Оценка недвижимости затратным подходом

- сравнительных продаж (парных продаж);

- срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом  капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе  имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Метод срока жизни позволяет  рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения  оставшейся экономической жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

II. Практическая часть

1. Общие сведения

В данной части работы производится оценка рыночной стоимости объекта  недвижимости, расположенного в г. Шебекино Белгородской области. Оцениваемый объект недвижимого имущества – частный дом.

2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Рыночная стоимость, по которой оценивался данный объект, базируется на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования. В соответствии с определением Международного Стандарта рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую вышеназванное имущество может перейти из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга. При этом полагается, что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения. Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта для его дальнейшей продажи.

3. Строительно-техническое  описание объекта

Таблица 1

№	Наименование конструктивного  элемента здания	Удельный вес конструктивного  элемента здания, %
1	Фундамент	10
2	Стены	42
3	Перегородки	14
4	Перекрытия	6
5	Kрыша	6
6	Полы	7
7	Проемы	6
8	Отделочные работы	5
9	Сан. и электротехнические устройства	4
Итого:                                                                               100

Здание построено в 1985 году.

S = 150м²

V = 400м²

4. Оценка объекта недвижимого имущества затратным методом

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения. В основе затратного метода лежит принцип восстановления (замещения), согласно которому стоимость восстановления (замещения) определяется расходами в текущих ценах на строительство объектов, имеющих с оцениваемым объектом эквивалентную полезность. Следовательно, стоимость восстановления (замещения) выражается издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. В затратном методе стоимость объекта недвижимости равна восстановительной стоимости данного объекта за вычетом износа плюс стоимость земли.

5. Технология  применения затратного метода

Технология применения затратного метода заключается в следующем:

- определение стоимости восстановления (замещения) объектов недвижимости;

- определение всех видов износа  объектов - физического, функционального  и внешнего;

- вычитается общий износ объектов  из затрат на восстановление (замещение);

- рассчитывается общая стоимость объекта - путем суммирования всех стоимостей.

6. Определение  восстановительной стоимости объекта недвижимости

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом необходимо производить оценку восстановительной стоимости в текущих ценах. Восстановительная стоимость на дату оценки определяется путем индексации первоначальной стоимости или стоимости, определенной с использованием укрупненных показателей, составленных в сметных ценах, действовавших по состоянию на 1 января 1969 года. В работе для расчёта восстановительной стоимости зданий использовались сборники Укрупнённых Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) - составленные в уровне цен 1 января 1969 года, разработанные в начале 70-х годов XX-го века для переоценки основных фондов народного хозяйства.

В настоящее время экономические условия претерпели существенные изменения по сравнению с условиями, существовавшими во время составления сборников УПВС. Это обстоятельство требует использования целого набора информации, позволяющей учитывать современные экономические реалии. Поэтому для перехода к текущему уровню цен и учёту современных экономических реалий, таких как предпринимательская прибыль, ряд налогов и прочее, используют специальные индексы и поправки, рассчитываемые специализированными экспертными организациями.

Представленная в данной работе процедура приведения восстановительной  стоимости объекта оценки к текущему уровню выполняется в два этапа.

На первом этапе следует перейти  от уровня цен 1 января 1969 года, в которых  составлены таблицы УПВС, к ценам на 1 января 1984 года. Эту операцию выполняют путём произведения полученной ранее стоимости на индекс пересчета стоимости в ценах 1984 года. Данный индекс пересчета стоимости берется из приложения №1 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г. “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных расчетов строительства”. Для Белгородской области коэффициент равен 1,20.

На втором этапе требуется перейти от цен 1 января 1984 года к ценам даты оценки. Индекс для перехода к ценам 2007 года был взят из сборников агентства "КО-ИНВЕСТ". Для Белгородской области коэффициент равен 41,35.

Расчет полной восстановительной  стоимости объектов представлен  в таблице 2.

Таблица 2

№ п/п	Наименование конструктивного элемента здания	Стоимость  элементов.в  ценах 1969г., Руб.	Индекс перехода к  ценам 1984г., руб.	Индекс перехода от цен 01.01.84 г. к текущим ценам	ПВС в текущих ценах, руб.
1	Фундамент	826,28	1,20	41,35	41000
2	Стены	1265,62	1,20	41,35	62800
3	Перегородки	1035,87	1,20	41,35	51400
4	Перекрытия	1108,42	1,20	41,35	55000
5	Kрыша	985,89	1,20	41,35	48920
6	Полы	1054,01	1,20	41,35	52300
7	Проемы	830,31	1,20	41,35	41200
8	Отделочные работы	1008,67	1,20	41,35	50050
9	Сан. и электротехнические устройства	953,85	1,20	41,35	47330
10	Итого				450000

 

Расчет ПВС производился по следующей  основной формуле:

, где

- единица измерения (объем,  м³);

  - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года (базисный стоимостной показатель);

- индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года в цены на 01.01.84;

- индекс пересчета стоимости  строительства из цен по состоянию на 01.01.84 к ценам по состоянию на сентябрь 2007 года.

7. Оценка износа

Износ - это уменьшение стоимости  оцениваемых объектов, обусловленное  различными причинами. Выделяют три вида износа: физический, внешний и функциональный.

Физический износ связан с физическим устареванием объектов под воздействием эксплуатационных, естественных и природных факторов. Срок службы зданий, сооружений и передаточных устройств зависит от долговечности его составляющих.

Физический износ здания был  определен экспертным путем. Расчет физического износа объектов недвижимости представлен в таблице 3.

Таблица 3

№  п/п	Наименование конструктивного элемента здания	Удельный вес конструктивного элемента здания, %	% износа конструктивного элемента	Удельный вес износа в стоимости здания, руб.
1 2 3 4 5 6 7 8 9	Фундамент  Стены Перегородки  Перекрытия  Крыша  Полы  Проемы  Отделочные работы  Внутренние сантехнические,  электрические и слаботочные устройства.	10 42 14 6 6 7 6 5 4	10  12  8  20 20 10 5 10 12	450 2268 504 540 540 315 225 225 216
Итого:		100		5283

 

Определим устранимый физический износ данного объекта. К устранимому физическому износу относятся - полы, отделочные работы, проемы, кровля и 50% внутренних сантехнических, электротехнических и слаботочных устройств.

Устранимый физический износ будет равен:

540+315+225+225+216/2=1413 руб.

Следовательно неустранимый физический износ составит:

5283-1413=3870 руб.

Определим внешний (или экономический) износ объекта недвижимости. Внешний износ - это снижение стоимости зданий вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленное либо экономическими, политическими или другими факторами. Внешний износ в основном неустраним.

Величина внешнего износа оцениваемого объекта составит:105,66

Функциональный износ объекта  заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в неудобствах его планировки, инженерном обеспечении. Следовательно, функциональный износ это моральный износ, также может быть устранимым и неустранимым. Поэтому, для расчета функционального износа объекта необходимо определить поправочный коэффициент к восстановительной стоимости зданий, сооружений и передаточных устройств, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметров оцениваемого объекта к современному аналогу.

Из-за отсутствия не выявленного аналога  при выполненном поиске поправочный  коэффициент определили исходя из срока жизни объектов по формуле:

, где

- износ функциональный;

- восстановительная стоимость,  рублей;

- эффективный возраст, годы;

- типичный срок экономической жизни, годы.

Эффективный возраст ( ) здания определен по году его ввода в эксплуатацию. Типичный срок экономической жизни ( ) для здания принят на уровне 150 лет.

Тогда функциональный износ объектов недвижимости составит:

= (450000*22)/150=66000

Общий износ по объектам: 3870+105,66+66000=69975,66

Таким образом, полученная затратным методом стоимость объекта недвижимости без износа составит: 450000-69975,66=380024,34 руб.

 

 

 

Заключение

Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным  развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной  базы и недостаточно высокой платежностью граждан и инвестиционным потенциалом  юридических лиц.