Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Мая 2013 в 19:50, курс лекций
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
ВВЕДЕНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
1.2. Правовые основы недвижимости.
1.2.1. Право собственности
1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью
1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Основные характеристики рынка недвижимости.
2.2. Функции рынка недвижимости
2.3. Управление рынком недвижимости
2.4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Виды стоимости недвижимости
3.2. Принципы оценки недвижимости.
3.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
3.4. Технология оценки недвижимости.
3.5. Подходы к оценке недвижимости.
3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход
3.5.2. Затратный подход
3.5.3. Доходный подход
3.6. Определение итоговой стоимости объекта оценки
3.6.1. Согласование результатов оценки
3.6.2. Структурирование по иерархии
4. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
4.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
4.1.1. Развитие ипотеки в России
4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств
4.1.3. Особенности ипотечного кредитования
4.1.4. Особенности рынков ипотечного капитала
4.2. Основные этапы ипотечного кредитования
4.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости
Кредит с нарастающими платежами
Канадский ролловер
4.4. Виды кредитования недвижимости в особых целях
4.4.1. Методы финансирования нового строительства
4.4.2. Методы финансирования строящегося жилья
4.4.3. Методы финансирования проектов по освоению земли
4.4.4. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку
5. ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
5.1. Особенности землепользования
5.1.1. Земля как природный ресурс
5.1.2. Земля как экономическая категория
5.1.3. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования
5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости
5.1.5. Охрана земель. Экологические ограничения землепользования
5.2.Особенности оценки земли
5.2.1. Основные положения оценки земельных участков
5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности
5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель
5.2.5. Методы оценки земель
6. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
6.1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
6.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
§ массовую;
§ единичных объектов
земельной собственности.
Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.
Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство
рынка одного или нескольких вариантов
землепользования на обширной географической
территории. Для выполнения массовой оценки
требуются значительный персонал; разработка
стандартной методики, способной унифицировать
процедуру оценки большого числа объектов
собственности на конкретную дату; использование
статистических методов как в процессе
оценки, так и для проверки качества выполненной
оценки. Массовая оценка как нельзя лучше
подходит для налогообложения.
Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.
5.2.3. Анализ
наилучшего и наиболее
При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.
Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.
Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.
Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.
Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.
Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:
1) местоположение — фактор, оказывающий основное
влияние на стоимость земельного участка
(учитываются перспективность местоположения,
транспортная доступность, характер окружения);
2) рыночный спрос — фактор, отражающий
соотношение спроса и предложения на рынке;
3) финансовая обоснованность — способность
проекта обеспечить доход от использования
земельного участка, который был бы достаточным
для возмещения расходов инвесторов и
обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка — перспектива
создания улучшений — размер, топография,
качество грунта, климат, инженерно-геологические
и гидрогеологические характеристики
участка, существующее зонирование, экологические
параметры и т.д.;
5) технологическая обоснованность и физическая
осуществимость — анализ соотношения
качества, затрат и сроков реализации
проекта, вероятность стихийных бедствий,
доступность транспорта, возможность
подключения к коммунальным удобствам,
учет размеров и формы участка, например,
размер может быть мал для строительства
промышленного объекта;
6) законодательная (юридическая) допустимость
— соответствие варианта использования
земельного участка действующему законодательству.
Выявляется в результате анализа строительных,
экологических нормативов, ограничений
этажности, наличия временных запретов
на строительство в данном месте, сложности
в районе исторической городской застройки,
возможное изменение нормативных актов,
соблюдение правил зонирования, негативные
настроения местного населения;
7) максимальная доходность (максимум дохода
собственности и стоимости участка), которая
определяется дисконтированием будущих
доходов альтернативных вариантов использования,
с учетом риска инвестиций.
5.2.4. Повышение
эффективности использования
Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.
На ценность того или
иного участка одни и те же факторы
могут оказывать
— интенсивное движение
транспорта нежелательно для жилого
района, но увеличивает стоимость
участка для целей торговли;
— размещение относительно учебных заведений
и торговых центров, эстетические достоинства
и удобства, учитывающиеся при оценке
земель под жилищное строительство, практически
не влияют на ценность территорий, ориентированных
на промышленное развитие; для них важны
транспортная инфраструктура и экономическое
зонирование.
В функционировавшей
ранее плановой экономике с приоритетами
промышленного развития командно-административное
распределение «бесплатной» земли
привело к серьезным
Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:
- цена за 1 га — для больших
массивов сельскохозяйственного, промышленного
назначения или жилищного строительства;
- цена за 1 м2 — в деловых центрах городов,
для офисов, магазинов;
- цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого
использования земель в городах. В этом
случае стоимость участка пропорциональна
длине его границы по улице или шоссе при
стандартной глубине участка, на которую
приходится небольшая часть стоимости;
- цена за лот — применяется для сравнения
стандартных по форме и размеру участков
в районах жилой, дачной застройки;
- цена за единицу плотности — соотношение
площади застройки к площади земельного
участка и др.
Большинство земельных
ресурсов в настоящее время находится
в государственной и
Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.
Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:
§ выработка градостроительной
политики и социальное планирование;
§ формирование предложения по типам функционального
использования территории с учетом ее качества;
§ формирование экономических механизмов
размещения различных вариантов землепользования
и инвестиционно-строительной политики;
§ анализ последствий вариантов развития
и реструктуризации городской среды, оптимизация
муниципальных инвестиций в поддержание
и развитие городской среды;
§ определение инвестиционной привлекательности
территории как функции стоимости городских
земель.
Существуют два взгляда на ценность городских земель:
— проектировщика-градостроителя
в процессе функционального зонирования территории как
раздела генерального плана города;
— оценщика в процессе разработки кадастровой
оценки земель.
Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.
5.2.5. Методы оценки земель
Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.
Земли городов оцениваются
с учетом плотности застройки, престижности
района, характера окружающего
Основа определения нормативной цены земли:
ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.
Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.
В рыночных условиях при
наличии необходимой информации
целесообразно применять
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.
Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:
, где
VL — стоимость земельного участка,
IL — доход от владения землей,
RL: — ставка капитализации для земли.
Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.
Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов
сравнения объектов;
- определение отличий каждого аналога
от объекта оценки;
- расчет и внесение корректировок по каждому
из элементов сравнения;
- расчет рыночной стоимости единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый
земельный участок, путем обоснованного
обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости
воспроизводства улучшений оцениваемого
земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого
земельного участка путем вычитания из
рыночной стоимости единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный
участок, стоимости замещения или стоимости
воспроизводства улучшений земельного
участка.