Модель оценки эффективности управления ПИФом на примере ЗПИФН «Вольные каменщики»

 

·  Компании, планирующие  провести реструктуризацию бизнеса  или выделение непрофильных активов  посредством выведения в закрытый ПИФ объектов недвижимости или ценных бумаг

 

·  Институциональные инвесторы (страховые компании, негосударственные  пенсионные фонды и инвестиционные фонды), имеющие «длинные деньги» - в  интересах диверсификации и повышения  доходности инвестиций

 

·  Государственные или  муниципальные структуры – в  целях аккумулирования бюджетных  средств и ресурсов с рынка  для финансирования крупных проектов

 

·  Физические лица - в интересах  получения доходов, использующие ЗПИФ как хорошую альтернативу долгосрочным банковским депозитам.

 

 

Заключение

 

Принятие в 2001 году Федерального закона «Об инвестиционных фондах»  создало благоприятные условия  для выхода на рынок нового института  коллективных инвестиций - закрытого  паевого инвестиционного фонда.

 

По сравнению с открытыми  и интервальными паевыми инвестиционными  фондами закрытые ПИФы имеют свою специфику:

 

·  Количество инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией  закрытого паевого инвестиционного  фонда, указывается в правилах доверительного управления этим паевым инвестиционным фондом. Количество инвестиционных паев, выдаваемых управляющими компаниями открытого  и интервального паевых инвестиционных фондов, не ограничено.

 

·  Отсутствие обязательства  управляющей компании (далее - УК) по погашению паев до прекращения фонда (за исключением случая, когда пайщик голосовал или не принимал участия  в голосовании по определенному  перечню вопросов общего собрания пайщиков). Как следствие, нет необходимости  поддерживать текущую ликвидность, что дает возможность осуществления  долгосрочных инвестиций.

 

·  Изменения и дополнения в правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом утверждаются общим собранием владельцев инвестиционных паев этого фонда.

 

·  Возможность ежегодной  выплаты дохода по паю (если это предусмотрено  правилами ЗПИФа).

 

·  По решению пайщиков фонд может быть досрочно прекращен.

 

·  В состав активов  закрытых паевых инвестиционных фондов могут входить недвижимое имущество  и имущественные права на недвижимое имущество.

 

·  В имущество ЗПИФа могут быть переданы не только денежные средства, но и иное имущество, предусмотренное Правилами доверительного управления фондом.

 

·  Инвестиционный пай  закрытого паевого инвестиционного  фонда удостоверяет право участвовать  в общем собрании владельцев инвестиционных паев.

 

Также тезисно вычленим преимущества ЗПИФ:

 

1.  Высокая доходность (по сравнению с банковскими  вкладами или депозитами) и достаточная  надежность.

 

2.  Инвестор (пайщик) является  собственником имущества фонда.  По сравнению с другими формами  инвестиций инвестор (пайщик) ЗПИФ  является собственником имущества  фонда. Он становится одним  из долевых собственников, имеющих  право на долю в имуществе,  составляющем ЗПИФ. Таким образом,  по сравнению, например, с акциями  в акционерном обществе или  долями в обществе с ограниченной  ответственностью, инвестор (пайщик) обладает  не только обязательственными  правами в отношении имущества  ЗПИФ, которые удостоверяются паем, но и имущественными правами.  А это свидетельствует о большей  юридической защищенности интересов  инвестора при инвестировании  денежных средств или иного  имущества в паевой инвестиционный  фонд.

 

3.  Особый налоговый  режим. Гарантируя более высокую  (по сравнению с остальными  способами инвестирования) степень  защиты имущественных прав пайщиков, закон устанавливает для ПИФов вообще, и для ЗПИФ - в частности, льготный режим налогообложения. Такая ситуация дает ЗПИФ большое преимущество перед иными организационно-правовыми формами ведения хозяйственной деятельности и/или осуществления инвестиционных вложений.

 

4.  Информационная открытость  и прозрачность деятельности. Законодательством  предусмотрена обязанность Управляющей  компании публиковать основные  финансовые результаты деятельности  по управлению активами ЗПИФ, что облегчает доступ к ней  всем заинтересованным лицам.

 

5.  Таким образом, управляющая  компания существенно помогает  с вопросами раскрытия информации, РR и продвижения проекта как такового. Специалисты УК очень подробно рассказывают потенциальным покупателям паев об инвестиционных процессах, об ожидаемой доходности, о существующих рисках и так далее. Также можно отметить, что и СМИ довольно заинтересованно следит за деятельностью российских ЗПИФов и неплохо освещает их работу в направлении развития данного рынка.

 

6.  Возможность получения  пайщиками регулярного промежуточного  дохода без уменьшения общего  количества паев. В виду того, что основной доход инвестора  (пайщика) закрытого ПИФа образуется только после прекращения фонда (после истечения срока функционирования фонда), Правилами доверительного управления фондом может быть предусмотрена возможность получения инвесторами (пайщиками) промежуточного инвестиционного дохода (аналогичного дивидендам в АО).

 

7.  Высокая ликвидность  недвижимого имущества, входящего  в состав ЗПИФ за счет вторичного  обращения паев. Недвижимость, переданная  в ЗПИФ, приобретает дополнительную  ликвидность благодаря возможности  реализации паев на вторичном  биржевом (ММВБ, РТС) рынке, или  с помощью внебиржевого обращения  паев.

 

8.  Если владелец паев  ЗПИФ (владелец недвижимости) захочет  получить кредит (даже небольшой), то он получает возможность  закладывать недвижимость по  частям путем залога паев, когда  как раньше было необходимо  закладывать все здание целиком.  Для вкладчика инвестиционным  объектом является не доля  в каком-либо одном объекте,  а пай Фонда, удостоверяющий  долевую собственность на часть  всех объектов, составляющих имущество  Фонда. Этот продукт более сбалансирован  по рискам и менее индивидуален, нежели доля участия в прямом  инвестировании.

 

9.  Прозрачный, нормативно  урегулированный, инфраструктурно контролируемый институт финансового рынка. Обслуживание ЗПИФ осуществляется независимыми друг от друга организациями (Управляющей компанией, спецдепозитарием, регистратором, аудитором, оценщиком). Система из четырех компаний, связанных с управлением фонда, обеспечивает надежность фонда как инвестиционного инструмента и позволяет максимально защитить интересы инвесторов.

 

10.  В имущество ЗПИФа могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость и права на недвижимое имущество. Закон устанавливает, что в доверительное управление открытым и интервальным паевыми фондами могут быть переданы лишь денежные средства, в то время как в закрытый паевой фонд может быть передано и иное имущество (в том числе недвижимое). Под недвижимым имуществом, которое может быть передано в закрытый паевой инвестиционный фонд, понимаются «находящиеся на территории Российской Федерации земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, за исключением недвижимого имущества, отчуждение которого запрещено законодательством Российской Федерации».

 

11.  Повышение доходности  инвестиционного портфеля недвижимости. При работе со строительной  компанией напрямую инвестор  несет риск, связанный с вложениями  в один проект. Средства же  ЗПИФ могут инвестироваться сразу  в несколько проектов, причем  проектов разных застройщиков, на  разных сегментах рынка (новостройки,  загородная недвижимость, офисы)  и в разных регионах. Когда  девелоперские риски диверсифицированы  таким образом, возможная неудача  одного проекта в меньшей степени  скажется на стоимости активов  фонда и, соответственно, на цене  пая.

 

12.  ЗПИФ – способ  привлечения «длинных» денег  от частного инвестора. Устойчивый  и продолжительный рост стоимости  того или иного актива всегда  привлекает к нему внимание  инвесторов. В последнее время  объектом такого пристального  внимания стал рынок недвижимости.

 

ЗПИФы недвижимости в нужный момент оказались на стыке интересов двух сторон, строителей и инвесторов. Строительные компании, как правило, нуждаются в "длинных" деньгах от сторонних инвесторов, так как собственных средств для реализации крупных проектов часто не хватает.

С точки зрения инвесторов покупка паев ЗПИФН привлекательна тем, что покупка паев ЗПИФН делают инвестиции в недвижимость доступными даже для непрофессиональных розничных  инвесторов, заметно расширяют перечень возможных направлений для вложения средств, не уступают по показателям  доходности прямым инвестициям в  объекты недвижимости.

 

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом «Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства  для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном  порядке разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной  декларации. В ЗПИФах же таких ограничений нет – привлечение инвестиций начинается после регистрации правил Доверительного управления Паевым инвестиционным фондом.

 

В основном строительные компании используют такие способы привлечения  средств, как кредиты, выдача векселей и выпуск облигаций. Однако строительство  за счет заемного и долгового финансирования - процесс достаточно дорогостоящий, что, в конечном счете, отображается на стоимости того или иного объекта  недвижимости.

 

Поэтому более дешевым  и от того перспективным является не заемное и долговое финансирование, а долевое, например, при помощи ЗПИФ.

 

13.  ЗПИФ - известный финансовый  инструмент для зарубежных инвесторов - потенциальных инвесторов в  сфере

 

Однако, декларируя достоинства  ЗПИФН, управляющие компании часто  забывают о недостатках. Эксперты компании Jones Lang La Salle утверждают, что если размер фонда небольшой, то большие затраты на управляющую компанию могут значительно повлиять на доходность такого фонда. Что мы и видимо в рассматриваемом нами ЗПИФН «Вольные каменщики», который значительно проигрывает одному из двенадцати ПИФов УК из Красноярска. Кроме того, как считают в компании Astera, брокерские издержки, которые несут на себе ЗПИФН, также снижают доходность фонда.

 

Помимо этого, - продолжают эксперты из компании Jones Lang La Salle, - минимальный размер пая все равно может быть достаточно большим.

 

И на самом деле это так. Например, в компании "Финам менеджмент" минимальная сумма инвестирования в фонд недвижимости составляет 500 тыс. руб. Не стоит забывать о вознаграждении управляющей компании порядка 1,5% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Но на этом расходы по обслуживанию инвестиций не заканчиваются. Размер вознаграждения остальным участникам управления - специализированного депозитария (юридическое лицо, которое занимается учетом и хранением имущества ПИФа), регистратора (юридическое лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев) и аудитора фонда - с учетом НДС составит порядка 0,5% от среднегодовой стоимости активов фонда. В компании "Максвелл Капитал" минимальная стоимость пая составляет 300 тыс. руб. Вознаграждение УК составит порядка 2% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда, а вознаграждение остальным участникам управления составит порядка 1,5% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Среди прочих недостатков аналитики компании Jones Lang La Salle отмечают недостаточный контроль над вложенными средствами. В целом же, как отмечают эксперты компании Astera, "хотя ЗПИФН могут представлять интерес для людей, пытающихся воспользоваться неэффективностью ценообразования, комиссионные и ликвидность, связанные с ЗПИФН, делают их менее эффективными".

 

Еще одно обстоятельство, которое  делает ЗПИФН менее привлекательным  инструментом инвестирования, - это  риски. По идее УК обязана предупредить потенциального пайщика о тех  рисках, которым будет подвержен  его капитал. "Как правило, - отмечает вице-президент УК Арсагера А.Поляков, - среди них выделяют страновой риск, валютный риск, риск снижения общего уровня цен на недвижимость, риск потери ликвидности объекта и некоторые другие". Но при этом, как отмечает управляющий директор УК "Финам Менеджмент" С.Хестанов, "самый главный риск ЗПИФН - его непрозрачность. Пайщикам можно посоветовать покупать паи только тех ЗПИФН, чьи активы или управляющие им хорошо знакомы".

 

А вот эксперты компании Astera выделяют целый ряд рисков, которым подвержены средства пайщиков: "Это и способность менеджеров действовать в соответствии с требованиями инвестиционных фондов, управлять портфелем в те моменты, когда ценные бумаги погашены либо проданы, когда рынок находится в суматохе, а ожидания инвесторов относительно фондов и своих инвестиций постоянно меняются"[28].

 

Как видим, ЗПИФН для России все же новый инструмент инвестирования, поэтому еще не до конца проработана  законодательная база, принципы работы УК и не решен самый главный  вопрос - где взять профессионалов, которые будут управлять столь быстро появляющимися на рынке ЗПИФН? Поэтому на сегодняшний день ЗПИФН остаются выгодным инструментом инвестирования лишь для профессиональных игроков финансового рынка.