Содержание
Введение ...............................................................................................................3
Глава 1 Теоретические основы
оценки недвижимости ..................................5
Глава 1.1 Подходы оценки недвижимости
....................................................9
Глава 1.2 Методы оценки недвижимости
.....................................................13
Глава 1.3 Достоинства и недостатки
подходов недвижимости ..................15
Глава2 Оценка стоимости объектов
недвижимости ....................................18
Глава 2.1 Определение рыночной
стоимости коттеджа путем анализа парного
набора данных .............................................................................................18
Глава 2.2 Определение рыночной
стоимости административного здания сравнительным
анализом ..............................................................................25
Глава 2.3 Определение рыночной
стоимости квартиры ............................31
Заключение ....................................................................................................34
Список литературы .......................................................................................35
Введение
Опыт рыночных – трансформационных преобразований
в России и других странах показал, что
рынок недвижимости является важным инфраструктурным
элементом рыночной экономики. В условиях
все более возрастающей конкуренции и
необходимости выстраивания конкурентоспособной
экономики рынок недвижимости стимулирует
развитие всех отраслей экономики. Но
это требует поддержания оптимальных
параметров, как предложения, так и спроса
на рынке недвижимости.
В условиях общего
финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости
кажутся неопределенными как никогда.
Многие специалисты и эксперты сейчас
даже не берутся утверждать что-то конкретное
и по сравнению с окончаниями прошлых
лет. Однако, по мнению большинства аналитиков,
именно сейчас перспективы рынка недвижимости
представляются наиболее предсказуемыми.
С одной стороны, недвижимость
в России дорожала много лет
и выросла в цене многократно,
нередко отрываясь от уровня
платежеспособности основной массы
потенциальных покупателей.
С другой стороны, разразившийся финансовый
кризис заметно сократил доходы бизнеса
и населения, практически уничтожил ипотечное
кредитование и инвестиционную активность.
Все эти и иные факторы, влияющие сейчас
на рынок недвижимости, приводят к одному
очевидному выводу. В ближайшее время
нисходящий ценовой тренд будет сохраняться
и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу
на следующие вопросы: «Как долго будет
продолжаться снижение?» и «Какова глубина
падения цен?». На эти вопросы можно дискутировать
бесконечно и приводить множество аргументов.
Необходимо признать, что коммерческая
недвижимость в условиях кризиса в большей
степени попадает под удар, чем жилье.
Актуальность
темы обусловлена тем, что среди элементов рыночной
экономики особое место занимает недвижимость,
которая выступает в качестве средств
производства (земля, административные,
производственные, складские, торговые
и прочие здания и помещения, а также другие
сооружения) и предмета или объекта потребления
(земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры,
гаражи). Недвижимость выступает основой
личного существования для граждан и служит
базой для хозяйственной деятельности
и развития предприятий и организаций
всех форм собственности. В России происходит
активное формирование и развитие рынка
недвижимости и все большее число граждан,
предприятий и организаций участвует
в операциях с недвижимостью.
Таким
образом, цель работы
заключается в рассмотрении основных
применяемых на практике методах оценки
собственности объектов недвижимости:
коттеджа, административного здания и
квартиры.
Для
реализации поставленной цели подлежат
решению следующие задачи:
1) рассмотрение
основных понятий;
2) рассмотрение
сравнительного, затратного и доходного
методов оценки недвижимости;
3) рассмотрение
достоинств и недостатков данных методов;
4) определение
рыночной стоимости коттеджа, административного
здания и квартиры одним из методов.
5) составление
оценки торгового центра на
определенном примере одним из
методов оценки недвижимости.
Объектом исследования является
рыночная стоимость помещений.
Предметом – выступает
методика оценки объекта недвижимости
с помощью методов оценки недвижимости
для дальнейшего определения его текущей
рыночной стоимости.
Глава 1 Теоретические основы оценки
недвижимости
Деление имущества на движимое
и недвижимое берет свое начало со времен
римского права. Недвижимое имущество
является базой, без которой невозможно
существование ни одного развитого общества
и государства. Рассмотрим различные трактовки
понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое
имущество - это любое имущество, состоящее
из земли, а также зданий и сооружений
на ней». «Недвижимое имущество - это реальная
земельная и вся материальная собственность.
Включает все материальное имущество
под поверхностью земли, над ее поверхностью
или прикрепленное к земле».
«Недвижимыми имуществами признаются
по закону земли и всякие угодья, дома,
заводы, фабрики, лавки, всякие строения
и пустые дворовые места, а также железные
дороги».
Под недвижимостью понимают
материальный объект, созданный природой
(земельный участок) или руками человека
(здания, строения, сооружения), то есть
принимают во внимание физическую суть
объекта собственности.
Оценка
недвижимости - наука прикладного экономического
анализа, цель которого заключается в
выявлении наиболее эффективного с экономической
точки зрения использования объекта, в
исследовании спроса и предложения на
соответствующем рынке, а также в разработке
модели оценки объекта, которая прогнозировала
бы наиболее вероятную цену его продажи.
Смысл
оценки состоит в том, чтобы показать
реальную стоимость объекта. Ведь цена
объектов недвижимости может вырасти
или упасть в зависимости от различных
условий и обстоятельств рынка.
Анализ перспектив увеличения
стоимости недвижимости и ее коммерческого
использования должен опираться на строгий
экономический расчет, точную и профессиональную
оценку действительной рыночной стоимости
имущества.
Недвижимость –
это то, что является недвижимым по закону.
Недвижимостью обычно
считаются физические объекты, жестко
связанные с землей, перемещение которых
в пространстве практически невозможно
без их разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости –
это совокупность сделок, совершенных
с недвижимостью, информационного их обеспечения,
операции по управлению и финансированию
работ в области недвижимости. Рынок недвижимости
– это подсистема общего рынка, связанная
с оборотом прав на объекты недвижимости.
Активность определенного
сектора рынка недвижимости – это
количество сделок б совершенных в нем
за определенный период времени ( год,
месяц).
Имущество –
объекты окружающего мира, обладающие
полезностью, и права на них.
Оценка имущества –
определение стоимости имущества в соответствии
с поставленной целью.
Объект оценки –
имущество предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные
экономические факторы, определяющие
стоимость имущества. В практике оценки
имущества используют принципы спроса
и предложения, изменение конкуренции.
Оценщик имущества –
лицо, обладающее подготовкой , опытом
и квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки имущества –
дата по состоянию на которую произведена
оценка имущества.
Отчет об оценке
имущества – документ содержащий обоснованное
мнение оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика
имущества – совокупность этических правил и норм
поведения оценщика при проведении процедуры
оценки имущества.
База оценки имущества –
вид стоимости имущества, в содержании
которой реализуется цель и метод оценки.
База оценки может быть основана на следующих
видах стоимости – рыночная, восстановительная,
первоначальная, остаточная стоимость,
ликвидационная, страховая, стоимость
для налогообложения, залоговая.
Рыночная стоимость
имущества – расчетная денежная сумма, по которой
продавец, имеющий полную информацию о
стоимости имущества и не обязанный его
продавать согласен был бы продать, а покупатель
, имеющий полную информацию о стоимости
имущества и не обязанный его приобрести,
согласен был бы его приобрести.
Восстановительная
стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии
имущества в ценах на дату оценки.
Первоначальная
стоимость имущества – фактические затраты на приобретение
или создание имущества на момент начала
его использования.
Остаточная стоимость
имущества – стоимость имущества с учетом его
износа.
Стоимость имущества
для налогообложения – стоимость имущества, используемая
для определения налогооблагаемой базы.
Залоговая стоимость
имущества – стоимость имущества в целях обеспечения
кредита.
Процедура оценки
имущества – совокупность приемов, обеспечивающих
процесс сбора и анализа данных, проведения
расчетов стоимости имущества и оформления
результатов оценки.
Оценка - это обоснованное знаниями,
опытом, использованием строго определенных
подходов, принципов и методов, а также
процедурных и этических норм, мнение
специалиста или группы экспертов, как
правило, профессиональных оценщиков
о стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость означает
наиболее вероятную цену, которая сложится
при продаже объекта собственности на
конкурентном и открытом рынке при наличии
всех условий, необходимых для совершения
справедливой сделки.
Такими условиями являются:
1. Покупатель и продавец
действуют на основе типичных,
стандартных мотивов. Ни для одной из
сторон сделка не является вынужденной.
2. Обе стороны обладают
всей полнотой информации для
принятия решений и действуют, стремясь
к наилучшему удовлетворению своих интересов.
3. Объект выставлен на
открытом рынке достаточное время,
и для совершения сделки выбран оптимальный
момент.
4. Оплата производится
в денежной форме или согласованы
финансовые условия, сравнимые с оплатой
наличными.
5. Цена сделки отражает
обычные условия и не содержит
скидок, уступок или специального кредитования
ни одной из сторон, связанных со сделкой.
6. Объект пользуется обычным
спросом и обладает признаваемой
на рынке полезностью.
7. Объект достаточно дефицитен,
иначе говоря, имеется ограниченное
предложение, создающее конкурентный
рынок.
8. Объект наделен свойствами
отчуждаемости и способен передаваться
из рук в руки.
Глава 1.1 Подходы оценки недвижимости
Федеральный закон "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации"
определяет правовые основы регулирования
оценочной деятельности в отношении объектов
оценки, принадлежащих Российской Федерации,
субъектам Российской Федерации или муниципальным
образованиям, физическим и юридическим
лицам, для целей совершения сделок с объектами
оценки, а также для иных целей.
Теоретическим фундаментом
процесса оценки недвижимости является
единый набор оценочных принципов. Профессиональные
оценщики разработали логический и систематический
подход к оценке недвижимости различных
типов. Он реализуется через серию последовательных
шагов, позволяющих принять во внимание
все важные и значимые рыночные факты,
которые могут повлиять на стоимость собственности.
Существует
три подхода к оценке стоимости имущества:
Доходный подход - совокупность методов оценки
стоимости недвижимости, основанных на
определении ожидаемых доходов от коммерческого
использования оцениваемого имущества. На рисунке 1 представлен доходный
подход.
Рисунок 1. Доходный подход к
оценке стоимости недвижимости.
Затратный подход - совокупность методов оценки
стоимости недвижимости, основанных на
определении затрат, необходимых для ее
восстановления либо замещения, с учетом
накопленного износа. На рисунке 2 представлены методы
затратного подхода.
Рисунок 2 Методы затратного
подхода
Сравнительный (рыночный)
подход - совокупность методов оценки
стоимости недвижимости, основанных на
сравнении объекта оценки с аналогичными
объектами, в отношении которых имеется
информация о ценах сделок с ними. На рисунке 3 представлен сравнительный
подход.
Рисунок 3 Сравнительный подход
Глава 1.2 Методы оценки
недвижимости
Каждый из подходов основывается
на методах оценки недвижимости.
Основу представленных методов составляет
оценка стоимости объекта, основанная
на результатах перспективного коммерческого
использования данной недвижимости. На
рисунке 4 представлены подходы и методы.
Рисунок 4 Подходы и методы стоимости
недвижимости.
Доходный
подход определения стоимости недвижимого
имущества используется для оценки объектов,
приносящих доход. Основным принципом,
лежащим в основе метода, является то,
что стоимость объекта недвижимой собственности,
в который вложен капитал, отражает качество
и количество ожидаемого дохода на протяжении
всего срока службы.
Подход предполагает, что покупатели,
желающие купить объект недвижимости,
рассчитывают на получение в будущем значительного
дохода. Доходный подход наиболее удобен
для тех видов имущества, которые чаще
всего покупаются с целью извлечения дохода.
К ним можно отнести сдаваемые в аренду
жилые дома, коммерческие здания, здания
под размещение учреждений.
Рыночный
подход состоит в том, чтобы подобрать
сопоставимые объекты и ретроспективную
информацию по сделкам с ними - своеобразная
проверка на "здравый смысл" результатов
применения других подходов. Базируется
на методах, основанных на анализе текущих
затрат на воспроизводство собственности,
за вычетом аккумулированного накопленного
износа по объекту. Ограничением данной
группы методов является то, что полученные
результаты не отражают действия сил спроса
и предложения на рынке недвижимости.
Затратный
подход, используемый для оценки недвижимости,
основан на предположении, что затраты,
необходимые для создания оцениваемого
объекта в его существующем состоянии
или воспроизведения его потребительских
свойств, в совокупности с рыночной стоимостью
земельного участка, на котором этот объект
находится, являются приемлемым ориентиром
для определения рыночной стоимости объекта
оценки.