Оценка недвижимости затратным подходом

Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Полная восстановительная стоимость - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

В основе определения восстановительной  стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством.

К ним относятся:

- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

- заработная плата рабочих;

- стоимость сопутствующих строительству  сооружений и инженерных сетей;

- стоимость коммунальных услуг;

-стоимость доставки и хранения  материалов и пр.

Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

- стоимость инвестиций в землю;

- гонорары проектно-сметным организациям;

- маркетинговые, страховые и  рекламные расходы и другие  затраты. 

К косвенным расходам относят и  накладные расходы.

Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В зависимости от цели оценки и  необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

- метод сравнительной единицы;

- метод разбивки по компонентам;

- метод количественного обследования.

Далее более подробно будут рассмотрены  методы расчета восстановительной  стоимости.

2.3. Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м², 1м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

В качестве примера расчета стоимости  объекта недвижимости (когда в  качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1м² типичного сооружения) ниже представлена формула:

, где

- стоимость оцениваемого объекта;

- стоимость 1м² типичного сооружения на базовую дату;

- площадь оцениваемого объекта  (количество единиц сравнения);

- коэффициент, учитывающий возможное  несоответствие данных по площади  объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади;

- коэффициент, учитывающий имеющееся  несоответствие между оцениваемым  объектом и выбранным типичным сооружением;

  - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

- коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

- коэффициент, учитывающий прибыль  застройщика (%);

- коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании  этого метода является выбор подобного объекта функционально-строительного аналога, для этого необходимо учитывать:

- единое функциональное назначение;

- близость физических характеристик  (класс конструктивных систем);

- сопоставимый хронологический  возраст сравниваемых объектов;

- другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев  базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

2.4. Метод разбивки по компонентам

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

С_зд =

, где

С - стоимость строительств здания в целом;

V_j - объем j-го компонента;

C_j - стоимость единицы объема;

n - количество выделенных компонентов здания;

К_н  - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

 

2.5. Метод количественного обследования

Этот метод основан на детальном  количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился. В  противном случае эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

2.6. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

Стоимость строительства зданий и  сооружений определяется величиной  инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами. На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных цен на строительную продукцию. Базой для расчета являются:

- проект и рабочая документация;

- действующие сметные нормативы,  а также отпускные цены на  оборудование, мебель и инвентарь;

- отдельные решения центральных  и других органов государственного управления.

В соответствии с технологической  структурой капитальных вложений и  существующим порядком деятельности строительных организаций сметная стоимость строительства включает в себя следующие этапы:

- строительные работы;

- работа по монтажу оборудования;

- затраты на приобретение оборудования, мебели и т.п.

Для определения сметной стоимости  строительства составляется сметная  документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, свободных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы - составляются на отдельные  виды работ и затрат по зданиям  и сооружениям. Объектные сметы  аккумулируют данные локальных смет и представляют собой сметные документы, позволяющие формировать свободные цены на строительную продукцию.

Свободные сметные расчеты составляются на основе объектных смет и сметных  расчетов на отдельные виды затрат.

Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя строительные нормы и правила и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующая для выполнения определенного вида работ и, как следствие, их стоимостных показателей. Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признакам: структуре, времени опубликования и степени укрупнения.

Сметы (расчет инвестора и подрядчика) могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации. При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную базу, введенную в действие с 1 января 1991 года, и уточняемую в последующем под методическим руководством Госстроя России, однако практикующими оценщиками также используется и сметно-нормативная база 1984 года, привлекательность использования которой вызвана наиболее детальной разработкой. Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

- в базисном (постоянном) уровне, определенном  на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен,

- в текущем или прогнозном  уровне, определенном на основе  цен, сложившихся ко времени  составления смет или прогнозирования  к периоду осуществления строительства.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса в текущем уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. Подробнее положения по указанным индексам приведем в Методических рекомендациях Госстроя России от 31.05.93 № 12-133. При составлении смет инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

- ресурсный;

- ресурсно-индексный;

- базисно-индексный;

- базисно-компенсационый;

- на основе банка данных о  стоимости ранее построенных  или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный - расчет в текущих ценах  и тарифах ресурсов, необходимых  для реализации проектного решения.

Ресурсно-индексный метод - это  сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, использующие в строительстве.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного  уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных  с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

В практической деятельности большой  популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

2.7. Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его  потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (рис. 1).

 

 

 

 

 

			Износ
Физический			Функциональный			Внешний (экономический)
- устранимый			- устранимый			- как правило не устранимый
- неустранимый			- неустранимый