Оценка недвижимости затратным подходом

 

Федеральное агентство по образованию

государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный  горный институт им. Г.В. Плеханова

(технический университет)

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

 

По дисциплине  __________________________________________________________

________________________________________________________________________

^{(наименование  учебной дисциплины  согласно учебному  плану)}

   

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

 

Тема:

________________________________________________________________________

________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________

Выполнил: студенты гр. _______        ____________________          /Николаева Е.В./

                               ^{(подпись)                        (Ф.И.О.)}

 

ОЦЕНКА: _____________

 

Дата: ___________________

 

ПРОВЕРИЛ

 

Руководитель проекта    ___доцент___       _________________        /Невская М.А./

                                   ^{(должность)                               (подпись)                                           (Ф.И.О.)}

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт - Петербург

2008

 

Аннотация

Данная курсовая работа содержит сведения по оценке объекта недвижимого имущества. Во второй части работы приведен пример по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Пояснительная записка содержит 27 страниц, 3 таблицы.   

 

The summary

Given term paper contains the collection of the theoretical information on estimation object real estate. In the second part this work was cited an instance on estimation of market value objects to premises.

This note consists of  pages 27, 3 tabs.

 

Содержание

 

Введение

Процесс развития рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющих обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).

Оценка - это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. Оценке могут подлежать объекты недвижимости (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценочная деятельность в России за последние годы быстро развивается. В настоящее время можно сказать, что оценка - инструмент в системе госрегулирования экономики, её развитие способствует укреплению как рыночных отношений, так и экономики страны в целом.

Целью данной курсовой работы является оценка объекта недвижимости (частного дома) в Белгородской области и определение рыночной стоимости затратным подходом.

Для решения поставленной задачи использовались сборники Укрупнённых Показателей  Восстановительной Стоимости (УПВС), материалы сайта http://www.beladm.bel.ru и учебная литература.

 

 

I. Теоретическая часть

1. Характеристика  экономико-географических условий  Белгородской области

В состав Белгородской области входят 22 района, 6 городов областного подчинения (Белгород, Алексеевка, Валуйки, Старый Оскол, Губкин, Шебекино) и 3 города районного подчинения (Грайворон, Новый Оскол, Короча), 21 поселок городского типа, 1592 сельских населенных пункта, 333 сельских округа. Административный центр – город Белгород с населением 342 тыс. человек, расположен в 695км к югу от Москвы. Население области составляет 1,5 млн. человек (на 4 ноября 2000 года), в том числе городского - 65,9 %, сельского - 34,1 % . Плотность населения - 55,3 человека на 1 кв. км. Средний возраст составляет 38,5 года, в том числе мужчин - 35,6, женщин - 41 год. Численность экономически активного населения - 46%. Область однонациональна: 93% - русские, 5% - украинцы, 0,4% - белорусы. Область занимает по территории 71 место, по численности и плотности населения соответственно 35 и 15 места среди субъектов Федерации России.

Белгородская область образована 6 января 1954 года, входит в состав Центрально-Черноземного экономического района (ЦЧР) и в Центральный  Федеральный округ Российской Федерации. Её площадь составляет 27,1 тыс. кв. км, протяженность с севера на юг - около 190км, с запада на восток - около 270км.  На юге и западе она граничит с Луганской, Харьковской и Сумской областями Украины, на севере и северо-западе - с Курской, на востоке - с Воронежской областями РФ. Общая протяженность границ - около 1150км, из них с Украиной - 540км.

Область расположена на юго-западных и южных склонах Среднерусской  возвышенности, в бассейнах рек  Днепра и Дона, в лесостепной зоне на приподнятой всхолмленной равнине. Средняя высота над уровнем моря 200м. Самая высокая точка, 277 м над уровнем моря - находится в Прохоровском районе. Самая низкая - в днище долин рек Оскола и Северского Донца. Область относится к числу маловодных: реками, озерами, болотами занято около 1% ее территории. Здесь протекает более 480 малых рек и ручьев. Наиболее крупные из них: на северо-западе - Северский Донец, Ворскла, Ворсклица, Псёл, в восточных районах - Оскол, Тихая Сосна, Черная Калитва, Валуй. Общая протяженность речной сети - 5000км. Кроме того, в области насчитывается 1100 прудов и 4 водохранилища. Территория изрезана балками (логами), оврагами, по склонам которых произрастают дубравы.

Климат умеренно-континентальный, с довольно мягкой зимой, со снегопадами  и оттепелями и продолжительным  летом. Средняя годовая температура  воздуха изменяется от + 5,4 градуса на севере до + 6,7 градуса на юго-востоке. Самый холодный месяц – январь.  Безморозный период составляет 155-160 дней, продолжительность солнечного времени – 1900 – 2000  часов в год. Почва промерзает и нагревается до глубины 0,5 - 1м. Осадки неравномерны. Наибольшее их количество выпадает в западных и северных районах области. Годовая норма осадков составляет в среднем 540-550мм. В восточных и юго-восточных в отдельные годы уменьшается до 400мм.

Белгородская область - высокоразвитый индустриально-аграрный регион, экономика которого опирается на колоссальные богатства недр и уникальные черноземы. В области сосредоточено более 40 процентов разведанных запасов железных руд страны. Выявлены и в разной степени разведаны крупные месторождения бокситов, апатитов, минеральных подземных вод (радоновых и лечебно-столовых), многочисленные месторождения строительных материалов (мела, песка, глин и т.д.). Известны проявления золота, графита и редких металлов. Имеются географические предпосылки для выявления платины, углеводородного сырья и других полезных ископаемых.

Земельные угодья региона составляют 2713,4 тыс. гектара, более 70 % которых - черноземы. На душу населения приходится 1,43 гектара  сельхозугодий, в том числе  1,1 гектара пашни.

Фауна Белгородской области лугово-степная и насчитывает по разным оценкам от 10 до 12 тысяч видов.  Особую неповторимость ей придают кальцефильные зоокомплексы, связанные с меловыми отложениями. Около 10% видов животных относятся к числу нуждающихся в особой охране, 47 видов занесены в Красную книгу РФ, 269 – в Красную книгу Белгородской области. На Белгородчине  обитает около 250 видов птиц, в том числе 147 - гнездящихся. Наиболее многочисленны: воробьеобразные (111 видов); кулики (45 видов); гусеобразные (до 30 видов); дневные хищники (21 вид). Ежегодная численность охотничьих животных остается стабильной и приблизительно составляет: лось - 234; олень - 1237; косуля - 6245; кабан - 4854; заяц-русак - 19125; лисица - 7788; куница - 2904; хорь - 1120; волк – 13 особей.

Растительный покров области отражает черты северной лесостепи, для которой характерно чередование лесов с луговой степью. Он представлен двумя типами растительности - зональной и экстразональной. Зональная растительность - это плакорные дубравы (221 вид) и степные луга (211 видов). Экстразональная растительность - это луга (232 вида), кустарники и опушки (161 вид), водно-болотные сообщества(184 вида), фитоценозы меловых обнажений (93 вида) и синантропные сообщества (192 вида). В целом флора области насчитывает 1457 видов. Лесистость – 9,2%. Естественные леса занимают 246,3 тыс. гектара - 12,5 % территории области. Общие запасы древесины - 34,3 млн. куб.м. Заповедные лесные участки составляют 1,3 тыс. га.

2. Методика  оценки недвижимости

2.1. Общая характеристика затратного подхода

Затратный подход практически не применяется  для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости объекта недвижимости предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу  рыночной стоимости земельного участка  с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

К основным характеристикам  затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса,  состоящего из земельного участка  и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

- учет износа (обесценения) оцениваемых  улучшений в период эксплуатации  под воздействием различных факторов;

- принцип «замещения».

Необходимое условие  для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы  применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной  стоимости оцениваемого здания;

2) оценка величины  предпринимательской прибыли (прибыли  инвестора);

3) расчет выявленных  видов износа;

4) оценка рыночной  стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой  стоимости объекта оценки путем  корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный  подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов. Напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.

В этом случае стоимость  строительства таких объектов (с  учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Наиболее эффективное использование  земельного участка представляет собой  использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

4. Для оценки объектов незавершенного строительства.

5.  Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

 

 

 

 

2.2. Методы расчета восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.