Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

Еще один способ определения  рыночной стоимости земли - метод капитализации дохода.

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость  с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка  может быть определена как его  способность приносить доход В будущем. Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

где Sz - рыночная стоимость земли; D_z - чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство; R - коэффициент капитализации земельных доходов. R должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям. Для земель сельскохозяйственного назначения может применяться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий - норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков - от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации  должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос № 106 Общие принципы и цели формирования портфеля недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос № 147 Оценка земельного участка при недостаточном количестве продаж. Метод рентного мультипликатора. Метод переноса. Метод распределения.

 Способ валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:

1. Оценить рыночный  рентный доход от оцениваемого  участка. 

2. Определить отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

3. Найти стоимость  оцениваемого участка путем перемножения  рыночного рентного дохода от  него на ВРМ (табл. 23).

Таблица 1. Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ

№ участка	Рыночная цена продажи, тыс. руб.	Фактический или потенциальный валовой доход, тыс. руб.	Валовой рентный мультипликатор
1	54,0	12,0	4,5 =(54 : 12)
2	72,0	18,0	4 =(72 : 12)
3	40,0	8,0	5 = (40 : 8)
Оцениваемый	67,5 =(15-4,5)	15	4,5 =(5 + 4 + 4,5) : 3

 

ВРМ не корректирует на различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками

так как они учитываются  в самих продажных ценах и  ставках дохода. Надо только  
более точно подобрать аналоги для сравнения. Но в то же время данный метод не учитывает возможные различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.

 Метод переноса или соотнесения - реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями - земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения базового участка для данного района (табл. 24).

 

 

Таблица 2. Расчеты коэффициента по методу переноса

 

№ района	Общая стоимость застроенного участка, тыс. руб.	Средняя стоимость земли, тыс. руб.	Отношение стоимости земли к общей стоимости участка
1	80,0	16,0	0,200
2	90,0	20,0	0,222
3	120,0	30,0	0,250

 

Так, если в оцениваемом районе объект собственности продан за 200 тыс. руб., то стоимость земли будет: 200,0  × 0,224 = 44,8 тыс. руб.,

где 0,224 - среднее значение коэффициента в табл. 24.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение  
для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.  
Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

.Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Пример. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. р.

Сначала рассчитаем долю стоимости улучшений в ценах  продаж:

 

 

 

 

№  продажи	Цена продажи  земельного  участка с постройками, тыс. р.	Стоимость построек, тыс. р.	Доля улучшений  в стоимости объекта
1	1200	900	0, 9 / 1, 2 = 0, 75
2	900	650	0, 72
3	1100	800	0, 73
Итого типичная для  рынка  доля улучшений  в стоимости  объекта		0,73

 

Следовательно, доля земельного участка в цене продажи в среднем составит: 27 % : 1,0 - 0,73 = 0,27.

Можно предположить, что  участок, аналогичный оцениваемому, продан за 1250 х 0,27=337,5 тыс. р. После проведения корректировок на различия с объектом оценки определяется стоимость оцениваемого земельного участка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 13. Предприниматель полагает, что сможет купить через три года дом за 1500 тыс. д. е.

Какая стартовая цена, оплаченная сегодня, позволит ему накопить сумму, необходимую для покупки  дома, исходя из 15% ставки банка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 36. Ипотечный кредит в 800 тыс. д. е. предусматривает периодическую выплату только процентов за его использование. Вместе с тем, по условиям договора основная сумма кредита погашается единовременно через 8 лет с момента его оформления. Заемщик, физическое лицо, открывает в коммерческом банке специальный счет для накопления средств с целью погашения размера кредита через 8 лет. На средства, накапливаемые в банке, т. е. на денежные остатки фонда ежегодно отчисляются кредиты из расчета 10% годовых.

Требуется рассчитать, какую  сумму должен ежегодно вносить заемщик в фонд погашения основной части кредита.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. «Экономика недвижимости» Санкт – Петербург, 2001 г.
2. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости» М, 2003 г.
3. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости» Санкт – Петербург, 2004 г.
4. Щербакова Н.А. «Экономика недвижимости» Новосибирск 2002 г.