Международные стандарты оценки недвижимости

Конституция FVSC (даты основания и реорганизаций, наименование, цели, руководящие и исполнительные органы, механизмы участия и взаимодействия, общее собрание, председатель и секретарь, финансовое обеспечение, политика и процедуры). Международные стандарты оценки (цели и области действия, организационная структура документа в целом, формат -- типовая внутренняя структура стандартов, приложений и руководств, этапы развития).

Так, общая структура документа "International Valuation Standards 2000" имеет следующий вид.

1. Введение

2 Общие концепции и принципы

3. Кодекс поведения

4. Типы собственности

5. Типы оценок

6. Стандарты: International Valuation Standards: IVS1 и IVS2

7. Приложения: International Valuation Applications: IVA1 и IVA2

8. Руководства (Guidance Notes)

9. Комментарии

10. Словарь терминов.

Формат (типовая структура) основных стандартов и руководств включает девять унифицированных позиций:

1) введение;

2) область действия (связь  с другими материалами и областями  действия других стандартов оценки);

3) основные определения;

4) связь со стандартами  бухгалтерского учета;

5) основные положения (разъяснения) данного стандарта;

6) дискуссионные аспекты;

7) предостережения;

8) отклонения от стандартов;

9) дата введения документа  в действие.

II. Основные концепции и принципы оценки (General Valuation Concepts and Principles).

Введение (о фундаментальной общности проблем оценки в различных странах).

Понятия земли и собственности, а также оценивания и профессии оценщика.

Понятия недвижимости и прав на недвижимость, движимого и недвижимого имущества, различных типов активов, амортизации.

Цена, стоимость, рынок и оценивание, рыночная стоимость, стоимости восстановительная и замещения.

Рыночная стоимость.

Принцип наилучшего использования ("...наиболее вероятное использование для объекта из тех, которые физически возможны, юридически разрешены, обоснованы, финансово осуществимы и приводят к наивысшей оценке объекта").

Полезность (назначение и эффективность использования).

Другие важные концепции (в частности, варианты толкования рыночной стоимости, остаточной стоимости замещения).

Методы оценки.

III. Кодекс поведения (Code of Conduct).

Вводное замечание.

Области действия кодекса (в том числе статус оценивания по стандартам IVSC, связь с законодательной базой).

Определения.

Вопросы этики: взаимодействия с коллегами и специалистами из других областей, конфликт интересов, конфиденциальность в работе, независимость, компетенция, предостережения, доклад об оценке.

IV. Типы оцениваемой собственности (Property Types).

Вводные замечания.

Недвижимость: термины и толкования, типы объектов недвижимости, права и ограничения, сервитуты, доли, особенности оценки, основные методы оценки.

Движимая собственность: термины и толкования, типы объектов, улучшения, оборудование, оборотный капитал, нематериальные активы, особенности оценки и методы оценки.

Бизнес: коммерческая деятельность, действующее предприятие, юридические лица, сложные структуры, инвестиционный бизнес, особенности оценки и методы оценки.

Финансовые интересы: виды финансовых интересов при различном партнерстве, инвестиции в недвижимость и ценные бумаги, связь со стандартами финансовой деятельности, особенности оценки.

V. Международные стандарты оценки IVSC (International Valuation Standards).

Этот раздел трансформирует основные концепции и принципы предыдущего раздела в ином разрезе -- применительно к более конкретизированным ситуациям, объектам и операциям. Он включает введение и следующие два основных стандарта IVS1 и IVS2.

Введение в Международные стандарты: рыночная и нерыночная базы оценки, рынки, цена, стоимость и оценка.

IVS1 -- "Базис оценки -- рыночная  стоимость": дается детальный  анализ рыночной оценки объекта  оценивания как ведущего базиса  оценочной деятельности.

IVS2 -- "Базисы оценки -- другие, чем рыночная стоимость": рассматриваются  нерыночные типы оценок, в том числе, оценка при сохранении направления использования, оценка при ограничениях рыночного оборота, специализированная оценка, износ и старение, переоценка и др.

VI. Приложения к Международным  стандартам (International Valuation Applications).

IVA1 -- "Оценка для финансовой  отчетности" (Valuation for Financial Reporting). В  организационном плане это, возможно, ключевое звено в составе стандартов  оценки. Его назначение -- помочь  оценщику недвижимости в собственных  действиях и во взаимодействиях в этой специфической, сложной и хорошо формализованной работе смежных профессионалов с финансовой документацией.

IVA2 -- "Оценка для кредитных целей" (Valuation for Lending Purposes). Выделение стандарта оценки имущества для тех операций, где оно выступает в качестве стоимостного гаранта их надежности, объясняется исключительно высокой рыночной востребованностью данного класса операций.

VII. Руководящие указания (Guidance Notes GN1--GN8).

Этот раздел Международных стандартов сформирован как последовательное развитие ранее действовавших приложений к Международным стандартам APG1--APG3. В настоящее время он включает следующие руководства:

GN1 "Недвижимость",

GN2 "Оценка арендных  прав",

GN3 "Оценка машин и  оборудования",

GN4 "Нематериальные активы",

GN5 "Действующее предприятие",

GN6 "Оценка бизнеса",

GN7 "Опасные и ядовитые  вещества в оценивании",

GN8 "Остаточная стоимость  замещения".

В частности, руководство GN5 (до 2000 г. известное под индексом APG1) разъясняет особенности оценки действующего предприятия (как действующего производственного объекта) в соотношении с базисами рыночной стоимости и нерыночных методов.

Руководство GN7 (до 2000 г. известное под индексом APG2) предназначено помочь оценщику разобраться в мере влияния вредных и отравляющих веществ (строительных и отделочных материалов, компонентов окружающей среды) на стоимостную оценку рассматриваемого им объекта недвижимости.

В руководстве GN3 (ранее известном под индексом APG3) специальное внимание уделяется ситуациям оценки, не связанным с традиционной оценкой для целей бухгалтерского учета и подобных финансовых документов. Рассматриваются особенности состава предприятий как имущественных комплексов, включающих различные сочетания объектов недвижимости (земельных участков и зданий), машин и технологического оборудования, объектов производственной инфраструктуры.

Кроме того, IVSC включают: комментарии, словарь терминов и схему взаимодействий с международными финансовыми стандартами (International Accounting Standards).

Европейское сотрудничество оценщиков ведет свою современную историю с конца 1970-х гг., начиная с организации Европейской группы оценщиков основных фондов -- TEGoVOFA (1977). Во второй половине 1990-х гг. после слияния с аналогичной организацией оценщиков EUROVAL была основана Европейская группа ассоциаций оценщиков TEGoVA.

Ниже приводится содержание Европейских стандартов оценки Approved European Property Valuation Standards. TEGoVA. как утвержденной базы согласованной оценочной деятельности профессиональных специалистов в странах Европейского союза и других членов Европейской ассоциации оценщиков.

1. Введение

2. Вопросы соответствий

2.01. Международные стандарты (TEGoVA и IVSC)

2.02. Директивы Европейского  союза и национальные законодательство и практика

2.03. Отклонения от Европейских  стандартов

3. Оценщик активов

3.01. Европейская аккредитация, взаимное признание, местное законодательство  и лицензирование

3.02. Оценщик активов: определение, квалификация и отношения с  клиентом

3.03. Отношения оценщика  активов с аудитором

3.04. Условия соглашения

4. Основы (базисы) оценки

4.01. Принципы оценки и  представления ее результатов

4.02. Назначение оценки  и универсальная база оценки

4.03. Рыночная стоимость

4.04. Рыночная стоимость  без учета альтернатив использования

4.05. Рыночная стоимость  с учетом альтернатив использования

4.06. Отрицательная стоимость

4.07. Остаточная восстановительная  стоимость

5. Оценка специальной  недвижимости

5.01. Оценка на основе  показателей бизнеса -- коммерческая  недвижимость

5.02. Активы с уменьшающейся стоимостью -- истощимая недвижимость

5.03. Заводы, станки и оборудование

5.04. Имущество общественного  сектора

6. Специальные факторы, влияющие  на оценку недвижимости

6.01. Влияние окружающей  среды -- токсичность и вредность

6.02. Поврежденная недвижимость

6.03. Незавершенное строительство

6.04. Неиспользуемое оборудование  и станки, оцениваемые вместе  со зданием

7. Оценка для специальных  целей

7.01. Оценка для финансовой  отчетности

7.02. Оценка для ипотечного  кредитования

7.03. Инвестиции -- страховые компании и пенсионные фонды

7.04. Компании по развитию  недвижимости

7.05. Оценка бизнеса

7.06. Совместные предприятия  и товарищества с ограниченной  ответственностью

7.07. Международная недвижимость (объекты, расположенные в разных  странах)

8. Оценка на основе нерыночных показателей

8.01. Концепция ценности -- инвестиционная стоимость

8.02. Восстановительная стоимость  и стоимость замещения

8.03. Стоимость в использовании

8.04. Стоимость при вынужденной  продаже

8.05.Оценка на основе  производственного потенциала (исключая нематериальные активы)

8.06. Прогнозы

8.07. Ретроспективная оценка

8.08. Ревизии оценок

9. Сертификат оценки (отчет)

9.01. Принципы представления  результатов оценки

9.02. Публикации и ответственность

10. Специфика законодательств отдельных стран.

10.01. Вводные замечания

10.02. Германское законодательство  по оценке в областях ипотеки  и инвестиций

10.03. Испанские методы  оценки

10.04. Британские методы  оценки

11. Руководящие материалы  и приложения

11.01. Ключевые термины  и определения

11.02. Европейский кодекс  измерения

11.03. Европейский кодекс  поведения (этики)

11.04. Модель условий соглашения  об оценке

11.05--07. Контрольный список  вопросов, методы и стандарты  оценки, отчет о проведенной работе  и результате оценки.

Подчеркнем, что приведенные международные и европейские стандарты не провозглашаются раз и навсегда зафиксированными документами унификации. Один из принципов международной (да и любой иной обдуманной) стандартизации -- следовать актуальным требованиям развивающегося делового мира и процессов глобализации. Поэтому с известной регулярностью идет корректировка и развитие отдельных стандартов, дополнение их новыми документами. Так, в частности, через два года после выхода в свет первых Международных стандартов оценки МСО-1--МСО-4 появились приложения и руководства APG1--3. На период 2000--2003 гг. запланировано дальнейшее достаточно детальное развитие системы стандартов IVSC (исходная структура которой как раз рассмотрена выше).

 

Заключение

 

В трудах современных исследователей неоднократно отмечается, что Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. При этом существует общее понимание того, что Международные стандарты оценки должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий знаменатель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих от политических границ.

Суммируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что, с одной стороны, Международные стандарты оценки представляют собой в большей части своих положений свод единообразных правил проведения оценки имущества, но, с другой стороны, некоторые положения Международных стандартов оценки могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика

 

Расчетная часть

2. Решения сквозной расчетной  задачи в части определения  стоимости объекта недвижимости доходным подходом.