Оценка недвижимосли

6)   расходы по оплате услуг сторонних организаций.

Прогноз динамики расходов по каждому их виду может  быть сделан с учетом ожидаемых темпов инфляции.

В предыдущие годы деятельности предприятия имели  место существенные (свыше 26 млн. руб. в общей сумме) инвестиционные расходы, направленные на реконструкцию здания ТЦ «Лера». Размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания определен в сумме 50 млн. руб., причем данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в  течение всего срока долгосрочной аренды (до 2050 г.). Компенсация затрат по указанным неотделимым улучшениям производится в размере 90%.

В связи с проводимой в РФ реформой органов местного самоуправления в ближайшие годы в стране предполагается приватизация муниципального имущества, не требующегося для реализации установленных законодательством функций местной власти. Поэтому весьма вероятной представляется приватизация муниципальных зданий, арендуемых группой компаний «Торговый дом». При этом цена продажи здания ТЦ «Лера» может быть относительно невысокой по причине наличия существенного обременения – долгосрочной аренды до 2050 г. с низкими суммами взимаемой с арендатора арендной платы (т.е. подобное вложение средств будет крайне низкодоходным для потенциального нового собственника). В то же время ввиду выгодности и быстрой окупаемости вложений (причем относительно небольших по сумме) можно считать целесообразным выкуп арендуемого имущества самим арендатором (группой компаний «Торговый дом»). Соответствующие денежные расходы также учтены в расчетах (в 2009 г.). Исходя из общей площади арендуемого здания ТЦ «Лера» (6200 м²) и возможной стоимости 1 м² (4500 руб.), максимальная стоимость продажи здания может составить менее 30 млн. руб., а с учетом обременения – до 20 млн. руб. Поскольку выкуп арендатором здания будет компенсироваться экономией на арендной плате, составляющей по договору 295 тыс. руб. в месяц, или более 3,5 млн. руб. в год, срок окупаемости инвестиционных расходов на выкуп здания только за счет фактора указанной экономии составит не более 6 лет, что можно считать вполне приемлемым.

Прогнозные темпы  инфляции, необходимые для расчета  будущих денежных потоков, были получены из сценарных условий социально-экономического развития РФ, размещенных на официальных  интернет-сайтах органов исполнительной власти.

В аналитических  материалах, представленных в табл. 3.1 – 3.4, расчеты будущих доходов  и расходов компании произведены  на период 2010–2012 гг. в двух вариантах: пессимистическом, исходя из консервативных соображений (темпы роста расходов компании превышают темпы роста доходов; выкуп арендуемого имущества производится по повышенной стоимости), и умеренном (доходы и расходы изменяются в соответствии с прогнозным уровнем инфляции; выкуп арендуемого имущества производится по реальной стоимости).

 

Таблица 3.1 – Прогнозное движение денежных средств (пессимистический вариант)

Показатель	2010 г.	2011 г.	2012 г.
1. Поступление денежных  средств (выручка от сдачи арендуемых  площадей в субаренду)	37 065	37 436	37 810
2. Выплаты денежных средств,  всего	27 104	28 270	29 391
2.1. Арендная плата за  арендуемое муниципальное имущество	1332	1372	1399
2.1.1. Здание ТЦ «Лера»
2.1.2. Здание ТЦ «Меркурий»	1332	1372	1399
2.2. Фонд оплаты труда	7187	7547	7924
2.3. Коммунальные расходы	5590	5870	6163
2.4. Административные накладные  расходы	1122	1155	1178
2.5. Налоговые платежи	4862	5105	5360
2.6. Оплата услуг сторонних  организаций	7011	7221	7365
2.7. Выкуп арендуемого  здания ТЦ «Волна»
3. Сальдо денежных потоков  по основной деятельности	9961	9166	8419
4. Сальдо денежных потоков  по основной деятельности нарастающим итогом	3676	12 842	21 261

Темпы роста административных накладных расходов и оплаты сторонних  услуг приняты на уровне прогнозной инфляции: 104% в 2010 г., 103% в 2011 г., 102% в 2012 г.

Темпы роста доходов  от сдачи в субаренду приняты  на уровне ниже прогнозной инфляции: 102% в 2010 г., 101% в 2011–2012 гг.

Темпы роста фонда  оплаты труда и расходов на коммунальные услуги приняты на уровне выше инфляции: 110% 2010 г. и 105% в 2011–2012 гг.

Арендная плата  за арендуемое муниципальное здание ТЦ «Лера» установлена на неизменном уровне (до момента выкупа); за здание ТЦ «Меркурий» – с темпом роста  на уровне прогнозной инфляции.

Темпы роста налоговых  платежей установлены на уровне 105% в год.

Расходы на выкуп  арендуемого муниципального имущества  установлены на повышенном уровне – 30 млн. руб.

Таблица 3.2 – Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков (пессимистический вариант)

Показатель	2010 г.	2011 г.	2012 г.	2013 г. (первый год пост прогнозного периода)
1. Сальдо денежных потоков  по основной деятельности, тыс.  руб.	9961	9166	8419	8000
2. Ставка дисконта, %
3. Коэффициент дисконтирования  (коэффициент капитализации)	2,44	3,05	3,81	0,24
4. Текущая стоимость денежных  потоков, тыс. руб.	4080	3003	2207	33 333
5. Текущая стоимость денежных  потоков нарастающим итогом, тыс. руб.	4249	7253	9460	42 793

 
 

Таблица 3.3 – Прогнозное движение денежных средств (умеренный  вариант)

Показатель	2010 г.	2011 г.	2012 г.
1. Поступление денежных  средств (выручка от сдачи площадей  в субаренду)	39 260	40 437	41 246
2. Выплаты денежных средств,  всего	25 589	26 357	26 884
2.1. Арендная плата за  арендуемое имущество	1332	1372	1399
2.1.1. Здание ТЦ «Лера»
2.1.2. Здание ТЦ «Меркурий»	1332	1372	1399
2.2. Фонд оплаты труда	6310	6499	6629
2.3. Коммунальные расходы	4907	5055	5156
2.4. Административные накладные  расходы	1122	1155	1178
2.5. Налоговые платежи	4907	5055	5156
2.6. Оплата услуг сторонних  организаций	7011	7221	7365
2.7. Выкуп арендуемого  здания ТЦ «Лера»
3. Сальдо денежных потоков  по основной деятельности	13 671	14 081	14 362
4. Сальдо денежных потоков  по основной деятельности нарастающим итогом	20 415	34 496	48 858

 

Темпы роста доходов  и всех видов расходов (кроме арендной платы) приняты на уровне прогнозной инфляции: 104% в 2010 г., 103% в 2011 г., 102% в 2012 г.

Арендная плата  за арендуемое муниципальное здание ТЦ «Лера» установлена на неизменном уровне (до момента выкупа); за здание ТЦ «Меркурий» – с темпом роста  на уровне прогнозной инфляции.

Расходы на выкуп  арендуемого муниципального имущества  установлены на реальном уровне – 20 млн. руб.

Произведенные расчеты, связанные с дисконтированием реального  потока денежных средств рассчитаны по формулам 2.1–2.5.

 
 

Таблица 3.4 – Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков (умеренный вариант)

Показатель	2010 г.	2011 г.	2012 г.	2013 г. (первый год пост прогнозного периода)
1. Сальдо денежных потоков  по основной деятельности, тыс.  руб.	13 671	14 081	14 362	14 000
2. Ставка дисконта, %
3. Коэффициент дисконтирования  (коэффициент капитализации)	2,44	3,05	3,81	0,24
4. Текущая стоимость денежных  потоков, тыс. руб.	5600	4614	3765	58 333
5. Текущая стоимость денежных  потоков нарастающим итогом, тыс.  руб.	12 552	17 166	20 931	79 264

 

Таким образом, оценка стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков предполагает суммирование текущей стоимости денежных потоков  за каждый год выбранного прогнозного  периода (в данном случае – до 2012 г.) и текущей стоимости в пост прогнозный период (с 2013 г.), ожидаемой в будущем. В соответствии с моделью Гордона для расчета текущей стоимости в пост прогнозный период денежный поток первого года пост прогнозного периода капитализируется с использованием коэффициента капитализации, определяемого как разность между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста (иными словами, указанная модель предполагает получение стабильных доходов в пост прогнозный период развития оцениваемого бизнеса).

В данных аналитических  материалах расчеты текущей стоимости  произведены с использованием ставки дисконта в размере 25%.

Данная ставка определена исходя из уровня ставки по безрисковым вложениям, с учетом поправок на риск инвестирования в малую компанию. Во внимание приняты достаточно квалифицированное управление анализируемой компанией, ее мобильность, хорошая структура капитала, высокая оборачиваемость и рентабельность бизнеса, наличие стабильного источника доходов и конкурентных преимуществ.

Долгосрочные  темпы роста денежных потоков  установлены на консервативном уровне – 1%. Соответственно, коэффициент капитализации  составляет 24%.

Расчеты показывают, что рыночная стоимость бизнеса, т.е. способности недвижимости приносить  доход, группы компаний «Торговый дом» (а как следствие – стоимости  двух торговых центров ТЦ «Лера» и  ТЦ «Меркурий»), определенная исходя из умеренных соображений, составляет 50–70 млн. руб. (в среднем – 60 млн. руб.). Данная оценка основывается на условии 100%-ного владения капиталом компании.

 

Заключение

Любая оценочная  деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствии со «Стандартами оценки, обязательными  к применению субъектами оценочной  деятельности», утвержденными 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации №519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, были возложены на Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

В теоретической  части работы было рассмотрено понятие  коммерческой недвижимости, как объекта  способного приносить прибыль; определены основные аспекты оценки недвижимости; даны характеристики основным подходам к оценке доходной недвижимости.

Т.е. при оценке коммерческого недвижимого имущества  применяются несколько подходов, но общепризнанно, что доходный подход – это наиболее информационно  обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой  недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др.

В мировой практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и  метод дисконтирования денежных доходов.

Метод прямой капитализации  основан на прямом преобразовании чистого  операционного дохода в стоимость  путем деления его на коэффициент  капитализации. Понятие чистого  операционного дохода представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение

Так как в оценочной  деятельности не существует стандартов для определения всех потерь от операций с недвижимостью, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по уровню получаемого дохода за продолжительный  период времени или уровень продажной  цены, из которых можно узнать уровень  потерь на практике.

Таким образом, при  определении стоимости доходной недвижимости учитываются не только будущие доходы, которые способна принести эта недвижимость, но и  данные по аналогичным проданным  объектам.

Решение задачи по определению текущей стоимости  ТЦ «Лера» И ТЦ «Меркурий» путем  применения метода дисконтированных денежных потоков предполагает суммирование текущей стоимости денежных потоков  за каждый год выбранного прогнозного  периода (в данном случае – до 2012 г.) и текущей стоимости в пост прогнозный период (с 2013 г.), ожидаемой в будущем.

 
 
 

Список литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 560 с.

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – 206 с.

3. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, 2007. – 557 с.

4. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2007. – 172 с.

5. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 657 с.

6. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 543 с.

7. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – 146 с.

8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 386 с.

9. Марголин Л.М. Экономическая оценка инвестиций: учебник / Под ред. A.M. Марголин, А.Я. Быстряков. – М.: ТАНДЕМ ЭКМОС, 2001. – 286 с.

10.  Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. Учебное пособие/ Под ред. М.И. Римера. – СПб.: Питер, 2007. – 437 с.

11.  Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Учебное пособие/ Под ред. Е.И. Тарасевича. – СПб.: Питер, 2003. – 480 с.

12.  Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 447 с.

13.  Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.