Коттеджные посёлки эконом-класса. Управление

     Мираж под названием «эконом-класс»

     Недорогой загородный дом пока остается для  многих лишь мечтой: найти коттедж  за 150–200 тыс. долларов в Подмосковье  очень непросто.

     На  сегодняшний день существует порядка 320 коттеджных поселков – уже готовых  или находящихся на различных  стадиях строительства. Но только 70 из них относятся к недорогим  объектам – до 250 тыс. долларов, в  то время как больше половины желающих обзавестись собственным загородным домиком ищут именно поселки эконом-класса. В условиях, когда спрос превышает  предложение более чем в два  раза, находят, как вы понимаете, далеко не все. 

     Недорогие поселки пока в меньшинстве. При  первоначальном просмотре баз данных риэлтерских компаний вообще складывается впечатление, что дешевле 1 млн. долларов в Подмосковье ничего и не строят. На самом же деле на долю элитных приходится порядка 25% поселков (74 объекта). Все остальное – 176 поселков, или 55% рынка, – классический бизнес-класс, то есть поселки, в которых стоимость готового для проживания дома колеблется от 250 до 800 тыс. долларов. Что тоже очень недешево. При этом основной спрос наблюдается на коттеджи до 250 тыс. долларов. Но таких предложений на рынке очень мало, строители пока не радуют потребителей малобюджетными поселками. Покупать же дома в неорганизованных поселках люди уже не хотят. Чего же они хотят? Как свидетельствуют результаты проводимых риэлтерскими компаниями опросов, потребители, ищущие недорогой дом, хотят найти небольшой коттедж площадью до 180 «квадратов» на 10–12 сотках и не далее чем в 50 км от Москвы. И стоить он должен 150–180 тыс. долларов. Это те деньги, которые представители зарождающегося среднего класса готовы выложить за обладание хорошим загородным домиком. Рынок предлагает коттеджи эконом-класса по цене от 100 до 250 тыс. долларов, правда, найти которые очень непросто. Условно их можно разделить на две категории.   

     «Дешевый» таунхаус в дорогом поселке

     К первой относятся объекты, по характеристикам и параметрам максимально приближенные к городской недвижимости и предназначенные для постоянного проживания на свежем воздухе. Обычно такую недвижимость приобретают как альтернативу городской квартире. Ведь зачастую стоимость 1 кв. метра загородного дома ниже, чем стоимость 1 кв. метра квартиры в Москве. При этом, купив дом, человек получает еще придомовый земельный участок, неповторимую красоту подмосковной природы, свежий воздух, увеличивает жизненное пространство и избавляется от огромного количества соседей. Поселки снабжены всеми центральными коммуникациями (включая магистральный газ) и набором объектов инфраструктуры, приближенных к городскому. Они находятся в пределах 30 км от МКАД, в непосредственной близости от крупных районных центров, либо в черте подмосковных городов. В таких «городских» поселках, как правило, возводятся таунхаусы с апартаментами площадью 120–200 кв. метров и небольшими земельными наделами в две-четыре сотки и небольшие коттеджи площадью до 250 кв. метров и с участками от 12 соток. При строительстве используются современные, но относительно недорогие материалы – различные виды пеноблоков, технология «сэндвич». Львиную долю цены составляет высокая стоимость земли. Но, увы, ищущие недорогое загородное жилье могут претендовать в них только на таунхаусы. Именно они укладываются в желанную ценовую нишу до 250 тыс. долларов.

     Один  из недорогих поселков, предназначенных  для постоянного проживания, –  «ФэмилиКлаб», расположенный в Солнечногорском  районе, в 12 км от Москвы по Ленинградскому, Новосходненскому или Куркинскому  шоссе. В поселке 344 дома: двухэтажные  таунхаусы с квартирами площадью от 126,5 до 153,6 кв. метров на участках размером 2–5 соток, а также отдельные коттеджи площадью 237–304 кв. метров на участках от 12 до 15 соток. Материалы – пеноблоки, оштукатуренные и с декоративной облицовкой (имитация природного камня). Из объектов инфраструктуры есть административный корпус, торгово-бытовой центр, детские, спортивные площадки, корты, велосипедные дорожки. Поблизости протекает река, в 5 км – форелевое хозяйство с  живописным прудом. Срок окончания  строительства – 2007 год. Правда, по цене под эконом-класс подходят только таунхаусы, предлагающиеся от 151 800 долларов (по 1,2 тыс. долларов за 1 кв. метр).

     Отдельно  стоящие коттеджи в «ФэмилиКлаб» стоят намного дороже – от 271 161 долларов. При поиске «экономного» дома не стоит игнорировать поселки  бизнес-класса. В некоторых из них  предлагаются и коттеджи по 500–600 тыс. долларов и более дешевые таунхаусы  – до 250 тыс. долларов.   

     «Дальняя» дача

     Ко  второй категории объектов эконом-класса относятся дома в организованных дачных поселках, удаленных от Москвы на 40 км и более. Как правило, их приобретают  для сезонного отдыха и проведения выходных, хотя изначально они строятся для постоянного проживания: система  отопления и водоснабжения, подъездные пути и охрана позволяют использовать их круглогодично. Правда, пакет коммуникаций в них несколько усечен: например, может отсутствовать газ, и жильцам приходится довольствоваться электричеством. В некоторых инфраструктура минимальна или отсутствует вовсе. Дальние дачные поселки, как правило, небольшие – всего 30–50 домов – и, как правило, деревянные. Сегодня они в основном представлены по Ленинградскому, Симферопольскому, Минскому, Ярославскому и даже Новорижскому шоссе (на его дальних широтах).

     Коттеджный  поселок «Починки» находится в 65 км от Москвы по Ленинградскому или Пятницкому шоссе. Это 29 коттеджей из оцилиндрованного бревна площадью 132,5, 137 и 170 кв. метров, участки при них – 12 соток. Рядом с поселком расположен большой пруд с пляжем и детской площадкой на берегу, до Солнечногорска – 18 км. Стоимость домов – от 98 до 115 тыс. долларов.

     По  Новой Риге возводится сейчас сразу  два объекта эконом-класса – на 40-м км поселок «Сокольники», а  на 53-м км – поселок «Мансурово». Площадь домов в первом – 320 кв. метров, во втором – от 160 кв. метров, участки в обоих поселках – 15 соток. «Сокольнический» дом обойдется  в 240 тыс. долларов, «мансуровский» –  от 160 тыс. долларов. Еще один новорижский  адрес – дачный поселок «Славенка» (63 км от МКАД), который планируется  полностью сдать к 2007 году. Поселок  нетипично большой для эконом-класса, в нем будет 197 деревянных домов, площадь которых варьируется  от 158 до 220 кв. метров. Размеры участков – 15–28 соток, а цены вполне демократичные: общая стоимость каждого объекта  – от 160,8 тыс. долларов.

     Поселок строится в живописном Истринском районе, рядом расположены красивые озера, река Тростянка. Инфраструктура будет  очень обширной для такого скромного  по ценам проекта: торговый центр, автомойка  и автосервис, ресторан, спортивно-развлекательные  объекты – футбольное поле, теннисный  корт, площадка для пейнтбола, конный клуб и многое другое. Но здесь есть одно «но»: все объекты будут самоокупаемыми, а потому за все развлечения придется платить.

     Интересный  объект строится между Калужским  и Симферопольским шоссе –  жилой комплекс Vitro Village (38 км от МКАД). Это своего рода загородный отель, где  можно арендовать квартиру, а можно  купить. Вся инфраструктура ориентирована  на отдых в течение года, естественно, будут собственные эксплуатационные службы, охрана, телекоммуникации. Апартаменты, в зависимости от площади, стоят  от 80 до 150 тыс. долларов. Такой формат загородного жилья давно распространен  на Западе, и он очень удобен: ты приезжаешь в собственную квартиру и живешь там в свое удовольствие, а о  комфорте, уборке и развлечениях заботятся  другие.    
 
 
 
 

     Коттеджные поселки эконом-класса, присутствующие на рынке* 

     Таблица 1

     * Использованы данные компаний  «МИЭЛЬ-Недвижимость» и «Корпорации  МИАН» 

     Кто в коттеджном поселке хозяин?

     Хорошие асфальтированные дороги, тепло, газ, водопровод, канализация, московские телефоны, Интернет, спутниковое телевидение, а также  целый перечень объектов инфраструктуры – все эти прелести жизни стали  нормой для покупателей жилья  за городом. Перебираясь туда, состоятельные  москвичи не стремятся взваливать на себя коммунальные хлопоты, в связи с чем встает вопрос функционирования в коттеджных поселках соответствующих компаний – эксплуатационных организаций.

     Сегодня в Подмосковье работают управляющие  компании, приглашенные товариществами собственников жилья (ТСЖ) в уже  обжитые поселки, и компании, созданные  или нанятые застройщиками коттеджных поселков на этапах их возведения.

     До  недавних пор самой распространенной формой управления в загородных поселениях были товарищества собственников жилья. Члены ТСЖ выбирали председателя, который брал на себя организационные  вопросы по управлению поселком и  нанимал для этого специалистов. В функции управляющего входило  взаимодействие с поставщиками услуг  и материалов, набор персонала, организация  обслуживания и текущего ремонта. Управляющий был вправе заключить договор на обслуживание поселка с любой организацией, имеющей лицензию на выполнение определенного вида работ. Притом что такая форма управления коттеджными поселками очень распространена, у нее есть свои недостатки. Коллегиальность при принятии решении, в случае если речь идет о более чем десяти собственниках, замедляет процесс выполнения работ. Многие собственники пытаются войти в руководство товариществом только для того, чтобы контролировать денежные потоки.

     Другой  вариант – это когда для  решения вопросов эксплуатации поселков застройщики с момента подписания инвестиционного договора предлагают покупателям жилья или заключающим  договоры на строительство домов  услуги управляющих компаний. Чаще всего это общества с ограниченной ответственностью, имеющие право  собственности на участки дорог  и инфраструктурные объекты.

     Набор функций управляющей компании везде  приблизительно одинаковый. Например:

     – эксплуатация и техническое обслуживание инженерных систем, расположенных на общественной территории, обеспечивающих дома в поселке электроэнергией, газом, водой, канализацией, ливнестоками, пожаротушением, автоматической пожарной и охранной сигнализациями;

     – благоустройство территории – дворницкие услуги, механизированная уборка, уход за посадками и газонами, вывоз  мусора, утилизация отходов;

     – охрана внешнего периметра территории и контроль за противопожарным состоянием поселка;

     – предоставление коммунальных услуг, включая  снабжение владельцев электроэнергией, газом, водой, канализацией, телефонной связью, доступом в Интернет на условиях поставщиков этих услуг.

     Обслуживание  и текущий ремонт инженерного  оборудования коттеджа осуществляются по дополнительному соглашению.  

     Довольно  часто застройщики сами берутся  за обслуживание своих поселков путем  создания специализированных подразделений. «Для жильцов это даже выгодно: если застройщик возводил несколько поселков и он же потом их обслуживает, ему нет необходимости нанимать несколько команд, он пользуется одной – и себестоимость услуг для конечного потребителя несколько снижается.  

     Вопрос  в цене

     Услуги, предоставляемые управляющими компаниями, востребованы жильцами коттеджных поселков. Доказательством этому служит тот факт, что практически все элитные поселки имеют такие службы, а на рынке коттеджных поселков бизнес-класса профессиональные команды взяли под свое крыло примерно третью часть поселений. В числе отстающих значатся поселки эконом-класса, на сегодняшний день доля их охвата управляющими компаниями не больше 10-15%. По мнению самих же собственников, желающих пригласить в свой поселок управленцев, эта цифра была бы больше, если бы не уровень цен. Специалисты в свою очередь заявляют, что каждый хозяин платит пропорционально получаемым услугам. К примеру, в поселке эконом-класса «Мансурово» (Новорижское шоссе) за $100 в месяц предоставляется: охрана (1 человек при въезде), уборка и вывоз мусора, а также уборка снега зимой, работают дежурный электрик и сантехник. В поселке «Домик в лесу» (Дмитровское шоссе) уже за $180 в месяц при таком же перечне услуг охрана состоит из трех человек. Т.к. поселок находится в лесу, то в цену дополнительно включаются работы по уходу за лесом.

     По  информации компании Penny Lane Realty, есть два варианта расчета платежей. Первый – определяемый метражом дома. В элитных поселках средняя цена обслуживания обычно составляет $2/кв.м в месяц. При площади дома 500 кв.м платеж составит $1 тыс. в месяц; если дом небольшой, то и расходы хозяина меньше. Второй – фиксированный ежемесячный платеж, не зависящий от площади коттеджа. Его размеры сильно разнятся и в элитных коттеджных поселках могут составлять несколько тысяч долларов. При таком варианте платежа расходы за все предоставляемые услуги делятся на всех собственников в равных долях.