Автор работы: Пользователь скрыл имя, 27 Ноября 2013 в 13:07, курсовая работа
Таким образом, цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых на практике методах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке торгового центра.
Для реализации поставленной цели подлежат решению следующие задачи:
1) рассмотрение понятия коммерческой недвижимости;
2) определение основных аспектов оценки недвижимости;
3) изучение сравнительного, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
4) описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;
Введение…………………………………………………………………………….3
1. Понятие недвижимости и значение ее оценки………………………………...5
1.1. Особенности рынка недвижимости…………………………………………..5
1.2. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости………………………….6
1.3. Оценка бизнеса как экономическая категория………………………………7
2. Доходный подход к оценке коммерческой недвижимости………………….11
2.1. Метод дисконтированных денежных потоков……………………………..13
2.2. Метод капитализации дохода………………………………………………..16
3. Оценка торгового центра методом капитализации доходов………………...18
3.1. Анализ сферы деятельности оцениваемой компании……………………...18
3.2. Анализ условий аренды имущества…………………………………………19
3.3. Анализ конкурентных преимуществ компании……………………………21
3.4. Итоги деятельности компании………………………………………………23
3.5. Предварительная оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков……………………………………………………………………………………24
Заключение……………………………………………………………………….33
Список литературы………………………………………………………………..35
1) обоснованной рыночной стоимости;
2) обоснованной стоимости;
3) инвестиционной стоимости;
4) внутренней (фундаментальной) стоимости;
Все указанные
стандарты предполагают, что оценка
делается в расчете на так называемые
свободные, не вынужденные (в том
числе административными
Обычно в мировой
и российской практике считается, что
наиболее объективная оценка бизнеса
соответствует стандарту
2. Доходный подход
к оценке коммерческой
Оценка бизнеса
с применением методов
Оценка бизнеса
с применением методов
Приведение будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем.[8]
Применение методов доходного подхода является обязательным в случае оценки бизнеса, имеющего прибыль.
Основными источниками, используемыми для оценки бизнеса методами доходного подхода, являются:
1) Бухгалтерская
отчетность, аудиторские заключения,
данные бухгалтерского учета,
в том числе информация о
размера выплачиваемых
2) Бизнес планы,
а также другие документы
3) Результаты
анкетирования и проведения
4) Информация об экономической ситуации и тенденциях развития отрасли (отраслей), к которым относится оцениваемое предприятие.
5) Информация об экономической ситуации и тенденциях развития региона (регионов), в которых расположено оцениваемое предприятие.
6) Информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия.
7) Информация
о котировках акций и
8) Информация о макроэкономической ситуации в экономике и тенденциях ее развития.[9]
Основными методами доходного подхода являются:
1) метод дисконтированных денежных потоков.
2) метод капитализации дохода.
Оценка бизнеса методами доходного подхода предполагает проведение следующих основных процедур:
1) подготовка финансовой отчетности оцениваемой компании, в частности актуализация и нормализация отчетности,
2) прогнозирование на основе анализа финансового состояния предприятия показателей дохода и затрат предприятия,
3) расчет ставки дисконтирования или коэффициента капитализации в зависимости от выбранного метода и показателя дохода,
4) расчет стоимости бизнеса путем приведения будущих доходов в стоимость на дату проведения оценки, используя методы дисконтирования или капитализации.
При поведении оценки бизнеса методами доходного подхода должны быть соблюдены такие условия, как: ожидаемая величина показателя дохода должна определяться исходя из прошлых результатов бизнеса, перспектив его развития, а также отраслевых и общеэкономических факторов.
Используемая
ставка дисконтирования или
1) ставка дисконтирования или капитализации должна учитывать структуру капитала, инвестированного в бизнес
2) для номинального показателя дохода (выраженного в текущих ценах) и для реального показателя дохода (с учетом изменения цен) должны быть использованы соответствующие ставки дисконтирования.
2.1. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда будущие денежные потоки предприятия нестабильны и оценщик имеет возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков предприятия в будущем.
Для оценки бизнеса в рамках метода дисконтированных денежных потоков могут быть использованы следующие показатели дохода:
1) чистый денежный поток;
2) чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3) чистый денежный
поток до налогообложения,
4) чистая прибыль предприятия (формулы 2.1, 2.2);
5) величина выплачиваемых дивидендов.[10]
Чистый дисконтированный
доход – ЧДД (чистый приведенный
доход, разница между приведенными
к настоящей стоимости суммой
денежного притока за период эксплуатации
инвестиционного проекта и
, (2.1)
где Дt – денежные притоки (доходы) по шагам расчетного периода, д.е. При прогнозировании доходов необходимо учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если по окончании периода реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождение части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов;
Иt – инвестиции (оттоки) по шагам расчетного периода;
Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций);
Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).[11]
Формула может иметь и следующий вид:
, (2.2)
где Rt – результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета;
Зt – затраты, достигаемые на t-ом шаге расчета;
Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций). При расчете NPV она задается;
Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).[12]
Выбор оценщиком показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком. Оценщик должен определить величину прогнозного периода. Прогнозный период соответствует периоду времени, на который могут быть обоснованно спрогнозированы величины доходов и расходов предприятия.
Показатель дохода предприятия определяется для каждого года прогнозного периода на основе аналитических процедур, проведенных оценщиком. На основе исходной информации, исходя о прошлых результатах бизнеса, отраслевой и общеэкономической информации, а также методов экономического анализа, статистики и математического моделирования и других методов, определяют величину показателя дохода каждого прогнозного периода.
Основными элементами денежного потока, принимаемыми к расчету, являются:
1) чистая прибыль
после налогообложения и
2) амортизационные
начисления, начисляемые предприятием
на основные средства и
3) минус капитальные вложения;
4) увеличение
долгосрочной задолженности
5) уменьшение
собственного оборотного
Исходя из данных об альтернативных инвестициях, определяют величину ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск.
Основными способами определения ставки дисконтирования являются:
1) модель оценки капитальных активов;
2) способ кумулятивного построения;
3) способ арбитражного ценообразования.
Если поступление денежного потока распределено равномерно в течение года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.
Стоимость реверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определена одним из следующих способов:
1) путем расчета
стоимости чистых активов
2) путем капитализации денежного потока за первый год постпрогнозного периода.
2.2. Метод капитализации дохода
Метод капитализации
дохода применяется в случае, если
денежные потоки предприятия стабильны
и оценщик не имеет возможность
обоснованно выделить факторы, влияющие
на величину выбранного показателя дохода
предприятия в будущем и
Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости, и определяется по формуле:
V = I/ R = NOI/ R, (2.3)
где V – стоимость недвижимости;
I – операционный доход, прибыль;
R – ставка капитализации, в%.
Для оценки бизнеса в рамках метода капитализации дохода в качестве базы могут быть использованы следующие показатели дохода:
1) чистый денежный поток;
2) чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3) чистый денежный
поток до налогообложения,
4) чистая прибыль
предприятия по данным
5) величина выплачиваемых дивидендов.[14]
Показатель выплачиваемых дивидендов может использоваться только для оценки неконтрольных пакетов акций.
Основными способами определение величины периодичного дохода являются:
1) величина показателя дохода последнего отчетного периода;
2) средневзвешенная величина показателя дохода за несколько последних отчетных периодов;
3) величина первого
года, следующего за отчетным
периодом, полученная методом
Для определения величины ставки капитализации могут быть использованы следующие основные методы:
1) модель кумулятивного построения;
2) модель оценки капитальных вложений;
3) модель средневзвешенной стоимости капитала.
Следовательно, ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным объектом и его стоимостью и определяется по формуле:
R = I/ V, (2.4)
или
, (2.5)
где R – коэффициент капитализации;
r – ставка дисконта;
g – ожидаемый
среднегодовой темп роста
Для определения метода расчета стоимости предприятия на основе доходного подхода, необходимо провести анализ динамики основных показателей эффективности деятельности предприятия, перспектив их изменения.
Таким образом, независимо от выбранного метода оценки объекта недвижимости составляется итоговая величина стоимости объекта оценки.
3. Оценка торгового центра методом капитализации доходов
3.1. Анализ сферы
деятельности оцениваемой
Группа компаний «Торговый дом» начала свою деятельность в 1995г. Уставный капитал предприятия разделен между двумя собственниками на две равные доли (по 50% каждая).
В 2000г. компанией
был заключен договор аренды муниципального
недвижимого имущества –
Помимо муниципального здания, «Торговый дом» арендует также муниципальное здание ТЦ «Меркурий» в отдаленном районе города – здание бывшего магазина «Промышленные товары», в котором также организована торговая деятельность. В ходе анализа деятельности оцениваемого предприятия было выявлено, что договор аренды муниципального здания ТЦ «Меркурий» был заключен до 2006., после чего здание ТЦ «Меркурий» было выставлено органом местного самоуправления на аукцион в целях заключения нового договора аренды. Однако аукцион не состоялся, и в настоящее время «Торговый дом» продолжает пользоваться зданием ТЦ «Меркурий» на правах аренды с уплатой арендной платы (в соответствии с действующим законодательством, если арендатор продолжает пользоваться арендуемым недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Данный факт несет определенный риск для арендатора здания. Однако арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, в том числе и на новых условиях.