Коттеджные посёлки эконом-класса. Управление

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ»

Институт  бизнеса в строительстве и  управления проектом 
 
 

Кафедра управления недвижимостью 
 
 
 
 

Курсовой  проект

по дисциплине

«История развития недвижимости»

на тему:

 «Коттеджные посёлки эконом-класса. Управление» 
 
 
 

Выполнила: студентка УН III курса

Салахетдинова К.Ф.

Проверил: д.э.н., профессор,

заведующий  кафедрой

управления  недвижимостью

Талонов А.В. 
 
 
 
 

МОСКВА 2009

Содержание

Введение……………………………………………………………………….…..3

Бизнес-план строительства коттеджного посёлка……………………………..4

Концепции возводимого жилья…………………………………………………12

Долгожданный  рынок покупателя…….………………………………………..13

Позитив для девелоперов……………………………………………………..…15

Мираж под названием «эконом-класс»…………….………………………….17

 «Дешевый» таунхаус в дорогом поселке…………..………………………....18

«Дальняя» дача…………………………………………………………………..19

Таблица 1. Коттеджные посёлки эконом-класса, присутствующие на рынке………………………………………………………………………………21

Заключение……………………………………………………………………….22

Список  источников………………………………………………………………24 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Загородная  недвижимость — один из самых популярных и перспективных сегментов рынка  недвижимости в России. Основные типы жилья — загородные дома и коттеджные поселки, таунхаусы, многоквартирные  и малоэтажные комплексы. Появляются новые виды загородных поселений — усадьбы, ранчо, лейнхаусы. Более 20% всех операций на загородном рынке занимают сделки с земельными участками.

     Активное  развитие рынка загородной недвижимости и бурное строительство новых  коттеджных поселков вызвано такими объективными факторами как перенаселенность городов, плохая экология, отсутствие комфорта проживания и стремлением  большинства горожан иметь свой отдельный загородный дом или  коттедж с участком на природе.

     Рынок коттеджных поселков активно развивается - Подмосковье представлено уже более 350 поселками, 70% из которых находятся  на стадии реализации. Появляются новые  форматы коттеджных поселков - "дальние  дачи", расположенные на значительном удалении от города, преимущественно "эконом-класса".

     Загородная  недвижимость Подмосковья характеризуется  дисбалансом спроса и предложения. В сегменте «бизнес» и «элит» предложение  значительно превышает спрос  на коттеджи, что способствует появлению  на рынке более качественных продуктов. В сегменте коттеджных поселков «эконом» ситуация обратная — спрос значительно  превышает предложение.

     В сложившейся в стране нестабильной экономической ситуации на рынке  недвижимости девелоперы меняют концепции  возводимого жилья, пересматривают направления деятельности и стратегии  развития исходя из текущих потребностей рынка. Так, на рынке загородной недвижимости в настоящее время застройщики  сосредотачивают свои ресурсы в  тех сегментах, которые являются наиболее перспективными вне зависимости  от мировой экономической ситуации и различных финансовых катаклизмов.

     Бизнес-план строительства коттеджного посёлка

     Строительство коттеджного поселка это очень большие инвестиции, большие риски, но и, конечно же, большая прибыль в случае успеха. Естественно, что для этого нужен очень хороший, структурированный бизнес-план. Желательно серьезно разобраться в вопросах бизнес-планирования.

     Привлекательность рынка

     Это обусловлено стремительным ростом популярности загородной жизни. Все  больше наших соотечественников  приходят к выводу, что в большом  городе слишком много суеты, и  не хватает спокойствия и умиротворенности. Именно поэтому регулярно возникают  все новые и новые коттеджные поселки – в разных районах, различных  классов, но все без исключения созданы  для наиболее комфортной и уютной жизни в гармонии с природой.  
Можно возразить, что не любой облагороженный домик может претендовать в категорию коттеджные поселок, и вот здесь всплывает вопрос, как ни странно, очень и очень актуальный.

     Предварительный анализ

     При подготовке бизнес-плана строительства  коттеджного поселка необходимо, прежде всего, проанализировать месторасположение  предполагаемого к застройке земельного участка. На данном этапе нужно рассмотреть наличие необходимых коммуникаций на участке строительства, а в случае их отсутствия оценить возможности их проведения. Кроме того, нужно оценить удаленность земельного участка от основных транспортных магистралей, а также уровень развития инфраструктуры на территории, прилегающей к участку строительства. Оценка месторасположения участка для строительства коттеджного поселка является важным этапом в процессе подготовки бизнес-плана, так как цены на коттеджи во многом зависят от данного фактора.

     Разработка  бизнес-плана строительства коттеджей  предусматривает также изучение рынка жилой загородной недвижимости, что необходимо для определения  уровня цен, динамики спроса и предложения. Информация, полученная в ходе маркетингового исследования рынка загородной недвижимости, должна быть использована для определения  концепции строительства коттеджного  поселка и разработки ценовой  политики. Необходимо отметить, что  бизнес-план должен предусматривать  создание в поселке не только жилых  домов, но и различных объектов социальной, культурной и развлекательной индустрии.

     Оценка  доходов по проекту производится на основе информации, полученной на предыдущих этапах подготовки бизнес-плана. Расчет доходов осуществляется исходя из предполагаемой стоимости одного кв.м. и общей  площади жилой недвижимости, предназначенной  для продажи. В процессе подготовки нужно также рассмотреть различные  способы реализации коттеджей: продажа  коттеджей на стадии строительства  и заключение с покупателями договоров  долевого участия в строительстве  или продажа готовых коттеджей  и заключение с покупателями договоров  купли-продажи.

     Важной  составляющей бизнес-плана создания коттеджного поселка является оценка инвестиционных расходов. К данным расходам относятся затраты на получение  всей исходно-разрешительной и проектно-сметной  документации, строительство коттеджей  и прочих объектов на территории поселка, проведение необходимых коммуникаций, расходы на благоустройство территории. Кроме того, необходимо учесть расходы  на поиск и заключение договора с  управляющей компанией, если функции  управления построенным поселком будут  переданы сторонней организации.

     В случае если проектом предполагается, что управление коттеджным поселком будет производить инициатор  проекта, необходимо предусмотреть  расходы на эксплуатацию и текущий  ремонт инженерных систем, проведение работ по благоустройству территории, организацию охраны коттеджного  поселка и т.д. При этом необходимо также оценить величину ежемесячных  взносов, взимаемых с владельцев коттеджей, и на их основе рассчитать доходы от данного вида деятельности. Если бизнес-план подразумевает передачу функций управления специализированной организации, то раздел «Оценка текущих расходов» отсутствует.

     Завершающим этапом при подготовке бизнес-плана  строительства коттеджного поселка  является расчет финансово-экономических  показателей проекта. В данной части  должно быть представлено описание всех предпосылок, используемых при проведении расчетов. Здесь же приводится информация о структуре финансирования проекта.

     Важной  составляющей является анализ рисков проекта, так как под воздействием различных факторов возможно отклонение реальных показателей проекта от планируемых. В этом случае важно  оценить, какой из факторов окажет наиболее сильное влияние на эффективность  проекта. Среди наиболее значимых рисков при реализации проектов строительства  коттеджей можно назвать риск снижения стоимости кв.м. коттеджа, а также резкое увеличение расходов на строительство.

     Прибыль инвестора при  строительстве коттеджных поселков 
Предпринимательскую прибыль можно определить, как вознаграждение инвестору за риск предпринимательства, а в нашем случае – строительства. Она отражает не только степень риска строительного проекта и уровень компетентности инвестора, т.е. "внутренние факторы", но и экономические и политические факторы, которые можно считать внешними по отношению к проекту и инвестору. Эту самую прибыль предпринимателя оценщики рассчитывают "на глазок", или используют различные методы, имеющие общую основу – кумулятивное построение, ранжирование и т.д. Вообще, если быть точным, речь идет не о прибыли предпринимателя, а о прибыли застройщика. А если еще точнее, то инвестора-застройщика. И прежде чем браться за расчеты этой самой прибыли, необходимо разобраться в определениях. 
В самом деле – о какой же прибыли и предпринимательстве идет речь? Инвестирование на стадии строительства с последующей продажей. В этом случае стоимость объекта недвижимости на момент продажи или реверсия, как ее называют оценщики, является не просто денежной величиной, которую готов дать рынок за этот объект, по сути это чистый дисконтированный доход проекта. Можно сказать, что текущая стоимость реверсии, т.е. стоимость продажи нашего объекта недвижимости в конце срока, приведенная к текущим деньгам, является показателем бизнес-плана инвестиционного проекта. Срок проекта при этом равен сроку от начала строительства до продажи нашего объекта.

     Теперь  можно перейти к расчетам. Прибылью инвестора-застройщика в инвестиционном проекте строительства коттеджного  поселка следует считать внутреннюю норму доходности (ВНД) этого проекта, т.е. ту ставку дисконта, при которой  величина приведенных эффектов равна  приведенным капиталовложениям. Под  приведенными эффектами, в нашем  случае, понимается текущая стоимость  реверсии.

     Если  расчет чистого дисконтированного  дохода инвестиционного проекта  дает ответ на вопрос, является он эффективным  или нет при некоторой заданной норме дисконта, то внутренняя норма  доходности проекта определяется в  процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

     Про нашу внутреннюю норму доходности (ВНД) можно сказать, что она обязательно  должна быть выше безрисковой ставки дохода, т.е. нормы отдачи на вложенные  средства, которую инвестор получит  практически в ста процентах.

     Но  речь должна идти не только о безрисковой  ставке. Пусть i – приемлемый для  инвестора уровень ставки дохода (её еще называют минимально привлекательной  ставкой доходности или нормативом доходности). Очевидно, что разность ставок характеризует эффективность  инвестиционной (предпринимательской) деятельности. С чисто финансовых позиций инвестиции имеют смысл  только тогда, когда i_вн (внутренняя норма доходности) > i. При i_вн < i нет оснований для осуществления инвестиций, так как доходность ниже принятого норматива; если же под i понимается стоимость заемных средств, то инвестиции просто убыточны.

     Далее мы должны спрогнозировать цены продаж готовых коттеджей по типам и  поставить полученные значения в  формулу. Для чистоты эксперимента был исключен фактор земли из исследования. Стоимость земли присутствует в  конечных продажах, инвестор также  несет затраты по приобретению земельного участка, т.е. земля присутствует как  в конце пути при продаже готового объекта, так и вначале, при инвестициях. При этом земля как раз "слабое звено" нашего исследования. Дело в  том, что стоимость земель в каждом районе Московской области различна, различны затраты инвестора на оформление и что самое главное, они не всегда прозрачны. Фактор же местоположения в данном случае и его влияние  на стоимость конечного объекта  нас не интересовал, точнее сказать  это тема отдельная, и в рамках настоящего исследования наша задача найти доходность для инвестора  от капитальных вложений. Мы посчитали, что земельный вопрос только запутает дело. Кстати сказать, при возведении объекта растет и стоимость земли  вокруг – так стоит ли этот рост относить только на земельный интерес. Скорее эту дельту нужно отнести  к улучшениям, т.е. к росту капиталовложений в строительство.