Международные стандарты оценки недвижимости

 

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется в следующей последовательности.

1. Рассмотрим характеристики объектов-аналогов. Как видно из таблицы 2.4, цена объекта оценки должна находиться между ценами объектов-аналогов 1 и 2, поскольку по площади они идентичны оцениваемому объекту. Однако у объекта-аналога 1 есть офис и парковка, а у объекта-аналога 2 их нет.

2. Определяем поправку на наличие  офиса и парковки. Для этого  сравниваем объекты-аналоги 1 и 2 по их стоимости сделки (Ссд1 и Ссд2):

Коф+парк = Ссд1 – Ссд2 = 16 000-13 950 =  2 050 тыс.руб.

3. Определяем поправку на наличие офиса путем сравнения объектов-аналогов 3 и  4:

Коф = 13 300-12 800 = 500 тыс. руб.

4. Определяем поправку на наличие парковки и благоустроенной территории:

Коф+парк – Коф =  2 050 – 500 = 1 550 тыс.руб.

5. Определяем  стоимость оцениваемого объекта  недвижимости с учетом поправок на наличие офиса и парковки. Поскольку элемент объекта-аналога 1 превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте (у объекта аналога 1 есть парковка, а у оцениваемого объекта парковка отсутствует), то делается минусовая корректировка:

Сн(оф+парк) = Ссд1 – Кпарк = 16 000 – 1 550 = 14 450 тыс.руб.

6. Поскольку в районе  А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 %  дешевле, чем в других районах, то скорректируем стоимость оцениваемого объекта недвижимости на местоположение (в районе Б, где находится оцениваемый объект, он будет продаваться на 5 % дороже, а, соответственно, его стоимость также будет на 5 % дороже):

Сн(мест) = 14 450 · 1,05 = 15 172 тыс. руб.

7. Поскольку годовой рост  стоимости объектов данного вида  недвижимости за период 10 лет составит 65 % (согласно общим условиям задачи, отраженным в  п. 2.2.1), то сделаем корректировку на время.

Среднегодовая динамика роста стоимости – 6,5 % (65 /10). Соответственно, за полгода (6 месяцев) цена продажи недвижимости данного вида вырастит на 3,25 %. Поскольку рост цены прогнозируется равномерным, то скорректированная на время (окончательная) стоимость  оцениваемого объекта недвижимости составит:

Сн = 15 172 · 1,0325 = 15 665 тыс. руб.

Таким образом, стоимость недвижимости, определенная сравнительным подходом, достаточно близка к цене предложения (по условиям задачи составляет 14 850 тыс.руб.), но на 815 тыс. руб. больше ее.

 

2.2 Решения сквозной расчетной  задачи в части определения  стоимости объекта недвижимости  затратным подходом

 

Определить стоимость складского комплекса затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстановительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстановительная стоимость 1 м3 здания данного типа (материального склада) и удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют следующие значения.

 

1. Определение восстановительной  стоимости оцениваемого объекта (складского комплекса).

1.1. Определяем объем здания  складского комплекса:

Vзд = 495 × 6,5 = 3 217 м3.

1.2 Определяем стоимость  нового строительства складского  комплекса как его полную восстановительную стоимость по сборнику УПВС.

1.2.1. Определяем величину  восстановительной стоимости в  ценах 1969 года.

Свосст1969 = V × C

= 3 217 × 19,3  =  62 088 руб.

 

1.2.2. Определяем величину  восстановительной стоимости в ценах1984 года. Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года К69-84 для данного вида объектов недвижимости составляет: = 1,19. Тогда: 

Свосст1984 = Свосст1969 × К69-84 = 62 088× 1,19 = 73 885 руб.

 

1.2.3. Определяем величину  восстановительной стоимости в  ценах 2010 года. Согласно данным компании  КО-ИНВЕСТ коэффициент перехода  от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года К84-010 для данного вида объектов недвижимости составляет 69,74. Тогда:

 Свосст2010 = Свосст2010 × К84-010 = 73 85 × 69,74 = 5 153 тыс. руб.

 

1.2.4. Определяем величину  восстановительной стоимости с  учетом коэффициентов косвенных издержек (Ккизд), прибыли предпринимателя (Кпр), и налога на добавленную стоимость (Кндс).

Согласно условиям задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным методом, косвенные издержки составляют 20  % от восстановительной стоимости, значение норматива прибыли предпринимателя принимаются равным 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость составляет 18 %. Тогда:

Ккизд = 1,2; Кпр = 1,25; Кндс = 1,18.

Свосст = 5153*1,2*1,25*1,18= 9 121 тыс. руб.

 

2. Определение износа.

2.1. Определение физического  износа. Для определения физического  износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС. Полученные данные сводим в таблицу 2.5

Таблица  2.5

Наименование элементов здания	Удельный вес конструктивного элемента здания (выбирается из таблицы  4.1.3.4 для здания объемом до 5000 м3   (т.к. наше здание – 3 250 м3)	Физический износ конструктивного элемента здания, % (из таблицы  4.1.3.6)	Средневзвешенное значение физического износа конструктивного элемента здания,  %
1. Фундаменты	28	40	11,2 (40 · 28/100)
2. Стены	15	30	4,5
3. Перекрытия.	16	20	3,2
4. Крыши	4	30	1,2
5. Полы	23	40	9,2
6. Проемы	4	20	0,8
7. Отделочные работы	2	20	0,4
8. Санитарно-технические  и электротехнические работы	7	40	2,8
9. Прочие работы	1	30	0,3
Итого	100		33,6
Физический износ здания, %			33,6

 

3. Определение функционального  износа.

Функциональный износ определяется устранимыми функциональными недостатками (т.е. устранимым функциональным износом). Определение функционального износа  осуществляется табличным способом (таблица 2.6).

 

Таблица 2.6

Мероприятия по устранению функциональных недостатков здания	Сумма затрат на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения), тыс. руб.	Сумма затрат на добавление необходимых элементов при строительстве здания в прошлом (стоимость восстановления), тыс. руб.	Устранимый функциональный износ, тыс. руб.
1. Установить систему  кондиционирования	251	230	21
2. Установить охранную систему видеонаблюдения	140	130	10
3. Установить систему  противопожарной сигнализации и пожаротушения	555	530	25
4. Оборудовать офисное помещение	242	225	17
Итого	1188	1115	73
Устранимый функциональный износ),   %			73 / 9 121 · 100 = = 0,800 %

 

Нахождение данного объекта недвижимости в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса, т.е.  имеемые экономико-социальные показатели  не оказывают негативного влияния на стоимость данного объекта. Соответственно можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю.

4. Определение накопленного  износа.

Накопленный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа:

Снак =  Сфиз + Сфукц + Свнеш  =  33,6  + 0,800 = 34,4 %.

5. Определяем стоимость  земельного участка как произведение  площади земельного участка 

Сзем =  615 · 3 700 = 2 275 тыс. руб.

6. Определяем рыночную  стоимость складского комплекса затратным подходом:

Сзат = Свосст – (Свосст ·  Снак / 100) + Сзем = 9121 – ( 9121*34,4/100) + 2 275 =

= 8 258 тыс.руб.

 

2.3. Условия сквозной расчетной  задачи в части согласования частных результатов оценки доходным, сравнительным и затратным способами (определение согласованной (окончательной) стоимости объекта недвижимости).

 

При оценке использованы все три подхода к оценке объекта недвижимости. Поскольку имеются три возможных величины стоимости объекта оценки (частных результатов оценки), то для определения его корректной цены каждому из подходов необходимо придать весовой коэффициент и определить согласованную стоимость объекта. Результаты согласования приводятся в таблице 2.7 в следующей форме.

Таблица 2.7

Подход к оценке	Стоимость, тыс. руб.	Вес, % (согласно условиям задачи)	Значения стоимости с учетом веса, тыс. руб.
Доходный («в будущее»)	11 797	35	4 129
Сравнительный («настоящее»)	15 665	50	7 832
Затратный («в прошлом»)	8 258	15	1 239
Итого (согласованная стоимость объекта недвижимости)		100	13 200

 

Таким образом, окончательная (согласованная) стоимость складского комплекса составляет 13 200 тыс. руб.

 

Список литературы

международный стандарт оценка недвижимость

1. Леви А.Б. О правовой  природе норм Международных стандартов оценки имущества// Вопросы оценки. - 2001'4.

2. Логинов Н.П. К вопросу  об оценке недвижимости в России // ЭКО. - 2002'9.

3. Оценка недвижимости / Под. ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2004.

4. Оценочная деятельность  в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. - М.: ИКЦ «МарТ», 2003.

5. Оценочная деятельность. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Соловьев М.М. - М.: ГУВШЭ, 2002.

6. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под. ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 1999.

7. Методические указания  по выполнению контрольной работы (реферата) для студентов, обучающихся  по специальности 080502.65 "Экономика  и управление на предприятии (СКС)" , Санкт-Петербург 2010г.

 

Размещено на www.allbest.

 

 

 

Санкт-Петербург

2013г.