Объекты недвижимости и их классификация. Недвижимость – категория финансовая, экономическая, юридическая

 

Наличие различных типов классификации  объектов недвижимости необходимо для  более тщательного анализа рынка  недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

4.2. УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРОЦЕССЕ ЭКСПЛУАТАЦИИ

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью  — это комплексный подход к  улучшению и поддержанию состояния  объекта, организация и прогнозирование  его развития.

Главная задача — получение  максимально возможного дохода от использования  объекта. В логической связке с основной находятся и другие задачи управления: повышение стоимости здания, приращение собственности за счет получаемых доходов  и защита капитала от инфляции. Управление недвижимостью подразумевает прежде всего такие действия, как сдача  в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией.

Если на Западе управление недвижимостью — высокоприбыльный бизнес, то в России об услугах по управлению недвижимостью заговорили лишь в начале 1990-х годов, когда  появился спрос на первоклассные  офисы. Бизнес по управлению офисной  недвижимостью в России молодой, однако, по мнению специалистов, у него есть все шансы стать весьма доходным. Структура цены на услуги профессиональных управляющих компаний, как правило, разделяется на плату за управление и операционные (эксплуатационные) расходы. По разным оценкам, плата за управление, например, составляет в  среднем 3-5% годовой арендной платы. Нетрудно догадаться, что доходы управляющих  напрямую зависят от ставки арендной платы.

Под управлением понимают все виды деятельности, связанные  с эксплуатацией здания и созданием  максимально комфортных условий  для его арендаторов, а также  извлечение прибыли от этого вида деятельности.

В стандартный перечень работ  по управлению (с позиций видов  деятельности) входят:

• сопровождение и контроль качества строительства объектов;

• техническая эксплуатация инженерных систем и помещений здания;

• уборка помещений и прилегающих территорий, включая паркинг;

• организация (reception);

• обеспечение охраны здания;

• организация питания;

• ведение бухгалтерии по эксплуатации здания;

• управление отношениями с арендаторами.

Главными функциями являются техническая эксплуатация и уборка здания, а также организация питания. Владелец может включить в список обязанностей управляющей компании и специфические поручения: доставку корреспонденции и курьерские услуги, услуги нотариальной конторы, организацию  и сопровождение различных мероприятий (презентаций, конференций, банкетов), управление складами (например, канцтоваров), садово-парковые работы, заказ легковых и грузовых такси, прачечные услуги, услуги горничных и т.д.

Многообразие объектов недвижимости, их взаимная связь друг с другом инженерными коммуникациями, единством  территории, принадлежностью одному собственнику и т.д. определяют наличие  разных уровней в управлении недвижимостью. Так, в рамках города могут быть выделены:

• управление отдельными объектами недвижимости;

• управление имущественными комплексами;

• управление территориально-имущественным комплексом города в целом.

На уровне отдельного объекта  критерием эффективности управления может считаться, например, максимизация доходов от объекта в течение  какого-либо периода.

На уровне имущественного комплекса необходимо обеспечить органическое сочетание в развитии отдельных  элементов комплекса.

На уровне города в круг задач управления недвижимостью  включаются:

• создание условий для деятельности организаций и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально-экономического целого;

• обеспечение развития отдельных территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом;

• формирование доходной части бюджета города и минимизация затрат по содержанию недвижимости;

• обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизации объема продукта, создаваемого на территории города) и одновременно решение социальных задач.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса собственника вся недвижимая собственность может  быть разделена на две группы:

• недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности — производственной, административной, учебной и пр. (операционная недвижимость);

• недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость).

 

 

 

3. НЕДВИЖИМОСТЬ – КАТЕГОРИЯ ФИНАНСОВАЯ, ЭКОНОМИЧЕСКАЯ, ЮРИДИЧЕСКАЯ

 

1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ

 

     Недвижимость как  экономическая категория представляет собой физический объект и право  собственности на него.

Понятие недвижимости как  экономической категории означает, что по поводу её функционирования возникает совокупность экономических  отношений, которые обусловлены  экономическими интересами.

Недвижимость является товаром  особого рода, на котором основывается вся хозяйственная деятельность общества. Недвижимость необходима физическому  лицу для удовлетворения своих потребностей, а именно реализации оборонительного  инстинкта (наличие дома, квартиры для  проживания). Основой деятельности юридического лица так же является недвижимость, как место нахождения, а так же как фактор производства (земля, здания, сооружения).

Объекты недвижимости обладают особой повышенной экономической ценностью, так как они предназначены  для длительного пользования  и не потребляются в процессе использования.

Недвижимость является основной составляющей национального достояния  любой страны, и на её долю в совокупности всех стран приходится более половины мирового богатства. Она служит главным  экономическим ресурсом России, которая  имеет огромные запасы энергетических ресурсов (уголь, нефть, газ), располагает  большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми и  должно стать источником процветания страны.

Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо  или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Объект недвижимости обладает рядом экономических особенностей: 

1.                Широкий диапазон ликвидности, т.е. возможности быстро и без потерь стоимости превратить недвижимость в деньги. Уровень ликвидности обратно пропорционален времени продажи.

2.                Многообразие комбинаций вещных прав собственности и распределения доходов. Одни элементы могут находиться в полной собственности, другие – в аренде, третьи – в залоге и т.д.

3.                Строгая регламентация совершения сделок с недвижимостью, которая предусматривает письменную форму и государственную регистрацию и др.

4.                Различие в налогообложении недвижимости, которое связано с качеством и местоположением земель, с льготами по налогообложению помещений и др.

Недвижимость – представляет собой объект долгосрочного инвестирования. Так как приобретение объекта  недвижимости по частям невозможно, поскольку  для вложения капитала в объект недвижимости необходимо значительная его величина. Кроме того, вложения в недвижимость – это затраты с достаточно длительным сроком окупаемости.

Исходя из вышеизложенного  следует, что недвижимость представляет собой общественно признанный товар, имеющий определенное назначение (производственное или не производственное), наделенный рядом экономических особенностей и способный удовлетворять потребности  физических и юридических лиц.

 

2. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ФИНАНСОВАЯ КАТЕГОРИЯ

           Рынок недвижимости, как и рынок жилья, является одним из секторов финансового  рынка, на котором рыночным товаром  является недвижимость.    

 

 

     Недвижимость  как  финансовая категория  является формой вложения капитала.

Наиболее существенное отличие  недвижимости состоит в том, что  она одновременно способна выступать  для разных лиц в разных экономических  качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы  его использовать, а можно и  для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

Недвижимое имущество  одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового  актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив, предназначенный  для личного или производственного  использования. (С известной долей  упрощения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц  и как товар и как капитал.)

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет  к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

           Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

• как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);

• как операционная недвижимость (в том числе для производственного  или личного потребления).

             Если недвижимость рассматривается с точки зрения ее использования как части активов предприятия, то очевидно, что на первый план выходят следующие вопросы.

• Какая недвижимость необходима предприятию для успешного осуществления  его деятельности?

• Где должна быть расположена  недвижимость предприятия?

• Насколько эффективно используется недвижимость с точки  зрения эффективности предприятия  в целом?

• Каков должен быть правовой статус используемых предприятием объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть разделены правомочия различных уровней управления и  подразделений по отношению к  недвижимости?

• Каким образом должно быть организовано управление недвижимостью?

             При выборе недвижимости как объекта инвестирования возникают иные вопросы.

• Следует ли предпочесть  инвестирование в недвижимость другим направлениям инвестиций?

• Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором как актив, который должен занимать место среди иных активов?

• Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?

              Ясно, что для ответа на эти вопросы необходимо понять, чем же отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные характеристики как источника дохода.

             Коротко говоря, эти характеристики могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от  недвижимости

Доход от недвижимости может  выступать в различных формах:

• в виде будущих потоков  денежной наличности;

• в виде возрастания  стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости;

• в виде дохода от будущей  продажи недвижимости.

2. Особенности доходов  от недвижимости

• Стабильность дохода.

В большинстве случаев  доход, который приносит недвижимость, выступает в норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочные  и долгосрочные — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая  стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль  — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг  гораздо более серьезное влияние  оказывают спекулятивные мотивы.