Методы оценки собственности объектов недвижимости

 

 

 

 

Сделаем расчет для определения размера арендной площади:

Размер арендной площади = общая площадь * отношение арендной площади к общей.

1. Рап1 = 4000 * 0,89 = 3560

2. Рап2 = 3300 * 0,89 = 2937

3. Рап3 = 3400 * 0,88 = 2992

4. Рап4 = 2900 * 0,94 = 2726

5. Рап5 = 3800 * 0,93 = 3420

6. Объект сравнения = 3600 * 0,92 = 3312

Сделаем расчет для определения цены за 1 м2 арендной площади, руб.

Цена за 1м2арендной площади = Цена продаж / размер арендной площади (руб.)

1. Цап1 = 490000 / 3560= 137,64 руб.

2. Цап2 = 410000 / 2937 = 139,60 руб.

3. Цап3 = 440000 / 2992 = 147,06 руб.

4. Цап4 = 410000 / 2726 = 150,40 руб.

5. Цап5 = 450000 / 3420 = 131,58 руб.

Все здания проданы при рыночном финансировании и в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется. В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м2 арендной площади.

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта - 137,64 руб.

 

 

 

 

 

Таблица 5

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вверх
Коэффициент использования	вверх
Местоположение	не требуется
Общая корректировка	вверх

 

 

Корректировки отношение арендной площади к общей и коэффициент использования увеличивают стоимость.

Вывод: Единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 137,64 руб.

Рассмотрим 2-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 2-го объекта - 139,60 руб.

Таблица 6

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 2-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вверх
Коэффициент использования	вверх
Средняя рента за 1 м2	вверх
Местоположение	вниз
Общая корректировка	вверх

 

 

Вывод: Единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 139,60 руб.

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 3-го объекта - 147,06 руб.

 

Таблица 7

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 3-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вверх
Местоположение	не требуется
Затраты на эскплуатацию	вниз
Общая корректировка	вниз

 

 

Вывод: Единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 147,06 руб.

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта - 150,40 руб.

Таблица 8

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Коэффициент использования	вниз
Местоположение	вниз
Общая корректировка	вниз

 

 

Вывод: Единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 150,40 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта - 131,58 руб.

Таблица 9

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Местоположение	вверх
Общая корректировка	вверх

 

 

Вывод: Единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 131,58 руб.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок цен продаж объектов сравнения таблица 10.

 

Таблица 10

Анализ полученных данных

Номер объекта	Корректировка	Цена продажи, руб.
4	вниз	150,40
3	вниз	147,06
2	вверх	139,60
1	вверх	137,64
5	вверх	131,58

 

 

Вывод: Рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 139,60 руб. до 147,06 руб. за 1 м2 арендной площади. Так как для 3-го объекта было выполнено меньшее количество корректировок, то ему можно придать больший вес.

Находим средний показатель.

Средний показатель = сумме сравниваемых объектов/2.

Средний показатель = (139,60+147,06) / 2 = 286,66 / 2 = 143 руб.

Рыночная стоимость 1 м2 арендной площади объекта оценки можно принять равной 143 руб.

Стоимость сдачи в аренду всего здания составит:

Стоимость сдачи здания = рыночную стоимость за 1 м2 * на размер арендной площади

Стоимость сдачи здания в аренду = 143 * 3312 = 473616 руб.

Вывод: Стоимость сдачи в аренду всего здания составит 473616 руб.

Глава 2.3 Определение рыночной стоимости квартиры

 

Определить рыночную стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 47 м2, расположенной на 3 этаже девятиэтажного панельного дома, построенного по типовому проекту. В доме есть лифт, и отсутствует мусоропровод, санузел раздельный, комнаты смежные, высота помещений 2,5 м, площадь кухни 7,5 м2.

Физический износ здания составляет 20 процентов. Удаленность от центра составляет 5 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,95. Исходные данные приведены в таблице 11.

Таблица 11

Исходные данные

Номер варианта	Количество комнат	Общая площадь, м2	Износ, %	Высота помещения, м	Удаление от цента, км	Площадь кухни, м2	Кэс	Совмещенный санузел	Смежность комнат	Наличие лифта	Наличие мусоропровода	Этаж	Количество этажей в доме
23	2	47	20	2,5	5	7,5	0,95	-	+	+	-	3	9

 

 

Определяем рыночную стоимость квартиры по следующим пунктам:

1. Восстановительная стоимость  одного метра жилого девятиэтажного  панельного дома, построенного по  типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.

2. Восстановительная стоимость  одного метра жилого девятиэтажного  панельного дома, построенного по  типовому проекту, в текущем уровне  цен 2006 г. определяется по формуле:

Св = Св1984 * И,                                                                                 (1)

где Св - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

Св1984 - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в 1984 г.

И - индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню. На 2007 г. И=64,95

Св = 248,75 * 64,95 = 16156,31 руб.

3. Остаточная стоимость  одного квадратного метра общей  жилой площади определяется по  формуле:

Со = Св * (1 - Ифн / 100),                                                                   (2)

где Со  - остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

Ифн - физический износ здания, в процентах.

Со = 16156,31 * (1-20 / 100) = 12925,05 руб.

4. Определяем величины  коэффициентов, влияющих на потребительские  качества квартиры:

1) Квп - коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,5 м Квп = 1,0;

2) Кпк - коэффициент, учитывающий площадь кухни, при площади кухни 7,5 м2 Кпк = 0,98;

3) Кос - коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов, Кос = 0;

4) Кэт  - коэффициент, учитывающий  этажность,   Кэт = 1,0;

5) Кнл - коэфициент, учитывающий наличие лифта, Кнл = 0,997;

6) Кнм - коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, при отсутствии мусоропровода Кнм = 0,972;

7) Кск - коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат, для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами Кск = 0,936;

8) Крц - коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, Крц =0,985;

9) Кэс = коэффициент, учитывающий экологическое состояние, Кэс = 0,95;

5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

Кп = (0,534 * Квп + 1,428 * Кпк + 0,794 * Кос + 0,741 * Кэт + 0,397 * Кнм + +0,473 * Кнл + 1,259 * Кск + 0,733 * Крц + 1,275 * Кэс) / 7,634.                     (3)

Кп = (0,534 * 1,0 + 1,428 * 0,98 + 0,794 * 0 + 0,741 * 1,0 + 0,397 * 0,972 + 0,473 * 0,997 + 1,259 * 0,936 + 0,733 * 0,985 + 1,275 * 0,95) / 7,634 = 0,87

Кп = 0,87

6. Остаточная стоимость 1 м2 общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:

Скм = Со * Кп                                                                                                (4)

Скм = 12925,05 * 0,87 = 11244,80 руб.

7. Цена продажи жилья  с учетом удорожания строительной  продукции и потребительских  качеств жилья определяется по формуле:

Сск = Скм * S,                                                                                                 (5)

Сск = 11244,80 * 47 = 528505,60 руб.

Вывод: Стоимость цены продажи квартиры составит 528505,60 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В результате проделанной работы мы выяснили, что подхода к оценке недвижимости  существует три и каждый подход не похож друг на друга, но они взаимосвязаны, так как при оценочной деятельности без какого либо из этих подходов точную оценку недвижимости поставить невозможно. Это было бы ошибочно. Анализируя каждый подход по отдельности и за тем сопоставив их вместе – можно дать точную оценку.

Так, рыночный подход (сравнительный подход) к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества и доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации" (с  изменениями и дополнениями).

2. Федеральный закон от 23.07.2013 № 249 - ФЗ "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации" (с  изменениями и дополнениями).

3. Федеральный закон от 27.07.2006 № 157 - ФЗ, от 22.07.2010 № 167 - ФЗ "Понятие  оценочной деятельности".

4. Общие требования к  содержанию отчета об оценочной  деятельности объекта недвижимости  ФЗ от 27.07.2006 № 157-ФЗ, ФЗ от 14.11.2002 № 143 ФЗ.

5. Д.В. Хавин, А.В. Башева, В.В Ноздрин,  П.А. Овчинников, А.А. Сулейманов, И.В. Табунов - "Оценка собственности". Н.Новгород: Нижегородский гос.архит.-строит.ун-т - 2007 года.

6. Белокрылова Экономика недвижимости: учебник – Ростов н/Д: Феникс, 2009. – (Высшее образование) .

7. Грибовский С.В. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода//Проблемы недвижимости, 2006, №1.

8. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000.

9.  Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 1995.

10. Балабанов И.Т. Основы финансового  менеджмента М.: «Финансы и статистика» 2001г.

11. Грязнова А.Г., Федотова  М.А. - "Оценка Недвижимости" - Издательство  Финансы и статистика, 2005 г.