Международные стандарты оценки недвижимости

 

Поскольку доход от сдачи в аренду является не стабильным по годам прогнозного периода, то для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом выбирается метод дисконтированных денежных потоков с применением техники ДДП-анализа. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием техники ДДП-анализа рассмотрим на условном примере при следующих исходных данных (таблица 1).

Таблица 2

Расчетные показатели	Значение  показателя
1. Площадь оцениваемого помещения, м2	495
2. Доля неиспользуемой площади, %
для первого года	5
для второго года	3
для третьего года	1
в последующие годы – полная загрузка	0
3. Ставка аренды за месяц в первый год прогнозного периода, тыс. руб./ м2	320
4. Рост арендной платы в год, %	10
5. Доля потерь  при сборе платежей, ежегодно, %	3
6. Расходы на управление, % в год от ДВД	5
7. Прочие операционные расходы, % в год от ДВД	10
8.  Капитальные вложения, % в год от ЧОД	20
9. Стоимость приобретения объекта, тыс. руб.	14850
10. Стоимость перепродажи объекта, тыс. руб.	17150
11. Ипотечный кредит, % от стоимости приобретения	30
12. Ставка банковского процента  по ипотечному кредиту, %	10
13. Премия за  риск вложения  в недвижимость, %	6
14. Премия за риск ликвидности, %	6
15. Премия за риск инвестиционного  менеджмента, %	5

 

Расчет производится в следующей последовательности.

1. Определяем ДВД и  ЧОД от использования объекта  недвижимости в прогнозном периоде.

 

 

Таблица 2.1

Расчетные показатели		Значение  показателя
		Годы прогнозного периода, год
		1	2	3	4			5
Исходная информация по объекту оценки
1. Площадь оцениваемого объекта, м2	495
2. Доля неиспользуемой площади, %	5		3	1		0	0
3. Ставка аренды за месяц, тыс. руб./ м2	320		352 320+ 320× × 0,10	387,2 352+ 352× × 0,10		425,9 387,2 +  + 387,2 × 0,10	468,5 425,9+  + 425,9× × 0,10
4. Доля потерь  при сборе платежей, %	3		3	3		3	3
Расчетные показатели по объектам оценки
5. Потенциальный валовой доход за год, ПВД, тыс. руб. (стр. 1 × стр. 3 × × 12 мес.)	1900		2090	2300		2530	2783
6. Неиспользуемая площадь, м2  (стр. 1 × стр. 2/100)	24,75		14,85	4,95		0	0
7. Потерянный доход, тыс.руб.   ((стр. 6 × стр. 3 × 12 мес.) +    + (стр. 5 × стр. 4/100))	152		125	92		76	83
8. Действительный валовой доход, ДВД, тыс. руб. (стр. 5 – стр. 7)	1748		1965	2208		2454	2700
9. Операционные расходы (ОР), в том числе:	262		294	331		368	405
управленческие расходы,     5 % от ДВД,  (0,05 · стр. 8)	87		98	110		123	135
прочие операционные расходы, 10 % от ДВД,               (0,1 · стр.8)	175		196	221		245	270
10. Чистый операционный  доход объекта недвижимости, ЧОД         (стр. 8 – стр. 9)	1486		1671	1877		2086	2295

2. Поскольку для приобретения  объекта недвижимости предлагается  взять ипотечный кредит, то необходимо  определить стоимость обслуживания  долга и остаточную плату за  кредит ОПК (остаток долга)  на  год окончания прогнозного периода (перепродажи оцениваемого объекта).

 

2.1. Определяем  сумму кредита  ИК как произведение процента  от стоимости приобретения оцениваемого объекта недвижимости, определяющего размер кредита (70 %) и стоимости приобретения объекта Спр:

ИК = 0, 3 · Спр = 0,3 · 14850 =  4 455 тыс. руб.  

2.2. Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и банковской ставки:

ЕПЛ = ИК · /PМТ/

= ИК ·  /колонка № 6/ ,

где /PМТ/ – фактор текущей стоимости периодического взноса на погашение кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N.

Тогда:

ЕПЛ =  4 455 · 0,1075 =  47,89 тыс. руб.

2.2. Определяем годовые  расходы по обслуживанию долга:

РОД = ЕПЛ · 12  = 47,89  · 12  =  575 тыс. руб.

2.3. Определяем остаток платежей по кредиту ОПК(5) на конец прогнозного периода (5 лет).

ОПК(5) = ЕПЛ ·  /PVA/

= ЕПЛ  · /колонка № 5/ ,

где /PVA/ – фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, который отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом  (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи)     (N – n).

Тогда:

ОПК(5) =  = 47,89 ·  75,67116 = 3 624 тыс. руб.

3. Определим денежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 1.2).

 

 

 

 

 

Таблица 2.2

Денежные потоки, тыс.руб.	Значение  показателя
	Прогнозный период, тыс.руб. /год
	Годы
	1	2		3	4	5
1. Действительный валовой доход (ДВД)	1748	1965		2208	2454	2700
2. Операционные расходы	262	294		331	368	405
3. Чистый операционный  доход (ЧОД)  (стр.1 – стр.2)	1486	1671		1877	2086	2295
4. Капитальные вложения, 15 % от ЧОД   (0,15 · стр.3)	297	334	375		417	459
5. Обслуживание кредита	575	575	575		575	575
Денежный поток               до уплаты налогов (стр. 3 – стр. 4 – стр. 5)	614	762	927		1094	1261

 

4. Определение  ставки дисконтирования.

Для расчета ставки дисконтирования используем метод кумулятивного построения. Безрисковая ставка выбрана по ставке рефинансирования Центрального банка. В настоящее время она составляет 8,25 %.  Расчет ставки премии за риски инвестирования в объект недвижимости осуществляется в табличной форме (таблица 2.3).

Таблица 2.3

Вид и наименование риска	Степень риска, баллы
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)		1
Ликвидности								1
Неполучение арендных платежей							1
Неэффективный менеджмент						1
Криминогенные факторы				1
Финансовые проверки									1
Неправильное оформление аренды							1
Количество наблюдений	0	1	0	1	0	1	2	1	1	0
Взвешенный итог	0	2	0	4	0	5	14	8	9	0
Сумма	43
Количество факторов	7
Средневзвешенное значение балла	6,14
Величина ставки за риск (1 балл = 1%)	6,14 = 6,1%

Соответственно, ставка дисконтирования составит: R = 8,25%+6,1% =14,35 %

5. Определяем текущую стоимость  реверсии:

Срев. = (Сперепр – ОПК(5)) / (1 + R)5  = (17 150 – 3 624) / (1 + 0,1435)5  =

= 8 772 тыс. руб.

6. Определяем  рыночную стоимость склада Сн как сумму годовых дисконтированных денежных потоков за прогнозный период и стоимости реверсии: 

Сн =  614 / (1 + 0,1435)1  + 762 / (1 + 0,1435)2 + 927 / (1 + 0,1435)3 +

+  1094 / (1 + 0,1435)4  + 1261 / (1 + 0,1435)5  + 8 772 =  537+583+620+640+645+8 772 = 11 797 тыс. руб.

Таким образом, вследствие необходимости в ипотечном кредите для реализации данного инвестиционного проекта цена спроса, выраженная стоимостью недвижимости  Сн (инвестиционной стоимостью) и определенная доходным подходом, является более низкой, чем цена предложения, выраженная предполагаемой стоимостью приобретения объекта недвижимости Спр (11 797  тыс. руб. << 14850 тыс. руб.), что делает процесс инвестирования в данный объект недвижимости невыгодным.

 

 

2.1 Решения сквозной расчетной  задачи в части определения  стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

 

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом. Согласно условиям задачи,  площадь оцениваемого объекта составляет 495 м2, а характеристики условных объектов-аналогов представлены в таблице 3.2.5

 

Таблица 2.4

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

515

есть

есть

16000

515

нет

нет

13 950

425

есть

есть

13300

425

нет

есть

12800