Объекты недвижимости и их классификация. Недвижимость – категория финансовая, экономическая, юридическая

• Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной  стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора  может просто не оказаться достаточных  средств.

• Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие  от иных активов в большей степени  нуждается в управлении для получения  дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень  доходности. Отсюда следуют,  по меньшей мере два вывода:

1. Для большинства инвесторов  недвижимость как объект инвестирования  представляет довольно сложный  актив.

2. Для инвесторов, обладающих  достаточными знаниями в сфере  управления недвижимостью, недвижимость  может быть более предпочтительным  объектом инвестирования, позволяющим  извлекать больший доход и  обладать контролем над активом.

• Неоднородность.

Недвижимость — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам  офисных здания, то как минимум  по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

• Защищенность доходов  от инфляции.

Недвижимость — актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной  от арендной платы) инфляция переносится  в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

• Высокие трансакционные издержки.

Недвижимость — актив, сделки с которым требуют высоких  трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для  жилой они существенно выше и  могут быть до 10 % от цены объекта.

• Низкая ликвидность.

Недвижимость — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого имущества  может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90—120 дней, а  при завышении цены этот срок может  быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может  быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

Существенно, что при общем  высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс  реализации недвижимости, в то время  как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта.

• Низкая корреляция доходов  от недвижимости с доходами от иных активов.

Относительная независимость  доходов от недвижимости по сравнению  с доходами от иных видов активов  делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

• Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке  являются прямым следствием последних  сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование  на рынке недвижимости — результат  оценки недвижимости и переговоров  между участниками сделки.

• Сохранность инвестируемых  средств.

Недвижимость предоставляет  инвестору больше гарантий сохранности  инвестированных средств. Земля  — неуничтожима (если не учитывать  возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции.

           В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).

           Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для финансирования недвижимости.

Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными  в извлечении дохода от последующей  продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении  своих жилищных условий. Очевидно, что  требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для  инвестора важно, какова будет доходность инвестиций, для потребителя —  каковы будут потребительские качества объекта, насколько они будут  отвечать его потребностям. Финансовая сторона будет его интересовать прежде всего как фактор, ограничивающий его возможности.

            Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.

            Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и деятельности рыночных механизмов на этом рынке. 

 

3.3. НЕДВИЖИМОСТЬ  КАК ЮРИДИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ

            Под недвижимостью как юридической категории понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

            Несмотря на то что недвижимость признается объектом гражданских прав и участвует в гражданском обороте не одну сотню (а то и тысячу) лет, правоведы до сих пор не могут прийти к единому мнению относительно того, что же следует считать недвижимым имуществом. В российской правовой доктрине на этот счет существует две основные точки зрения: 
♦ объект недвижимости является таковым в силу своих естественных свойств, таких как прочная связь с землей, независимо от признания его таковым уполномоченным государственным органом (объект недвижимости как фактическая категория);

♦ объект недвижимости существует постольку, поскольку он признан  таковым в установленном законом  порядке уполномоченным на то государственным  органом (объект недвижимости как юридическая  категория). 
            Сторонники первой из перечисленных позиций ссылаются на то, что недвижимость - это прежде всего вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Как вещь особого рода недвижимость обладает присущими ей свойствами, которые составляют ее природу и не могут сами по себе зависеть от признания указанных свойств государством, иными словами, не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу природных свойств требует регистрации права на нее. 
            Оборот недвижимой вещи, строго говоря, не оборот ее самой, а оборот прав на нее, включая право собственности. Недвижимая вещь (земельный участок, здание и т. п.) продолжают оставаться на месте, в то время как права на нее постоянно переходят от одного лица к другому. Включение недвижимой вещи в оборот без государственной регистрации на нее, т. е. без окончательного юридического признания недвижимой вещью, невозможно. 
             Следует отметить, что подход к недвижимому имуществу как к юридической категории в настоящее время преобладает в правоприменительной и судебно-арбитражной практике.

             На практике довольно часто возникают ситуации, когда в результате реконструкции, перепланировки (переустройства) объект был изменен настолько, что фактически можно вести речь о прекращении объекта недвижимости и возникновении нового, обладающего отличными от старого характеристиками. Однако ввиду того, что такие изменения не зарегистрированы надлежащим образом, могут возникнуть последствия, о которых будет сказано ниже.

             Невозможность виндикации.

             Из статьи 301 ГК РФ следует, что иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения может быть удовлетворен, если указанное имущество сохранилось в натуре. Естественно, что реконструкция, перепланировка (переустройство) объектов недвижимого имущества, фактически не приводящая к созданию нового объекта, не влечет уничтожение вещи и не препятствует ее виндикации.

              Если же такие действия привели к созданию нового объекта, необходимо исходить из следующего. Если в Единый государственный реестр прав не внесена запись о новом объекте, созданном в результате реконструкции, перепланировки (переустройства), предполагается, что возможность виндикации вещи не утрачена. При этом ответчик не лишен права доказать, что несмотря на отсутствие в ЕГРП записи о его праве на новый объект, недвижимая вещь, владение которой просит восстановить истец, фактически не существует.

            Если в ЕГРП внесена запись о праве ответчика на объект, созданный в результате реконструкции, перепланировки (переустройства) и о прекращении в связи с этим прав на ранее существовавший объект, виндикация ранее существовавшей вещи может быть произведена только в случае, если истец докажет отсутствие (недействительность) основания внесения записи в ЕГРП.

             Объектом виндикации может быть только индивидуально-определенная вещь. Если в процессе реконструкции, перепланировки (переустройства) объект недвижимости изменился, очевидно, что возникло иное индивидуально-определенное имущество, для истребования которого оснований может и не иметься.

             Целью виндикационного иска является восстановление владения собственника, под которым следует понимать не только возвращение имущества в непосредственное обладание собственника, но и восстановление возможности собственника свободно и в любое время проявлять вовне свою волю в отношении этого имущества. То есть возобновление такого состояния, при котором собственник свободен в реализации своего имущественного интереса к принадлежащей ему вещи. Аналогично с тем, как вопрос о виндикации решается для реконструкции, перепланировки (переустройства), он должен решаться и в случае разделения объекта недвижимости. 
               Предпосылки удовлетворения виндикационного иска собственника объекта, существовавшего до разделения, об истребовании этого объекта могут возникнуть, если имеются основания для оспаривания зарегистрированных прав на объекты, возникшие в результате разделения, и восстановления в ЕГРП записи о праве на объект, существовавший до разделения. 
               Таким образом, следует констатировать: фактическое изменение объекта является мощным инструментом для обхода возможности истребовать имущество.

                Невозможность наложения обременений

                Когда обременение было наложено в отношении объекта, который уже был изменен, стоит констатировать, что указанное обременение в отношении нового объекта недействительно.

                Если на момент наложения обременения в отношении объекта недвижимости последний отсутствует как объект вещного права, это выступает основанием для признания невозможности распространения указанного обременения в отношении объекта, возникшего в результате реконструкции ранее существующего объекта.

                    Договор будет считаться незаключенным

                   Вывод о незаключенности договора в полной мере сообразуется с нормами гражданского законодательства РФ, согласно которым существенным условием договора является его предмет. Если на момент заключения договора объект фактически не существует, очевидно, что договор будет считаться незаключенным.

                    Так, по конкретному делу суд установил, что фактически истец заявил требование о регистрации договора купли-продажи квартиры, уже не существующей в результате переоборудования, перепланировки и перевода в нежилой фонд. В этом случае нижестоящие суды обоснованно исходили из того, что правовой режим спорного объекта недвижимости изменился, однако в договоре его предметом являлось жилое помещение. Следовательно, договор купли-продажи в силу статьи 554 ГК РФ является незаключенным.

 

4. ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

                  Задача  №1.

                  Предприятие государственной формы собственности (балансосодержатель) имеет излишки помещений, содержание которых негативно отражается на результатах его хозяйственной деятельности. Дайте возможные варианты решения этой проблемы с обоснованием.

             Если в задаче имеется в виду государственное унитарное предприятие, то имущество его является собственностью государства. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Следует учесть, что и на землю государственное (муниципальное) предприятие приобретает не право собственности, а право постоянного (бессрочного) пользования, либо пользуется землей на основании договора аренды, что не позволяет ему продавать земельные участки. То есть, здесь руководству предприятия необходимо обратиться к собственнику с целью произведения отчуждения имущества либо продажи его через объявление конкурса (собственности продажи государственного имущества).

             Еще меньше прав по распоряжению недвижимостью имеют государственные (муниципальные) учреждения поликлиники, больницы, школы, институты, инспекции, департаменты и пр. Имущество принадлежит им на вещном праве оперативного управления, которое не разрешает распорядиться недвижимостью даже с согласия собственника. Учреждение вправе просить собственника (уполномоченный им орган) произвести отчуждение (п.1 ст.298 ГК РФ). Таким образом, купить у учреждения недвижимость, принадлежащую ему на праве оперативного управления, нельзя. Земля также не может быть в собственности у государственного или муниципального учреждения, они приобретают право постоянного (бессрочного) пользования на землю, либо с ними заключается договор аренды. То есть, если предприятие государственной формы собственности, то следует обращаться к собственнику имущества для его продажи, если это возможно либо отчуждения.