Оценка недвижимосли

Основным источником доходов компании являются доходы от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду ряду фирм для организации розничной торговли широким ассортиментом промышленных товаров. Коэффициент использования  торговой и складской площади  в зданиях ТЦ «Лера» и ТЦ «Меркурий» в среднем составляет 75%, торговые места фирм-субарендаторов расположены  весьма плотно. Вместе с тем ожидаемый  в городе рост количества торговых площадей, сдаваемых в субаренду (ввиду планируемого ввода в действие ряда новых строящихся торговых центров) может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания. Данный фактор представляет известный  риск, поскольку может повлечь  за собой в будущем некоторое  снижение коэффициента использования  площадей.

Расходы компании складываются из арендной платы за арендуемое муниципальное имущество, расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей.

3.2. Анализ условий  аренды имущества

 

Анализ действующей  нормативно-правовой базы муниципалитета показал следующее:

1)   величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество определяется не в зависимости от рыночной ситуации, а установлена на основании решения местного городского совета, и поэтому находится на весьма низком уровне (не более 200 руб. за 1м²);

2)   арендуемое муниципальное имущество может сдаваться арендаторами в субаренду, при этом расчет арендной платы на сдаваемую в субаренду часть арендуемых площадей производится с повышающим коэффициентом;

3)   если иное не указано в договоре аренды, величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество подлежит корректировке раз в год с учетом официального изменения индекса инфляции;

4)   величина арендной платы может быть снижена (на 50–100%) в течение определенного срока для частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Анализ заключенных  договоров аренды муниципальных  зданий ТЦ «Лера» и ТЦ «Меркурий» показал  следующее:

1)   По зданию ТЦ «Лера» арендатору (группе компаний «Торговый дом») установлен размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания в сумме 50 млн. руб. (при этом компенсация затрат по неотделимым улучшениям за счет снижения размера арендной платы производится в размере 90%, что является весьма выгодным условием договора аренды). Данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (вплоть до 2050 г.). К началу 2010 г. освоено свыше 26 млн. руб., или более 50% указанной суммы; предприятием были произведены существенные неотделимые улучшения арендуемого имущества: замена кровли; надстройка новых несущих конструкций; замена окон; монтаж лестницы; реконструкция системы отопления и системы вентиляции; монтаж теплоизоляции; отделочные работы в торговом зале; облицовка и др. Проведенная реконструкция здания позволила несколько увеличить торговые площади, пригодные к сдаче в аренду.

2)   Сумма арендной платы за арендуемое здание ТЦ «Лера» по договору составляет 295 тыс. руб. в месяц, или 3,5 млн. руб. в год, и не может быть изменена арендодателем до 2050 г.; при этом договор аренды здания ТЦ «Лера» составлен юридически грамотно, не несет юридических рисков для арендатора и нацелен на всемерную защиту интересов арендатора в случае попытки арендодателя оспорить данный договор в суде (например, при смене руководства органов местного самоуправления).

3)   Здание ТЦ «Меркурий» построено сравнительно недавно и имеет незначительный износ. Договор аренды здания ТЦ «Меркурий» заключен на типовых, обычных для города условиях и не содержит в себе особых преференций. Сумма арендной платы по зданию ТЦ «Меркурий» составляет 95 тыс. руб. в месяц, или 1,1 млн. руб. в год. Данная сумма может корректироваться не чаще одного раза в год с учетом изменения индекса инфляции.

Выявленные факты (предоставление привлекательного муниципального имущества здания ТЦ «лера» в аренду на длительный срок, по низкой ставке арендной платы и с высоким уровнем компенсации неотделимых улучшений) являются уникальными в своем роде и представляют собой весьма значительное конкурентное преимущество оцениваемой компании.

Общая сумма арендной платы за арендуемое муниципальное  имущество по обоим зданиям в  настоящее время составляет 390 тыс. руб. в месяц, или 4,7 млн. руб. в год.

3.3. Анализ конкурентных  преимуществ компании

 

Арендуемое компанией  здание ТЦ «Лера» было построено несколько  десятилетий назад как большой  универмаг в одном из живописных и посещаемых мест города и до сих  пор является одним из крупнейших торговых центров. Здание расположено  в исторической оживленной части  центра города. Развитая система общественного  транспорта обеспечивает хорошую доступность  торгового центра: поблизости проходят маршруты практически всех городских  автобусов и маршрутных такси.

Расположение  в центре города, осуществление торговой деятельности в течение нескольких десятилетий, наличие огромных торговых площадей по реализации промышленных и продовольственных товаров, транспортная доступность, посещаемость горожанами обеспечивают повышенный уровень конкурентоспособности  торгового центра, размещенного в  здании ТЦ «Лера», по сравнению с  другими крупными торговыми центрами города. Высокий уровень конкурентоспособности  и потенциальной доходности предприятия  обеспечивается также вышеуказанными выгодными условиями договора аренды муниципального имущества.

В настоящее время  в здании ТЦ «Лера» (остановка «Швейная фабрика», проспект Гагарина) действуют  более 100 субарендаторов. Размер арендной платы в договорах субаренды  составляет 900 руб. за 1 м² торговой площади. Сравнительный анализ показывает, что ставки арендной платы по договорам субаренды в здании ТЦ «Лера» установлены на достаточно конкурентоспособном уровне: обычный размер арендной платы в центре города составляет 900–1000 руб. за 1 м². Действующий порядок заключения с субарендаторами краткосрочных (на несколько месяцев) договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий.

Здание ТЦ «Меркурий» (остановка «Дворец победы», проспект Мира) расположено в несколько  отдаленном крупном районе города, застроенном многоэтажными высотными  домами улучшенной планировки. Район  обеспечивается очень хорошим транспортным сообщением (несколько автобусных маршрутов, а также ряд маршрутных такси). Несмотря на удаленность здания ТЦ «Меркурий» от центральной части города, сдача его площадей в субаренду также обеспечивает группе компаний «Торговый дом» существенный доход.

Уровень конкуренции  среди магазинов и торговых центров  города, предоставляющих услуги по сдаче торговых и складских площадей в субаренду, можно оценить как  повышенный. Официальные статистические данные свидетельствуют о росте  средней заработной платы, реальных располагаемых доходов населения; как следствие, наблюдается рост спроса населения на промышленные и продовольственные товары, оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг. При этом около 70% оборота розничной торговли приходится на предприятия малого бизнеса и частных предпринимателей, значительная часть которых организует работу именно на арендуемых торговых площадях.

Маркетинговый анализ показал, что в ближайшие годы в городе можно ожидать дальнейшего  роста оборота розничной торговли и повышения арендной платы по договорам субаренды. Однако рост доходов  по договорам субаренды будет  ограниченным ввиду наличия повышенной конкуренции на данном рынке: несколько  компаний приступили к активному  строительству крупных торговых центров в городе. Однако все крупные  строительные проекты требуют значительных капиталовложений и существенных затрат времени, а срок их окупаемости составит несколько лет – в то время  как группа компаний «Торговый дом» обладает низким уровнем издержек и  находится на стадии устойчивого  развития.

Тем не менее, ввод в действие в ближайшее время  новых торговых центров может  серьезно повлиять на конкурентную ситуацию на рынке, сказаться на темпах прироста платы по договорам субаренды. В этой связи, наличие у группы компаний «Торговый дом» возможности существенного снижения издержек (ввиду отсутствия необходимости значительных инвестиций в новое строительство, высокого уровня компенсации производимых неотделимых улучшений, а также стабильного и весьма низкого уровня арендной платы за арендуемое имущество) является весьма важным конкурентным преимуществом предприятия, позволяющим при необходимости удерживать ставки по договорам субаренды на конкурентоспособном уровне.

3.4. Итоги деятельности  компании

 

В группу компаний «Торговый дом» входят два самостоятельных  юридических лица (арендующих, соответственно, здания ТЦ «Лера» и ТЦ «Меркурий»). Анализ бухгалтерского учета и отчетности группы компаний «Торговый дом» показал, что указанными юридическими лицами применяется УСНО с объектом налогообложения «Доходы». При этом общий годовой валовый доход группы компаний, подлежащий налогообложению по УСНО, составляет свыше 33 млн. руб. (разделение одного бизнеса на два самостоятельных предприятия позволило группе компаний использовать УСНО, несмотря на столь значительную сумму годового дохода). Иными словами, среднемесячная выручка группы компаний составляет 2,8 млн. руб., среднеквартальная – 8,3 млн. руб.

Анализ ежемесячных  потоков денежных средств компании в 2008–2009 гг. показал следующую их типовую структуру. Общая выручка от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду составляет 2800 тыс. руб. в месяц. Отток денежных средств составляет 2120 тыс. руб. в месяц. Из общей суммы денежных расходов на долю арендной платы за арендуемое муниципальное имущество приходилось 390 тыс. руб., расходы по содержанию зданий составили 350 тыс. руб., расходы по оплате труда – 450 тыс. руб., налоговые платежи – 350 тыс. руб., расходы по оплате услуг сторонних организаций – 500 тыс. руб., административные накладные расходы – 80 тыс. руб. в месяц.

Среднее сальдо денежных потоков, таким образом, составляет 680 тыс. руб. в месяц, или 8,2 млн. руб. в  год.

Анализ ежемесячных  денежных потоков компании за истекший период деятельности показал, что ежегодный  размер дохода учредителей потенциально может составлять до 10 млн. руб. в  год.

3.5. Предварительная  оценка бизнеса методом дисконтированных  денежных потоков

 

Согласно методу дисконтированных денежных потоков  оценка стоимости бизнеса основывается на будущих денежных потоках. В связи  с этим важной задачей является выработка  прогноза денежного потока на определенный будущий период времени, начиная  с текущего года. В качестве прогнозного  рекомендуется брать период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста оцениваемой  компании не стабилизируются (при этом предполагается, что в пост прогнозный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или  бесконечный поток доходов).

В связи с этим встает проблема определения необходимой  продолжительности прогнозного  периода. С одной стороны, чем  длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более  обоснованной с математической точки  зрения выглядит итоговая величина текущей  стоимости предприятия. С другой стороны – тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся практике, прогнозный период может составлять 5–10 лет (в  зависимости от целей оценки и  конкретной ситуации); в нестабильных условиях возможно сокращение прогнозного  периода до 3 лет.

Для прогнозирования  денежных потоков по анализируемой  компании необходимо разработать прогноз  доходов и расходов компании на ближайшие  несколько лет (максимум – до 2050 г.).

Прогноз доходов компании был рассчитан с учетом результатов проведенного ретроспективного анализа и следующих основных факторов:

1)   основных источников доходов компании;

2)   объемов предоставляемых услуг;

3)   цен на предоставляемые услуги;

4)   темпов роста бизнеса за предшествующий период;

5)   прогнозных темпов инфляции;

6)   общей ситуации в экономике и перспектив спроса;

7)   уровня конкуренции.

Основным источником дохода анализируемой компании являются доходы от сдачи арендуемого муниципального имущества (торговых центров) в субаренду. Натуральный объем предоставляемых  услуг ограничен площадью арендуемых зданий, пригодной к сдаче в  субаренду. Следовательно, положительная  динамика доходов компании зависит  преимущественно от уровня ставок субаренды (а также, безусловно, от разумной экономии издержек).

Темпы роста бизнеса  за предшествующий период были достаточно устойчивы, что связано как с  ростом ставок субаренды, так и с  некоторым увеличением сдаваемой  в субаренду площади (в связи  с вводом дополнительных торговых площадей после проведенной реконструкции  здания ТЦ «Лера»). Действующий порядок  заключения с субарендаторами краткосрочных  договоров позволяет при их повторном  заключении устанавливать повышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий. При  этом следует отметить, что повышение  платы за субаренду возможно лишь до известных пределов, уровень которых  определяется ситуацией на рынке. Анализ официальных статистических данных показывает, что в последние годы торговая отрасль в городе развивается  достаточно динамично, повышенными  темпами, превышающими динамику инфляции. Подобная положительная тенденция  прогнозируется в городе и на будущее.

Прогноз расходов группы компаний «Торговый дом» рассчитан с учетом результатов ретроспективного анализа и следующих основных факторов:

1)   структуры расходов;

2)   прогнозируемого роста расходов по каждому их виду;

3)   наличия в предыдущие годы деятельности предприятия единовременных расходов, которые не ожидаются в будущем;

4)   планируемых инвестиционных затрат.

Анализ структуры  расходов компании показывает в целом  определенную ее стабильность. Расходы  компании включают в себя следующие  их виды:

1)   арендная плата (в том числе по зданию ТЦ «Лера» в стабильной, неизменной сумме);

2)   коммунальные расходы по содержанию здания (изменяются в соответствии с динамикой тарифов, превышающей показатели инфляции);

3)   расходы на оплату труда работников компании (могут изменяться по решению руководства компании; средние показатели динамики оплаты труда по городу превышают уровень инфляции);

4)   налоговые платежи (отчисления на социальное страхование; единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО; платежи за землю);

5)   административные накладные расходы (почтовые расходы, услуги банка);