Коттеджные посёлки эконом-класса. Управление

     Стоимость строительства

     Стоимость строительства можно оценить по двум видам стоимости:

• по стоимости воспроизводства
• по стоимости замещения.

     Стоимость воспроизводства – это расчетная  стоимость строительства в текущих  ценах на дату оценки точной копии  оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением тех  же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей  силы, по такому же проекту, которые  применялись при строительстве  оцениваемого объекта.

     Стоимость замещения – это оцениваемая  стоимость строительства в текущих  ценах на дату оценки объекта с  полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных  материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

     Методы  оценки стоимости  строительства

     В современной практике оценки применяют  следующие методы определения стоимости  строительства:

• метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы)
• метод укрупненных элементных показателей стоимости
• метод единичных расценок.

     При заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной  единицы). Метод основан на сравнении  стоимости единицы потребительских  свойств оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения  подобного объекта. Этот метод часто  используют оценщики в рамках затратного подхода.

     Выводы

     По  результатам расчетов был сделан вывод, что вложение инвестиций в  строительство коттеджей в Московской области является достаточно высокодоходным бизнесом. Впрочем, в настоящий момент строительство практически любого жилья, за исключением социального, высокодоходно. Инвестиции в эконом-класс  имеют большую доходность. Однако и другие сегменты коттеджной застройки  весьма привлекательны для инвесторов.

     Стоимость эксплуатации

     Ежемесячные эксплуатационные платежи в коттеджных поселках включают: охрану, вывоз мусора, коммунальные услуги, уборку и обслуживание территории, расчистку дорог, содержание штата специалистов, обслуживающих инженерное оборудование. Если в поселке есть объекты инфраструктуры, то часть эксплуатационных платежей может идти на их обслуживание. Как правило, застройщик создает свою эксплуатирующую поселок организацию. Но в некоторых поселках нанимают профессиональных управляющих, в том числе иностранцев. В сегменте же недорогих поселков (поселков среднего класса и ниже) как правило, застройщик не берет на себя организацию службы эксплуатации - правлению ТСЖ делегируется право найти такую организацию.

     Есть  три варианта расчета платежей:

• определяется метражом дома
• определяется площадью участка
• фиксированный ежемесячный платеж, не зависящий от площади коттеджа - расходы за все предоставляемые услуги делятся на всех собственников в равных долях.

     Концепции возводимого жилья

     Традиционно девелоперы на рынке загородного жилья работают в трёх основных ценовых сегментах: эконом-класс, бизнес-класс и премиум. Существуют также различные промежуточные варианты, но критерии в любом случае остаются достаточно размытыми.

     Сильно  завышенная стоимость земли в Подмосковье обсуждается наряду с заоблачными ценами на столичную недвижимость. На относительно небольшом отдалении от столицы практически не осталось участков под застройку, а стоимость тех, что есть, является неоправданно высокой. Таким образом, девелоперам, которые хотят работать на небольшом отдалении от Москвы, не остается ничего, кроме как компенсировать затраты на землю ценами домов.

     Получается, что у застройщиков в ближнем  Подмосковье не остается выбора, кроме  как возводить дома в высоком  ценовом сегменте. При этом на значительном отдалении от столицы можно найти  большой выбор участков по достаточно доступным ценам, но они, как правило, предлагаются без коммуникаций, то есть непосредственно не подготовлены к застройке, и мало кто из потенциальных покупателей будет рассматривать поселки в 100 км от столицы как место постоянного проживания. В ближнем Подмосковье практически нет сопоставимого с Москвой предложения топ- и высокооплачиваемых позиций на рынке труда, и потому жителям загородных домов в любом случае придется ездить на работу в Москву.

     Ситуация  с высокими ценами на землю под  коттеджную застройку в ближнем  Подмосковье привела к перенасыщению  сегмента люкс и бизнес-класса. Но если на дома в первом существует стабильный спрос, то бизнес-класс в российских условиях не совсем понятен нашему потребителю. Если коттеджи эконом-класса – это жилье для тех, у кого бюджет ограничен, а люкс – для тех, кто может себе позволить практически все, то поселки бизнес-класса до люкса по качеству и инфраструктуре не дотягивают, а по цене не слишком отличаются.

     В подобной ситуации, в связи с дефицитом  предложения загородного жилья  по доступным ценам, остается огромный спрос в сегменте жилья эконом-класса. Уже появились девелоперы, которые заговорили о смене направления своей деятельности: из сегмента люкс переходят в сегмент эконом-класса. Видимо, в ситуации финансовой нестабильности для того, чтобы выжить, игроки решили на время забыть о сверхприбылях и строить то, что всегда будет пользоваться высоким спросом. 

     Долгожданный  рынок покупателя

     Вот уже больше года одной из самых  обсуждаемых в обществе тем является мировой финансовый кризис. Причем в подавляющем большинстве случаев  обсуждаются негативные последствия  этого экономического явления. На фоне этого, многие не обращают внимания на то, что влияние кризиса не всегда обязательно разрушительно.

     Главным, и, пожалуй, самым ожидаемым явлением стал поворот загородного рынка  от продавца к покупателю. Вряд ли кому-то нужно напоминать, что еще совсем недавно рынок недвижимости существовал в режиме диктатуры девелоперов и риэлторов, а рядовому покупателю приходилось идти на поводу у застройщиков и продавцов. Несмотря на то, что долгожданный переход от рынка продавца к рынку покупателя анонсировался на протяжении последних нескольких лет, это знаковое событие произошло только сейчас, с приходом финансового кризиса. Докризисный рынок загородной недвижимости характеризовался спонтанным ажиотажным ростом, который спровоцировал отставание качества продукта от его реальной цены. Цены росли часто просто по инерции. Сейчас, когда доверие к загородному рынку резко упало, и цены поползли вниз, участники вынуждены переходить к поиску новых форматов и идей – как самой недвижимости, так и продаж и обслуживания. Когда "мячик" оказался на стороне клиента, который голосует кошельком, девелоперы, наконец, стали задумываться, как ему угодить.

     В чем же конкретно выражается этот переворот на рынке загородной недвижимости? Во-первых, это существенное изменение  цены в сторону снижения. Коррекция  составила до 60%, причем затронуты  оказались все ценовые сегменты.

     Но  далеко не всегда цена является определяющим фактором при покупке, решение о  приобретении объекта загородной недвижимости принимается по совокупности многих факторов, таких как удаление от Москвы, транспортная доступность, экология района, качество строительства, наличие  инфраструктуры и так далее. Если в докризисные времена в ближайшем  Подмосковье безраздельно властвовали  бизнес-класс и элитное жилье, а эконом-классу отводились «задворки», то теперь ситуация в корне изменилась. На рынке стало появляться больше проектов эконом-класса, при этом зачастую в достаточно престижных районах. И  если раньше большинство проектов относилось к бизнес-классу, а эконом в основном строили либо за 50 км от МКАД, либо в  не престижных и экологически неблагоприятных  районах области, то сейчас можно  найти хороший и сравнительно недорогой коттедж в районах с благоприятной экологией, а также множеством лесных и водных массивов.

     Еще одним шагом продавца в сторону  покупателя стало многократное увеличение количества разнообразных спецпредложений. Помимо скидок, девелоперы завлекают  клиентов дорогими подарками, от лодок  и квадроциклов, до машин и даже квартир. Сюда можно добавить и появление  новых схем реализации домовладений. Одним из положительных моментов кризиса стало введение систем рассрочек  на покупку загородного дома, которые  предлагают большинство девелоперов. Как известно, сегодня получить ипотечный  кредит в банке можно только на очень невыгодных условиях, ставки начинаются в лучшем случае от 20% годовых. Девелоперы же на загородном рынке  предлагают более интересные условия. Если раньше получить рассрочку можно  было максимум на период строительства  поселка, то сегодня в активе практически  каждого девелопера есть предложения, альтернативные ипотеке – рассрочки  платежа на срок до 10 лет, в среднем  под 15% годовых.

     Ну  и наконец, еще одним этапом перехода от рынка продавца к рынку покупателя стало снижение количества спекулянтов, которых еще полгода назад  корректно называли «частными инвесторами». Так как в первом полугодии  наблюдалась отрицательная ценовая  динамика на загородные домовладения, с рынка ушли спекулянты. Скорее всего, данные участники рынка перейдут в сегмент коттеджных поселков без  подряда на строительство. Остались только те потребители, которым нужно  качественное, готовое жилье не для  дальнейшей перепродажи, а для проживания. 

     Позитив для девелоперов

     Все вышеперечисленные положительные  моменты кризиса в большей  степени должны радовать покупателей, для которых рынок загородной недвижимости стал доступней. А девелоперов, по идее, такая ситуация может только расстраивать. И многие этого не скрывают, с тоской вспоминая о тех «тучных годах», когда любые предложения, вне зависимости от сегмента, цены и качества, разлетались как «горячие пирожки». До недавнего времени рынок загородной недвижимости был сильно перегрет. Причем, не только с точки зрения цен, но и с точки зрения количества объектов. В начале 2009 года ситуация изменилась – падение спроса повлекло за собой некоторые изменения, в том числе и положительные. В частности, с рынка ушли неудачные проекты, которые были построены без определенной концепции и непонятно для кого.

     Сейчас  уже можно говорить о том, что  текущая рыночная ситуация спустила застройщиков «с небес на землю», вернула  им понимание, что участок земли  требует освоения не ради получения  сверхприбылей по принципу «быстро  построил – быстро продал», а кропотливой  работы ради качественного и конкурентоспособного результата, для продажи конкретной целевой группе. Сегодня все говорят  в основном о негативных последствиях кризиса, и мало кто задумывается, что, не смотря на то, что влияние  кризиса в целом разрушительно, есть и моменты, которые положительно повлияли на развитие девелопмента. В  частности, девелоперы стали серьезнее  подходить к созданию своих проектов. Теперь их задача сделать максимально  качественный продукт, поскольку клиенты  стали более требовательно подходить  к выбору объектов и покупают только самое лучшее: с точки зрения концепции  и стоимости объектов. Также можно выделить еще несколько позитивных моментов для девелоперов, связанных с финансовым кризисом:

• снижение конкуренции: многие игроки рынка в связи с началом кризиса «вышли из игры»;
• выход новых проектов, которые могли бы составить конкуренцию, в элитном и бизнес сегментах замедлился;
• снижение стоимости строительных материалов;
• возможность освободиться от ненужного накопившегося балласта, который часто проявлялся в разрастании девелоперской структуры и создании подразделений, деятельность которых не была особенно прибыльной;
• пересмотр концепции продаж и более углубленное изучение потребительских ожиданий потенциальных покупателей.