Оценка жилой недвижимости

 

С каждым годом число организаций почти во всех отраслях экономики, увеличивается. Наиболее динамично развивающейся отраслью экономики являются операции с недвижимым имуществом.  Это связано с повышением спроса на приобретение жилья, что существенно влияет на его стоимость. [12]

1.4.4.      Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке

Денежные доходы на душу населения в январе-августе 2002 года составили 7681 рубль в месяц и были самыми высокими среди регионов Уральского федерального округа. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника достигла 11769 рублей. Размер реальной заработной платы по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года возрос на 6%. В сентябре 2002 года индекс потребительских цен составил 99,8% к предыдущему месяцу, 117,9% - к сентябрю 2001 года. Стоимость минимального набора продуктов питания на одного человека в сентябре 2002 года составила 1215,8 рублей.

В 2001 году получили квартиры и улучшили жилищные условия 11,6 тыс. семей. Число семей, состоящих на учете для получения жилой площади, снизилось до 159,1 тыс., это 15% от общей численности семей. Обеспеченность населения домашними телефонными аппаратами сети общего пользования или имеющими на нее выход, в расчете на 100 семей постоянного населения, возросла на начало 2002 года в городах до 66 и в сельской местности 29 штук. На 1000 человек постоянного населения области приходилось на начало 2002 года 179 личных легковых и 18 грузовых автомобилей. [19]

За 2003 г. в Тюменской области введено в действие 2,9 тыс. зданий жилого и нежилого назначения общеё площадью 1,9 млн.кв.м. ( в 2002 г.- 3,5 тыс.зданий, 2,2 млн. кв. м.) В общей площади введенных зданий больше половины приходилось на Ханты-Мансийский АО, треть – на юг области, 9,4 % - на Ямало-Ненецкий АО. Площадь построенных жилых зданий составила 1,3 млн. кв. м., нежилых – 0,6 млн. кв. м.

В среднем на одного жителя города, на конец года приходилось 21,3 кв. метра жилья. Более 90% жилого фонда оборудовано водопроводом, канализацией, центральным отоплением, 87,5% - горячим водоснабжением, 86,6% - ваннами.

Обеспеченность населения квартирными телефонными аппаратами сети общего пользования или имеющих на нее выход, в расчете на 1000 населения составила 235 штук.

В 2003 г. на территории области введены в действие объекты социальной сферы:

- два высших и одно  среднее специальное учебное  заведение на 25,7 тыс. и 2,7 тыс. кв. м. общей  площади учебно-лабораторных зданий, общеобразовательные и дошкольные  учреждения на 3,4 тыс. и 285 мест соответственно, детский дом на 132 места;

- больничные и амбулаторно-поликлинические  учреждения - соответственно на 309 коек  и 970 посещений в смену, 2 спортивных  сооружения с искусственным льдом  площадью 7,8 тыс. кв. м.;

- учреждения клубного  типа на 350 мест, библиотека с книжным  фондом в 35 тыс. томов.

В 2003 году в организациях различных отраслей экономики города работало 223,1 тыс. человек, большая часть из них в промышленности, на транспорте и в образовании. По сравнению с предыдущим годом среднегодовая численность работников увеличилась на 2,1 тыс. человек.

Численность незанятых трудовой деятельностью граждан, зарегистрированных в органах государственной службы занятости, на конец года составила 1711 человек, из них 88% имели статус безработного. Потребность в работниках, заявленная организациями в государственную службу занятости, на конец года - более 45 тыс. человек. [16]

1.4.5.      Основные характеристики рынка недвижимости

В настоящее время на рынке недвижимости Тюмени сложилась следующая ситуация: предложение (в первую очередь это касается первичного рынка жилья) значительно превышает платежеспособный спрос населения, но цены при этом не снижаются, как это должно произойти согласно закону спроса, а растут. Вместе с тем приобретение жилья было и остается проблемой №1 для большинства горожан.

Тенденция к сокращению платежеспособного спроса на жилье сложилась еще в ноябре 2001г, когда цены на квартиры выросли на 200–250%. В начале 2003г впервые за несколько лет существования рынка недвижимости тюменские строители вынуждены были сдавать в эксплуатацию дома с нереализованными квартирами.

Характерным событием для Тюмени является мгновенная реакция рынка на появление нескольких десятков покупателей из северных регионов, которые приобретают квартиры, как правило, без торга и по максимальной цене. Цены при этом увеличиваются сразу как на вторичном, так и на первичном рынке жилья.[16]

По информации Госкомстата, в среднем по стране цены на квартиры поднялись на 26%. А в Тюменской области за последние полгода недвижимость выросла в цене сразу на 40%. Как отмечают в тюменских агентствах, рыночные цены на квартиры втрое превышают стоимость строительства. Но и по этим ценам свободной жилплощади практически нет.

Квадратный метр жилья на первичном рынке в 1 квартале 2004 года в среднем по Тюменской области стоил 16 тысяч рублей, в Ханты-Мансийском автономном округе - 19, в Тюмени - 11 тысяч рублей. По спросу на недвижимость, наряду с Москвой и северной столицей Петербургом, Тюмень входит в тройку лидеров. У нас не только одни из самых высоких по стране цены на жилье, но и самые неожиданные темпы их изменения. Если за первый месяц 2004 года недвижимость в Москве подорожала на 3,3%, то в Тюмени сразу на 7%. К настоящему времени стоимость нашей недвижимости достигла пиковой отметки, увеличившись на 40%.[1]

Сегодня квадратный метр нового жилья стоит в Тюмени от 18 до 30 тысяч рублей. На вторичном рынке недвижимости - от 13 до 20 тысяч рублей за квадратный метр. Самыми дорогими объектами по-прежнему остаются готовые кирпичные дома индивидуальной планировки, где 21,5 тысячи рублей - средняя стоимость квадратного метра. Причем, даже жилье старой застройки, как хрущевки и брежневки, не теряет покупательского спроса, привлекая своими низкими расценками от 13,5 до 14 тысяч рублей за квадратный метр.

Несмотря на общую тенденцию роста цен на квартиры, в первом квартале 2003г. впервые за много лет произошло снижение цен до 10-12 %. Однако уже осенью 2003г. цены на жилье выросли на те же 10-12 %. Основной причиной послужило то, что падающий спрос на квартиры поддержал банк «Агропромкредит», который совместно с ЗАО «Тюменская недвижимость» в апреле 2003г. провел презентацию новой программы жилищного кредитования «+1». Это стимулировало спрос на квартиры, а следовательно, и рост цен. [2]

Как считает генеральный директор ЗАО «Тюменская недвижимость» Анатолий Николаевич Холоша, рынок жилья в настоящее время находится в состоянии стабильной неустойчивости, которая характеризуется, с одной стороны, сравнительным постоянством цен на жилье, с другой стороны диспропорцией в структуре спроса и предложения.

Наряду с низким спросом на жилье наблюдается высокий (и нужно заметить, платежеспособный!) спрос на так называемую коммерческую недвижимость (торговые, офисные помещения и т.п.), который значительно опережает предложение. Это касается как покупки, так и аренды коммерческой недвижимости. Данный факт обуславливает ее высокую стоимость: в среднем она превышает стоимость жилья на 50%. [3]

Чтобы перевести высокий потенциальный спрос в секторе жилья в реальный и каким-то образом оживить рынок, «продавцы» недвижимости в настоящее время прибегают к следующим мерам: тюменские застройщики предлагают населению различные методы стимулирования спроса: рассрочка платежа, скидки при оплате единовременно и в полном объеме и т.д.; агентства недвижимости пытаются найти выход путем участия в ипотечных программах кредитных учреждений.

Итак, кризисная ситуация заставила всех участников рынка недвижимости искать решения. И в первую очередь изменить существующее положение, повлиять на спрос способны именно застройщики, поскольку они в наибольшей степени определяют цену на жилье. Уже сейчас строительным фирмам пришлось обратить пристальное внимание на характер спроса и перейти к строительству доступного по цене малогабаритного жилья и коммерческой недвижимости. Это дает надежду, что тюменский рынок недвижимости будет жить и развиваться.[1]

1.5. Анализ местоположения  объекта оценки

Объект оценки расположен в Ленинском районе г. Тюмени по адресу ул. Энергетиков дом 53 кор.1 кв.70. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на 9 этаже. Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Тюмени, но с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. От объекта до центральной улицы Республики 10 минут пешехода хода, есть остановка и по ул. Энергетиков, и по ул. 50 лет Октября, с которых можно добраться до любой точки города.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Недалеко от дома находится школа №8, гимназия № 16 и три детских сада, что решает проблему устройства ребенка. Между гимназией и школой располагается парк, который является зоной отдыха для жителей этого района. Напротив дома находится автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля. В данном районе достаточно  разнообразных объектов торговли, также рядом с домом  находится отделение сбербанка.

 

 Также в 100 метрах находится рынок «Пригородный», что несомненно является плюсом данного района. Отрицательным фактором является наличие грузовой дороги по ул.50 лет Октября, недалеко от данного района, что влияет на экологическую обстановку в данном районе.

1.6. Описание объекта оценки

В этом разделе приводится подробное описание здания. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта.

Описание объекта оценки проводили по следующему плану:

Таблица 1

Характеристика объекта	Возможные значения
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее пользование	Многоквартирный дом
Вид данных	Оценка
Юридическое описание:
Регион	Тюменская область
Район	Ленинский
Адрес	г. Тюмень ул. Энергетиков дом 53 /1 кв. 70
Право собственности на квартиру	Полное право собственности
ЗДАНИЕ
Год постройки	2000 год
Первоначальная балансовая стоимость	129174,23 руб. на 16 марта  2001 г.
Число этажей	9
Общая площадь	66,40 м.кв.
Жилая площадь	36,10 м.кв.
Высота потолка	2,57 м.
Техническое состояние	Хорошее (износ <20%)
Группа капитальности	2 группа
Фундаменты	Железобетонные
Стены	Железобетонные панели
Перекрытия	железобетонные
Степень огнестойкости	1 степень
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная вода, горячая вода, канализация, центральное отопление, радио, телефон, телевидение, лифт, мусоропровод
ПОМЕЩЕНИЯ
Размещение в здании	Этаж
Отделка	«Евростандарт»
Вход	Со двора
Вид из окон	На улицу
Число телефонов	1
БЛИЖАЙШЕЕ ОКРУЖЕНИЕ
Границы окружения	В 100 м. рынок, в 100 м. парк
Типичное использование окружения	Жилье
Основной тип застройки	Уличная
Основной тип зданий	Смешанные
Качество застройки	После 1964 г
Полнота застройки	25-75 %
Этажность застройки	Смешанная
Социальная инфраструктура	Рабочие места, учебные заведения, предприятия торговли, зоны отдыха, спортивные сооружения
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, детские площадки, автостоянка, освещение, тротуары
Источник информации	Тех. паспорт, собственные наблюдения

 

1.7. Определение рыночной  стоимости затратным подходом.

Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.

Затратный подход.

 

            Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим  физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.[11]

Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2000 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 декабря 2004 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:

СО.Н. = С КВ. ИНВ. * К УДОР.

Где СО.Н.  – стоимость объекта недвижимости;

СКВ. ИНВ. – стоимость квартиры инвентаризационная;

К УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.

Коэффициент удорожания строительных работ с 2001 по 2004 год составляет 2,6, а инвентаризационная стоимость квартиры на 16 марта 2001 года составляет 129174,23 руб.

В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 335 853 руб.

1.8. Определение рыночной  стоимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.[12]

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений  на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы  с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации  по каждому отобранному объекту  о цене продажи и запрашиваемой  цене, оплате сделки, физических  характеристиках, местоположении, и  любых условиях сделки;

- анализ и сравнение  каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;