Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Мая 2013 в 19:50, курс лекций
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
ВВЕДЕНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
1.2. Правовые основы недвижимости.
1.2.1. Право собственности
1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью
1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Основные характеристики рынка недвижимости.
2.2. Функции рынка недвижимости
2.3. Управление рынком недвижимости
2.4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Виды стоимости недвижимости
3.2. Принципы оценки недвижимости.
3.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
3.4. Технология оценки недвижимости.
3.5. Подходы к оценке недвижимости.
3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход
3.5.2. Затратный подход
3.5.3. Доходный подход
3.6. Определение итоговой стоимости объекта оценки
3.6.1. Согласование результатов оценки
3.6.2. Структурирование по иерархии
4. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
4.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
4.1.1. Развитие ипотеки в России
4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств
4.1.3. Особенности ипотечного кредитования
4.1.4. Особенности рынков ипотечного капитала
4.2. Основные этапы ипотечного кредитования
4.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости
Кредит с нарастающими платежами
Канадский ролловер
4.4. Виды кредитования недвижимости в особых целях
4.4.1. Методы финансирования нового строительства
4.4.2. Методы финансирования строящегося жилья
4.4.3. Методы финансирования проектов по освоению земли
4.4.4. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку
5. ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
5.1. Особенности землепользования
5.1.1. Земля как природный ресурс
5.1.2. Земля как экономическая категория
5.1.3. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования
5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости
5.1.5. Охрана земель. Экологические ограничения землепользования
5.2.Особенности оценки земли
5.2.1. Основные положения оценки земельных участков
5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности
5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель
5.2.5. Методы оценки земель
6. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
6.1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
6.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.
Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:
, где
Сз, — стоимость земельного участка,
С — стоимость объекта,
Су — стоимость улучшений.
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Основные этапы метода остатка для земли:
1) определяется чистый
операционный доход всей
2) определяется чистый операционный доход,
относящийся к строению (зданию);
3) чистый операционный доход, относимый
к земельному участку, капитализируется
в показатель стоимости через норму капитализации
для земли.
Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:
- определение размеров и количества индивидуальных
участков;
- расчет стоимости освоенных участков
с помощью метода сравнения сопоставимых
продаж;
- расчет затрат и графика освоения предполагаемого
периода продажи и разумной предпринимательской
прибыли;
- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской
прибыли из предполагаемой суммарной
цены продажи участков для определения
чистой выручки от продажи недвижимости
после завершения освоения и продажи индивидуальных
участков;
- выбор ставки дисконта, отражающей риск,
связанный с периодом предполагаемого
освоения и продажи.
Затраты на освоение земельного массива обычно включают:
- расходы на разбивку, расчистку
и планировку участков;
- расходы по устройству дорог, тротуаров,
инженерных сетей, дренажа;
- налоги, страховку, гонорары ИТР;
- расходы на маркетинг;
- прибыль и накладные расходы подрядчика
и т.д.
В целом, моделирование
рыночной стоимости земельных участков
проводится в рамках предположения
о достижении динамического равновесия
в конкуренции различных «рацио
6. Налогообложение недвижимости
6.1. Понятия
и общие положения о
Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 6.1).
Таблица 6.1
Современные принципы налогообложения недвижимого имущества
№ п\п |
Принципы налогообложения |
Основное содержание (сущность) |
1 |
Всеобщности |
Каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы |
2 |
Справедливости и дифференциации |
Уровень налоговых ставок
должен учитывать фактические |
3 |
Обязательности |
Поскольку любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги |
4 |
Равенства |
Перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения капитала |
В процессе налоговых
отношений по поводу недвижимого
имущества и сделок с ними на одной
стороне выступают
- Министерство РФ по налогам
и сборам (МНС), его подразделения на местах;
- государственные органы исполнительной
власти и местного самоуправления, другие
уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо
МНС) прием и взимание налогов и (или) сборов,
а также контроль за их уплатой (сборщики
налогов и сборов);
- Министерство финансов РФ, финансовые
органы администраций краев, областей,
районов и городов — при решении вопросов
по отсрочке и рассрочке уплаты налогов
и сборов;
- органы государственных внебюджетных
фондов;
- Федеральная служба налоговой полиции
РФ и ее территориальные подразделения
— в случаях нарушения налогоплательщиками
налогового законодательства.
Для целей налогообложения важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:
- одна организация непосредственно
и (или) косвенно участвует в другой организации
в размере более 20%. Доля косвенного участия
одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется
в виде произведения долей непосредственного
участия организаций этой последовательности
одна в другой;
- одно физическое лицо подчиняется другому
физическому лицу по должностному положению;
- лица состоят в соответствии с семейным
законодательством РФ в браке, отношениях
родства или свойства, усыновителя и усыновленного,
а также попечителя и опекаемого.
Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и по иным основаниям, если будут предоставлены доказательства того, что лица находятся под контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, которое может повлиять на результаты управления недвижимостью.
6.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
С введением в действие второй части Налогового кодекса с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.
Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:
1. Налоги, исчисляемые и
взимаемые с физических лиц. Пр
соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;
физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.
2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.
Существенное экономическое
- федеральные — устанавливаются
НК и обязательны к уплате на всей территории
РФ;
- региональные — устанавливаются
в соответствии с НК, вводятся в действие
законами субъектов РФ и взимаются только
на территории соответствующих субъектов;
- местные — вводятся в соответствии
с НК нормативными правовыми актами представительных
органов местного самоуправления и действуют
на территории соответствующих муниципальных
образований.
В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:
- налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;
- налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.
По четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:
- земельный налог;
- лесной налог;
- налог на пользование недрами;
- налог на воспроизводство минерально-сырьевой
базы;
- налог на водно-воздушные транспортные
средства, подлежащие государственной
регистрации и приравненные к недвижимым
предметам.
Рис. 6.1. Виды налогов и сборов по уровням государственного управления
Любой вид налога считается установленным только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения:
- объект налогообложения;
- налоговая база;
- налоговый период;
- налоговая ставка;
- порядок исчисления налога;
- порядок и сроки уплаты налога;
- возможные налоговые льготы в необходимых
случаях.
При установлении сборов также определяются их плательщики и элементы обложения применительно к конкретным сборам.