Методы оценки собственности объектов недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.3 Достоинства и недостатки подходов оценки недвижимости

 

Достоинства затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

-обоснование необходимости обновления действующего объекта;

-оценка зданий специального назначения;

-при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

-анализ эффективности использования земли;

-решение задач страхования объекта;

-решение задач налогообложения;

-при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.  Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Преимущество доходного подхода:

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.                     Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами.

Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Недостатки доходного подхода:

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков.

Преимущества сравнительного подхода:

1.В итоговой стоимости  отражается мнение типичных продавцов  и покупателей.

2.В ценах продаж  отражается изменение финансовых  условий и инфляция.

3.Статически обоснован.

4.Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

5.Достаточно прост  в применении и дает надежные  результаты. 
       Недостатки сравнительного подхода:

1.Различия продаж.

2.Сложность сбора  информации о практических ценах  продаж. 
       3.Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4.Зависимость от  активности рынка.

5.Зависимость от  стабильности рынка.

6.Сложность согласования  данных о существенно различающихся  продажах. 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Оценка стоимости объектов недвижимости

Глава 2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных

Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 80 м2 , расположенного на земельном участке площадью 6200 м2.

Коттедж имеет 4 комнаты и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные представлены в таблице 1.

Таблица 1

Исходные данные

Вариант 7	Сравнимые продажи
	Объект оценки	1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена продажи		41600	51200	35400	44800	34400
Условия финансирова ния	Рыночные	Неры-ночные	Неры- ночные	Рыноч- ные	Рыноч-ные	Рыноч- ные
Коррекция по финансирова- нию		-1500	-4800	0	0	0
Условия продажи	Рыноч-ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч-ные	Рыноч-ные	Рыноч- ные
Срок продажи		2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Размер участка, м2	6200	6200	8000	6200	8000	6200
Размер дома, м2	80	80	100	80	100	80
Количество комнат	4	4	5	4	5	4
Гараж	-	+	+	+	+	-
Подвал	+	-	-	-	+	-

 

 

Из исходных данных видно, что объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировок по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. Величины корректировок определены в размере 1500 руб. для 1-ого объекта и 4800 руб. - для 2-ого объекта.

Так как у всех сравниваемых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.

Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. Объекты 1-й и 3-й отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(40100-35400)/35400=0,13, или на 13%, т.е. за год цены на рынке увеличились  на 13%.

Все сравниваемые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат, разной площадью дома и участка. Участку площадью 8000 м2 соответствует дом площадью 100 м2 с 5 комнатами, а участку площадью 6200 м2 соответствует дом площадью 80 м2 с 4 комнатами.

Корректировка по условиям финансирования, для этого следует провести корректировку цены для 1-го и 2-го объекта:

41600-1500=40100 руб.

51200-4800=46400 руб.

Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определим корректировку на размер:

46400-40100=6300 руб.

Для  определения величины корректировки на наличие гаража сравниваем 3-й и 5-й объект, так как они различаются лишь этим показателем:

40002-34400=1000 руб.

Для определения величины корректировки на наличие подвала производим сравнение 2-го и 4-го объектов, так как они различаются лишь этим показателем:

50624-46400=4224 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл.2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2

Определение скорректированной цены

Показатели, руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи	41600	51200	35400	44800	34400
Коррекция по переданным правам на собственность	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по переданным правам на собственность	41600	51200	35400	44800	34400
Коррекция по условиям финансирования	-1500	-4800	0	0	0
Скорректированная цена по условиям финансирования	40100	46400	35400	44800	34400
Коррекция по условиям продажи	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по условиям продажи	40100	46400	35400	44800	34400
Коррекция по условиям рынка	0	0	+13%	+13%	+13%
Скорректированная цена по условиям рынка	40100	46400	40002	50624	38872
Коррекция по местоположению	0	0	0	0	0
Коррекция по размеру	0	-6300	0	-6300	0
Коррекция для гаражу	-1130	-1130	-1130	-1130	0
Коррекция для подвалу	+4224	+4224	+4224	0	+4224
Скорректированная цена	43194	43194	43096	43194	43096

 

 

В соответствии с условиями задачи необходимо на основании данного ряда скорректированных цен продаж ( табл.2 ) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки.

Следует принимать во внимание следующие данные:

- диапазон разброса скорректированных  цен;

- количество корректировок  для каждого объекта;

- общий процент корректировок  взятых по абсолютной величине;

- общий процент корректировок, определенный как разница между  положительными и отрицательными  корректировками.

Результаты представлены в таблице 3.

Таблица 3

Анализ полученных данных

Показатели анализа	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Количество корректировок.	3	4	3	3	2
Общая чистая коррекция, руб.	1594	6876	7696	1606	8696
Общая чистая коррекция, % от продажи	4	16	22	4	25
Общая валовая коррекция, руб.	6854	16454	9956	13254	8696
Общая валовая коррекция, % от продажи	16	32	28	30	25

 

 

Общая чистая коррекция  это разница между положительными и отрицательными корректировками.

1Вариант расчета:

1-й = -1500+(-1130)+4224=1594руб.

2-й= -4800+(-6300)+(-1130)+4224=-6876 руб.

3-й= 4602+(-1130)+4224 =7696 руб.

35400*13%=4602

4-й= 5824+(-6300)+(-1130)=1606 руб.

44800*13%=5824

5-й= 4474+4224=8696 руб.

34400*13%=4472

Общая чистая коррекция,  в % = чистая коррекция, руб.*100%/ цену продажи, руб.:

1. Об. чистая коррекция 1 = = 4%

2. Об. чистая коррекция 2 = = 16%

3. Об. чистая коррекция 3 =  = 22%

4. Об. чистая коррекция  4 =  = 4%

5. Об. чистая коррекция 5 = = 25%

Общая валовая коррекция в руб. = сумма всех корректировок, руб.:

1. Об. валовая коррекция 1 = 1500+1130+4224 = 6854 руб.

2. Об. валовая коррекция 2 = 4800+6300+1130+4224 = 16454 руб.

3. Об. валовая коррекция 3 = 4602+1130+4224 = 9956 руб.

4. Об. валовая коррекция 4 = 5824+6300+1130 = 13254 руб.

5. Об. валовая коррекция 5 = 4472+4224=8696 руб.

Общая валовая коррекция,  в % = Общая валовая коррекция, руб.*100%/цену продажи, руб.

1. Об. валовая коррекция 1 = = 16%

2. Об. валовая коррекция 2 =  = 32%

3. Об. валовая коррекция 3 =  = 28%

4. Об. валовая коррекция 4 = = 30%

5. Об. валовая коррекция 5 =  = 25%

В рассматриваемых объектах очень узкий диапазон цен продажи от 43096 руб. до 43194 руб.

Продажная цена с меньшим количеством  корректировок имеет больший удельный вес - для 5-го объекта общее число корректировок равен двум. Общая валовая коррекция для 5-го объекта почти наименьшая.

Вывод: В качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта - 43096 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.2 Определение рыночной стоимости административного здания сравнительным анализом

 

Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций почти у всех среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице 4.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 4

Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного здания

Элементы сравнения	Объект оценки	Сравнимые объекты
		1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена продажи, руб.		490000	410000	440000	410000	450000
Общая площадь, м2	3600	4000	3300	3400	2900	3800
Отношение арендной площади к общей	0,92	0,89	0,89	0,88	0,94	0,93
Коэффициент использования	0,90	0,87	0,85	0,90	0,95	0,90
Средняя рента за 1 м2, руб.	115	119	114	116	117	107
Местоположение	среднее	среднее	хорошее	среднее	хорошее	плохое
Затраты на эксплуатацию	выше	Рыноч- ный уровень	Рыноч- ный уровень	Рыноч- ный уровень	выше	Рыноч- ный уро- вень
Размер арендной площади	3312	3560	2937	2992	2726	3420
Цена за 1 м2 арендной площади, руб.		137,64	139,60	147,06	150,40	131,58