недвижимости стоит сегодня на пороге
серьезного продолжительного бума. Пока
видна только верхушка айсберга: высокие
цены, обеспечивающие огромную рентабельность
инвестиций; медленное раскручивание
ипотеки как механизма дополнительного
стимулирования спроса; стабильный рост
доходов населения. Этот вывод требует
от инвесторов и застройщиков внимательного
мониторинга и анализа ситуации и тенденций
на рынке применительно к выбранной территориальной
локации, категории и типов строящегося
жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной
на обеспечение ликвидности объектов
и повышения доходности инвестиционных
проектов. [19]
Для решения проблем, возникающих
на этапе становления рынка недвижимости.
Необходимы специалисты высшей квалификации.
Владеющие соответствующими знаниями,
способствующие развитию новой области
знания со своей методологией, терминологией
и принципами исследований.
В данной курсовой работе мы
провели оценку объекта жилой недвижимости.
Под объектом оценки было выбрано собственное
жильё, с помощью специальной литературы
и нормативно-правовых актов была определена
его рыночная стоимость и составлен отчет
об оценке на основе необходимых требований
и стандартов. Также была рассмотрена
более подробна ситуация на Тюменском рынке
недвижимости и были найдены пути решения
существующих проблем.
В процессе написание курсовой
работы по дисциплине «Экономика недвижимости»
были закреплены теоретические знания,
полученные на лекциях, также приобретены
навыки в организации самостоятельной
исследовательской работы по данной тематике
и рассмотрены более подробно отдельные
вопросы данного предмета.
Список литературы.
1. Газета «Квартирный вопрос»
№ 42 от 2 ноября.
2. Газета «Квартирный вопрос»
№47 от 7 декабря.
3. Газета «Недвижимость для всех»
№ 10 от 27 октября..
4. Газета «Недвижимость для всех»
№ 16 от 8 декабря.
5. Грибовский С.В. Оценка доходной
недвижимости.- СПБ: Питер, 2001.- 336с.
6. Григорьев В.В. Оценка объектов
недвижимости: теоретические и практические
аспекты.- М.: ИНФРА-М, 1997.- 320с.
7. Грязнова А.Г., Федотова М.А.
Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы
и статистика, 2004. – 496с.
8. «Оценка рыночной стоимости
недвижимости» Серия «Оценочная деятельность».
Учебное пособие, М.: Дело, 1998г
9. Попов Г.В. «Основы оценки недвижимости»,
Москва, 1995г
10. Постановление Правительства
РФ « Об утверждении стандартов оценки»
от 06.07.2001 г. № 519.
11. Прорвич В.А. Основы экономической
деятельности городских земель. Серия
«оценочная деятельность». Учебно-практическое
пособие. М. Дело, 1998, 336 с.
12. Статистический ежегодник:
города и районы Тюменской области ( без
автономных округов): Статистический сборник
в 7 частях Ч 5 (1)./ Тюм. областной комитет
государственной статистики.- Т, 2004 – 544с.
13. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости»,
СПбГТУ, СПб., 1997г.
14. Федеральный закон «Об оценочной
деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.
15. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ
и оценка приносящей доход недвижимости,
Пер. с англ., - М.: «Дело ЛТД», 1995г.
16. Харрисон Генри С. «Оценка
недвижимости», Учебное пособие. Пер. с
англ. – М.: РИО Мособлполигризд.
17. www.acexpert.ru
18. www.adm.tyumen.ru